越秀房托穩收7%回報率，林德良：REITs仍是防御性較好的產品

越秀房托穩住基本盤

撰文 | 盧致珍

(相關資料圖)

排版 | fufu

頭源 | 越秀房托

在消費提振、經濟向好的市場主旋律下，備受關注的企業年中大考如約而至。

8月15日，越秀房地產投資信托基金（以下簡稱“越秀房托”）按時交出答卷：上半年經營收入10.61億元，同比上漲12.4%；物業收入凈額7.63億元，同比上升11%。

作為香港及新加坡上市房產基金中持有中國資產組合規模最大的REIT，越秀房托再一次穩住經營基本盤。

正如業績會上越秀房托董事長及行政總裁林德良所言，REITs仍是防御性較好的產品，其核心物業和資產組合擁有良好的抗風險能力。

但不可避免，市場轉好“必定經歷陣痛過程”。公告顯示，越秀房托整體期末出租率為84%，與去年同期相比略有回落。

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回報率7.07%

“REITs仍是防御性較好的產品”

觀察越秀房托的業務盤面能夠發現，上半年其業態收入占比結構相較以往進一步優化。

寫字樓板塊憑借6.12億元的收入水平穩居壓艙石地位，占整體經營收入58%。不過，在市場下行環境中，林德良坦言“寫字樓受到一定壓力”。

公告顯示，除了杭州維多利以及去年年底納入資產包的香港越秀大廈17樓及23樓以外，廣州IFC、財富廣場、城建大廈、上海越秀大廈等物業期末出租率均有不同程度的下跌。

●廣州IFC

除寫字樓之外，其他三大業務上半年收入占比提升至42%。

具體包括，零售商場經營收入上漲10.2%至0.85億元，客流銷售均明顯回升；酒店公寓隨著休閑消費的火熱已百分百“回血”，經營收入2.56億元，占比24%；專業市場止跌恢復，經營收入1.08億元，占比10%。

若從單項目來看，武漢的越秀財富中心寫字樓、商場部分出租率分別為61.6%、86%，均有較大幅度下跌。

●武漢越秀財富中心

究其原因，林德良認為是城市差異的產業動力所致。武漢正處于第三產業飛速提升的發展階段，也就是說，服務業背后蘊藏的巨大需求還在釋放和挖掘之中。

同時，越秀房托副行政總裁區海晶也解釋到，由于疫情重創，很多在建的商業物業在今年延后交付，供應量大增，短期內對武漢商業市場有較大沖擊。

在越秀房托看來，武漢作為中西部核心城市和全國交通樞紐城市，在國家及政府的利好推動下將迎來高等級發展，武漢越秀財富中心已通過大面積的單元改造、招商調改及租約重組優化，不斷增加租客粘性。

談及上半年綜合表現，林德良表示，公司7.07%的回報率仍然符合市場預期，這也說明房托基金仍然是防御性較好的產品。尤其越秀房托旗下核心物業，占據城市核心地段，擁有地鐵上蓋的區位優勢，抗風險能力較強。

從估值來看，截至上半年，越秀房托持有十項物業組合總估值為424.34億元，相對2022年底的423.59億元已有所回升，同比2022年中期微增0.2%。

02

廣州市中心mall

客流銷售雙位數增長

上半年，越秀房托零售商場收入占比8%，是貢獻相對穩定的經營板塊。

值得注意的是，得益于越秀房托以財務數據為導向的資產提升計劃，旗下零售商場的運營表現愈加出色。

以位于廣州市中心的兩大商場為例：

廣州IFC國金天地

上半年客流量同比增長24%，銷售額同比增加13%，期末出租率高達98%；

廣州VT101維多利廣場

上半年客流量同比上漲38%，銷售額同比增加22%，期末出租率保持在93.5%的水平。

綜合來看，上半年其結合消費潮流及目標客群特征，主要通過升級品牌級次、加強續租管理、創新營銷玩法等手段，促進商場人氣和銷售的加速恢復，進一步帶動客流與租金爬升，為后續實現資產升級奠定基礎。

提升品牌級次，定向補足缺失業態品類

上半年，廣州IFC國金天地基于高端白領的餐飲消費訴求，一方面成功引入常來餐飲集團首家東南亞菜泰神、優質連鎖烤肉品牌橘焱胡同，優化餐飲調性的同時提升客單價，為后續米其林、黑珍珠餐廳的進駐“打樣”。

另一方面，不斷完善負一層餐飲品類，包括場內首家茶餐廳湯稻、首家韓式泡飯泡鮮森，更好地滿足CBD白領的品質便捷用餐需求。

武漢星匯維港購物中心上半年新簽11家品牌，簽約面積近4000㎡，有效提升A館經營形象品質，其中包括無印良品等知名品牌商戶，彌補缺失品類，豐富場內生活方式業態的經營氣氛。

穩抓優質品牌續租，清退風險商戶

武漢星匯維港購物中心針對高租金的商戶開展重點幫扶，穩定經營，上半年實現81.8%的高水平續租率，合同期內有效租金增長24.2%。

廣州VT101維多利廣場提前完成主力店優衣庫續租，并借勢品牌營銷和資源聯動促進其業績上漲。數據顯示，今年1-6月，這家優衣庫門店銷售額同比提升19%。

與此同時，該項目上半年還清退了350㎡風險客戶，騰出空間無縫引入兩家新品牌，新簽合同首年租金增長17.6%。

場景化營銷+生態圈聯動，強化租戶粘性及經營導流

上半年，越秀房托旗下零售商場原創IP營銷“悅潮節”，積極迎合運動經濟、夜經濟、主理人經濟、寵物經濟等熱點消費新趨勢，挖掘出豐富的消費新場景，點燃活動人氣。

比如，廣州IFC國金天地“銀河中古市集”，一站解鎖了上萬款中古包包，圈粉中古消費人群；VT101維多利廣場“抱抱奇愈企劃”，3米高的粉色仙人掌和星際熊搭檔，打卡場景甜度爆表。

此外，還積極發揮“越秀生態圈”的協同效應，比如廣州IFC國金天地初步構建綜合體常態化聯動機制，整合多業態資源定向引流到場內品牌門店。

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“報復性消費不一定會有”

前景困難，理性看待

面對上半年波浪式發展、整體運行回升向好的宏觀經濟，越秀房托以“抗周期+穩經營”的表現，彰顯了資產基本盤的經營韌性。

站在新的業績起點，林德良表示“未來肯定是非常困難的”，隨著一些措施的落地，相信市場會逐步轉好，也能看到一些利好趨勢。

一方面，國際航班在廣州的開通率還有較大空間，未來將帶來更多客流，促進商場、酒店公寓的經營增長。

另一方面，下半年節假日消費更加火爆，暑期、中秋、國慶等假日消費同樣對酒店公寓的拉動作用明顯。

但與此同時，寫字樓市場正面臨產業轉型和客戶調整，在轉好的過程中不可避免要經歷“陣痛”。此外，零售消費行業整體比較平穩，“報復性消費不一定有，還是理性看待”。

盡管如此，林德良對下半場依然有信心，越秀房托所具備的國企背景、優質資產背景、融資評級等，擁有不可復制的競爭優勢。

“下半年業績基本面不會太差，爭取交出更好的成績表。”

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