上市的鴻榮源，恐難走出困境

編輯 | 虞爾湖

出品 | 潮起網「于見專欄」

自恒大地產暴雷至今，房地產行業就仿佛一石激起千層浪般，不斷被各種負面新聞所纏繞。而近日備受市場和消費者信賴的房企碧桂園，同樣不得不發出自己無法及時履約的通告。至此，房地產行業再次陷入輿論風波。

(相關資料圖)

但沒有上市、無需公布自己財務狀況的民營房企，其財務狀況到底什么情況、期房能否按時且保質保量的交付，都屬于未知數。而在這一批房企之中，又屬鴻榮源最為惹眼。因為鴻榮源從舊改起家，打造了幾個標桿項目后，便不得不按捺自己躁動的擴張之路，默默地蟄伏在自己的一畝三分地中。其財務狀況究竟如何，無人知曉。

上市房企暴雷不斷，引新一輪消費低迷

恒大暴雷事件之后，房地產行業似乎就吹響了暴雷的號角。并且伴隨著近期碧桂園、遠洋地產無法按期付息的噩耗，房地產行業的未來更是一片陰霾。

回顧2022的房地產市場，其主旋律仍是以“穩”為主。從注重風險防范，到寬松的政策基調，都釋放出一種催促購房者回歸的消息。可實際上，業內分析師認為，2022年房地產市場供需兩端面臨沖擊和壓力，房地產企業投資與開發持續下行，房地產開發企業的投資意愿十分低迷。

數據顯示，今年1-6月，百強房企實現累計銷售額22980億，同比下降4.7%。中海、保利發展和萬科占據前三甲，分別錄得銷售金額1675.6億、1657.5億以及1325.6億。其中，中海和保利發展同比分別上升30.1%和17.4%，萬科同比下降5.3%。

從消費者的購買意愿來看，期房、回遷房等已然不是首選，尤其是在一二線城市，購房欲望更是直線下降；三四線城市的投資性房產也陷入疲軟，更何況爛尾風險仍是許多購房者不再買房的根本原因。

與此同時，近年來關于征收房產稅的政策、學區房調整政策也頻頻傳出，這也從側面影響了豪宅盤、學區盤的銷量。

對于盤子鋪得足夠大、資金鏈足夠寬裕的央企而言，減少買地、鎖住自己的現金流是開源節流、抵御未知風險的好辦法；可對于民營企業而言，本就缺少相關資金池的輔佐，動輒上億的交易，一旦遇到風險就會出現崩盤的風險。

恒大的天坑，相關部門有心想要幫一手也無濟于事；碧桂園資產配置較為合理的情況下，相關部門能推動其盡快解決資金問題；而遠洋集團的暴雷，業內對此也只是微微一笑，似乎對房地產大佬們接連暴雷，已經見怪不怪了。

上市房企接連暴雷，一方面是因為其不得不公布自己的財報數據，虧損和違約是無法遮掩的，另一方面也是告知投資者相關風險。但若房企不上市，就無須披露自己的具體財務信息，就比如說鴻榮源。這家從寶安舊改項目起家的房企，就主打“小地主”思維，外界對其的認知也極為有限。但這種保守，也恰恰讓其難以長成參天大樹。

從舊改起家，鴻榮源仍有“小地主”思維

成立于1991年的鴻榮源以承包工程發家，打下了堅實的建設口碑之后，開啟了自己的舊改“接盤”路。

自1996年進入深圳，并開發了位于寶安區的弘雅花園項目，由此掘得第一桶金后，鴻榮源就如同發現了寶藏一般，開始瘋狂跟隨相關部門的城市更新步伐，同時也開始了自己的囤地之旅。

扎根于寶安的鴻榮源基本不會出現在土地拍賣市場，全靠舊改拿地為主。根據其官網顯示，鴻榮源累計綜合開發建筑面積超過1000萬平米；在建待建項目近三十個，多為舊改項目，尤其集中在寶安和龍華區。

不可否認的是，鴻榮源這種低價拿地、無需壓過多資金，且還有一定政府協助的項目，的確是房企能夠樹立市場口碑的一大舉措，更何況舊改之后，相當于把一個片區掌握在自己手中，這也是為何許多中小型民企都愿意花大力氣在推動舊改這一事上的根本原因。

鴻榮源在早年一直專注于住宅領域，先后在深圳寶安開發了弘雅花園、雅豪軒、御景臺、麗景城等外界反響不錯的項目。在寶安區經營穩固之后，鴻榮源殺入福田片區，開發了熙園等豪宅項目，奠定了其深圳本土知名房企的威名。這也是為何其能夠輕松攔下一大批舊改項目的根源所在：口碑好。

但隨著2018年，當地部門正式叫停舊改開始，鴻榮源的日子也變得不好過了。

2018年，相關部門連續發布多項通知，正式叫停舊改政策、全面轉向棚改后。許多盼望住新房已久的住戶，突然不再好說話，因為棚改與舊改補償的款項、賠付的住房比例有著較大差異，從某種程度上來說，無疑是虧本買賣。

但對于鴻榮源來說，舊改沒了不是什么太大的損失，畢竟自己還有龐大的商業體系支撐著自己的現金流。可隨著深圳商圈“內卷”的白熱化，鴻榮源旗下的“壹方”系列，也變得舉步維艱。

鴻榮源依靠其在2006年成立的全資子公司壹方置業，進行商業地產的開發與運作。也正是那年，鴻榮源正式確立了以住宅、商業、產業為核心的戰略發展方向，在商業地產領域開啟了“標桿型城市綜合體開發+商業綜合運營”的發展模式。

據官網顯示，鴻榮源壹方置業目前已經形成了壹方城、壹方天地、壹方匯、壹方里、壹方奧特萊斯五大商業產品線，未來將實現管理商業物業規模超300萬平方米，通過自持商業與品牌輸出，力爭打造具有國際競爭力的商業增值服務商。

這看似十分有競爭力的商圈布局，其實有一個隱藏的缺陷：地區布局過分集中，且熱衷于布局在一些人流量尚未形成規模的新興區域。

在寶安起家的鴻榮源稱得上是寶安一帶的地頭蛇，在自己的地盤打造一個成熟的配套商圈自然不是難事。龍華毗鄰寶安，難度也不是太大，前海也同樣如此。但在年輕人潮流聚集區域：南山區、福田區、羅湖區等老三區，鴻榮源似乎有些隱形了。

南山作為目前深圳市發展最為穩健的區域，其主打的就是年輕、科技和活力。華潤集團、華僑城集團、招商集團、海岸集團等，在南山區扎根多年；而在福田區有深業集團、星河集團、卓越集團等，早已飽和，鴻榮源想要入局難度自然不是一般地大。

但鴻榮源對外擴張稍顯無力，不僅僅體現在其深耕的深圳，放眼珠三角地區，鴻榮源似乎也被一個無形的牢籠困住，無法走出自己的一畝三分地。

被迫駐守大本營，鴻榮源猶如困獸

積累了穩定的資金流、較好的業界口碑之后，鴻榮源自然也想邁開步子嘗試一番。據公開資料顯示，2007年起，鴻榮源掌舵人將瞄準了珠江三角洲商機，拍下包括金沙洲地塊在內的多個地王。2008年，鴻榮源更是有意通過借殼ST蘭光進入資本市場。

但理想終究是理想，現實給了鴻榮源重重一個耳光。

2007年5月，鴻榮源與14家房企激烈廝殺后，以13.95億的價格拍得佛山一地塊；8月，又以收購公司的形式，拿下惠州近70萬平方米的土地，成立惠州分公司。此外，鴻榮源還不斷在珠三角其余地區搶地盤，但這僅僅是鴻榮源打響拿地戰爭的第一槍。

同年9月的廣州土地拍賣會上，鴻榮源和保利幾經爭奪，最終以21億的成交價拿下了廣州白云區金沙洲一地塊，刷新了金沙洲購地紀錄。經此一戰，鴻榮源的名號在珠三角地區房地產市場，可謂無人不曉。

可令鴻榮源始料未及的是，還未能好好規劃如何大展拳腳的時候，相關部門對于房地產市場的宏觀調控就已然到來。面對天價土地款，號稱資金池足夠深的鴻榮源，也難以招架。盡管當時鴻榮源對此拒絕回應。

可到了2010年，當地部門正式回收該地塊，且同時沒收近4億的出讓金后，鴻榮源的資金斷裂問題就已經徹底暴露了。但有業內相關人士介紹，其實早在2008年，鴻榮源部分項目就已經停擺，資金問題早已人盡皆知。

對于自己的不足，鴻榮源自然也是心知肚明。借殼上市也不是沒有嘗試過，奈何斥資3000萬履約保證金后，驟然發現擬注入資產的權屬不完整以及同業競爭問題，不得不叫停借殼之路。

借殼上市失敗后的鴻榮源，不得不開始自救。從降價銷售、到虧本賣地，為了解決此次資金危機，鴻榮源無所不用其極。好在管理層這番“烈士斷腕”的舉措，把集團從崩盤的邊緣給拉了回來，不過也已元氣大傷。

時至今日，鴻榮源仍是一家不上市的民企，為沖出寶安、龍華而努力奮斗中。在房地產市場持續低迷的情況下，恐怕鴻榮源一時半會想沖出舒適圈，走出自己編織的甜蜜牢籠，還需要不少時間。

結語

鴻榮源抓住了城市更新紅利的鴻榮源，讓自己能夠迅速扎根在深圳；建造了標桿式項目后，也獲得了市場的認可與消費者的追捧。但對于如何走出屬于自己的發展之路，鴻榮源似乎還沒有找到答案。

在房地產市場低迷、房企們紛紛暴雷的情況，或許鴻榮源什么都不做，就已經是最好的決定了。

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