這些利率都降了，下調存量房貸利率加點還要等到啥時候？

8月15日，央行一口氣下調了7天逆回購利率、一年期MLF(中期借貸便利)利率和SLF（常備借貸便利）利率三大政策利率，下調幅度為10-15個基點。由于MLF利率是LPR的定價基礎，下周將要發布的8月LPR大概率也會下調。這意味著，與LPR掛鉤的存量房貸利率后期也會下降。北京青年報記者發現，消息發布后，不少前兩年高位站崗的房貸客戶依然高興不起來，因為他們還沒盼來下調存量房貸利率的具體方案。

這些客戶的房貸利率加點動輒上百個基點，一直沒變，即便LPR近兩年已多次下調，他們現在的還款利率依然在5%甚至6%以上，而不少地區目前新發放的首套房貸利率已低于4%。其實央行近期已兩次明確表態，但一個月過去了，存量房貸利率的加點調整還沒有任何實質性消息。

(資料圖)

近期央行兩次表態要降存量房貸利率

7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在2023年上半年金融統計數據情況新聞發布會上表示，前幾年發放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。”這是監管部門首次對存量房貸利率的調整作出回應。

8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局下半年工作會議提出，指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。這是央行近期第二次針對存量房貸利率調整的表態。

事實上，在多項政策推動下，我國個人房貸利率近年來持續下行。央行數據顯示，上半年新發放個人住房貸款加權平均利率為4.18%，比上年同期低107個基點；6月個人房貸加權平均利率為4.11%，同比下降0.51個百分點，均為歷史低位。相比之下，存量房貸利率因為合同約定的加點數不變，盡管LPR有所下行，但前些年發放的存量房貸利率仍處在相對較高的水平上，與新發放房貸利率的差距越來越大。

據北青報記者調查，不少存量房貸客戶的加點數在100個基點以上，目前的還款利率仍然高于5%，甚至6%。金融機構調研結果顯示，2018年到2021年這幾年發放的存量房貸平均利率大約為5.1%。隨著新發放房貸利率一路下行，這幾年存量房貸利率與其的差距也越拉越大。一些地區的房貸老客戶利率比新客戶的利率已經高出2個百分點，希望下調存量房貸利率加點的呼聲也越來越大。

銀行：還沒接到通知 客戶：再不降我就要提前還款了

“被我問煩了，現在我的客戶經理都不愛回我微信了。”北京的于先生現在還款利率是5.35%，自從7月中旬看到有關存量房貸利率要調整的新聞，他就隔三差五給客戶經理打電話、發微信，想知道怎么辦手續，可對方每次都說沒接到通知，讓他再等等。也許是被問煩了，客戶經理回于先生微信的間隔越來越長。于先生提出要提前還貸，對方還是對他愛答不理。

于先生表示，從新聞上看，央行都兩次發話了，存量房貸利率下調應該是板上釘釘。他最近正好有筆閑錢，本想著如果利率降了就不提前還款了，可現在看來，銀行這邊沒有任何動靜，“如果月底再沒消息，我就不等了，趕緊提前還款了事。”

7月14日以來，北青報記者也多次以客戶身份問詢各家銀行下調存量房貸利率的最新動向，得到的回復全是“沒接到通知”。某國有大行一家貸款中心的工作人員直言："新聞上說的離實際操作還有很長的流程，我們也看到有關新聞了，也很關注。但現在還沒有接到上級任何通知，建議您再等等。”

北青報記者在采訪中發現，存量房貸客戶中絕大部分的利率已與LPR掛鉤，所以即便加點部分沒動，他們的利率也會跟隨LPR下調每年下調一次。但是，也有少數客戶當初選擇了固定利率，房貸還款利率與LPR沒有關聯，一直保持不變。因此，這部分客戶的利率與目前新發放房貸的利率差距更大，有人戲稱自己是妥妥的“大冤種”。他們提前還款的意愿也更加強烈。

如果存量房貸利率要下調，固定利率客戶的利率是否也會調整？該如何調整？這些具體細節都需要等待政策的明確。

提前還款潮還在持續

存量房貸利率加點遲遲不降，又沒有其他更好理財方式，不少客戶也都像于先生那樣選擇了提前還款。

7月下旬，央行發布的《2023年二季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，截至6月末，個人住房貸款余額38.6萬億元，同比下降0.7%，增速比上年末低1.9個百分點。

央行有關負責人此前在國新辦發布會上的解釋，上半年末個人房貸余額略微減少，主要是因為理財收益率、房貸利率等價格關系已經發生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現象大幅增加。這種現象對住房需求并不構成影響，“它是一個居民資產配置的調整”。

到了7月份，提前還貸現象應該還在持續。8月11日，央行公布的最新數據顯示，7月份住戶貸款減少2007億元，其中，短期貸款減少1335億元，以個人房貸為主的中長期貸款減少672億元。與此同時，7月份人民幣存款減少1.12萬億元，其中住戶存款減少了8093億元。業內人士普遍認為，7月居民存款、貸款雙降應與存量房貸有關。

中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬指出，其背后可能是居民提前還貸，原因在于居民消費行為更加謹慎。

招商證券研報也認為目前提前還貸仍然較多，地產銷售偏弱，導致個貸需求不足。

財信研究院副院長伍超明認為，信貸超預期大幅收縮，與居民、企業資產負債表受損有關，同時，疊加對未來經濟前景持謹慎態度，信心不足未明顯改善，導致其新增信貸意愿偏弱，甚至存在提前償還部分存量信貸降低負債規模的行為。

浙江大學國際聯合商學院數字經濟與金融創新研究中心聯席主任、研究員盤和林指出，當前房地產遭遇多期疊加，諸如人口因素，城市化因素疊加，導致房地產處在一個瓶頸期，此時大多數居民感受到未來經濟的不確定性，所以即便是貸款利率不斷降低，還是無法阻擋居民積極提前還款。提前還款其實是正常的經濟周期性現象。

盤和林表示，昨日MLF下調，下周一的LPR也應該隨之下調，所以此次MLF下調就是以降息的方式，來刺激信貸需求，此次降息會傳導到信貸端，會帶動房貸利率下降。但當前的信貸狀況不佳因素較多，比如7.8月本身就是信貸淡季，比如存在普遍的貸款人信心不足問題，降息可能很難觸及到根本矛盾，未來還要看政策的進一步安排。

如何調整存量房貸利率？專家紛紛支招

雖然房貸客戶都希望存量房貸利率能統一下調至新發放貸款的利率水平，但銀行業內人士普遍認為，綜合多方面因素看，要在全國范圍內“一刀切”地強制要求銀行下調存量房貸利率，是不現實的。畢竟，全國各地樓市情況不一樣，各地房地產政策也不一樣，不同地區利率差異很大。此外，具體到每家銀行和每個貸款人，情況也千差萬別，因此統一全面調整的難度較大。對于存量房貸客戶來說，不論現在是6%、5.5%還是4.3%，都統一都調整為一個標準，似乎也不公平。

不過，近期已有不少專家對如何調整存量房貸利率建言獻策。

“降低存量房貸利率是遏制住提前還貸勢頭的一個好辦法，從而減輕后者對商業銀行經營的不利影響，并為帶動居民消費增長和經濟恢復創造有利的條件。”光大證券固收分析師張旭提出五點建議：一是，存量房貸利率的降幅應以市場化、法制化為原則由商業銀行和借款人自主協商確定，金融管理部門不宜對降幅做強制要求和統一安排；二是，采用“銀行提方案，客戶做選擇”的模式；三是，建議將合同變更和貸款置換的方案設計得盡量簡明、易于理解；四是，利用多種方式通知至全部個人房貸客戶；第五，金融管理部門給予適當政策激勵或支持。例如，央行可設立結構性貨幣政策工具、進行定向或全面降準等。

招聯首席研究員董希淼建議，通過市場利率定價自律機制，商定銀行存量房貸利率調整的總體原則；建議各家銀行總行出臺具體方案，明確“直接降”“間接降”的條件、標準、流程。具備條件的地方，還可加大支持借款人將商業性房貸轉換為公積金貸款，以進一步降低存量房貸利率。

具體而言，由各省（自治區、直轄市）市場利率定價自律機制，對利率偏高的存量房貸制定額外打折或減少加點等惠民政策。建議對2023年1月1日利率仍然高于5%的存量房貸，分為三檔，分別采取優惠措施：利率高于6%，打85折或減100個基點；利率高于5.5%的，打9折或減60個基點；利率高于5%的，打95折或減30個基點。為方便執行，對存量房貸不區分首套、二套，不區分浮動利率和固定利率，以利率高低為標準進行調整。對有逾期記錄的借款人，原則上不享受優惠措施。允許各銀行在上述基礎上，適度增加優惠幅度，但不應超過各自檔次的5個基點。

考慮到銀行近年來持續向實體經濟讓利、利潤增長壓力較大，董希淼建議，上述措施可為階段性措施，暫定實施3年，3年之后視情況再研究。與此同時，人民銀行可通過市場利率定價自律機制，引導銀行降低存款利率，進一步壓降負債成本，延緩息差縮窄、盈利下滑等壓力。此外，人民銀行還可對因存量房貸利率下降較多、影響較大的銀行，通過額外的定向降準等措施予以支持，提高銀行降低存量房貸利率的主動性。

“無論是變更合同約定，還是貸款置換，下調存量房貸利率不存在實質性障礙，完全可以在政策引導下有序進行，如針對不同存量房貸利率，設置差異化的折扣比例或降點幅度等。而銀行在利息方面的損失，可通過引導銀行適度下調存款利率等方式實現部分彌補。”東方金誠首席宏觀分析師王青說。

文/北京青年報記者 程婕

編輯/田野

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