西安二套房首付+利率擬雙降，坐等后續(xù)組合拳！

這不，網(wǎng)傳的消息和70城數(shù)據(jù)相繼釋放，也進一步佐證了我們對市場的預(yù)測。

目前來看，一方面網(wǎng)傳消息我們經(jīng)過確認是真實的，另一方面70城數(shù)據(jù)顯示，西安7月新房房價持續(xù)上漲，甚至領(lǐng)漲。

(相關(guān)資料圖)

這兩個信息需要我們關(guān)注。

全國景氣指數(shù)下降

西安擬出臺新政

在看這次西安政策之前，我們有必要先來看看現(xiàn)階段全國市場的數(shù)據(jù)現(xiàn)狀。

今年1-7月，全國住宅銷售面積下降6.5%，住宅銷售額增長0.7%。銷售面積下降但銷售額依然上漲，能發(fā)現(xiàn)面包和面粉的關(guān)系仍然保持。

7月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為93.78。

作為判斷房地產(chǎn)市場是否景氣、活躍和信心的指標之一，國房景氣指數(shù)2022年1月首破100后，一直呈現(xiàn)著下跌趨勢，7月依舊出現(xiàn)下跌，并成為近一年多以來最低點。

從景氣指數(shù)來看，全國仍需要進行市場利好刺激政策，保證市場預(yù)期的恢復(fù)和情緒修復(fù)。當然從7月至今在國家層面的頻頻發(fā)聲后，各城市也開始陸續(xù)出臺利好刺激政策。

我們也從相關(guān)渠道確認，西安接下來計劃出臺政策刺激購房消費：限購區(qū)域個人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限將與全國政策下限保持一致，具體為:首套房首付比例不低于30%、利率不低于LPR-20BP，二套房首付比例不低于40%、利率不低于LPR+60BP。（但由于目前官方?jīng)]有發(fā)文，后續(xù)官方政策出臺后，我們也會進一步進行解讀。）

當然，從全國各城市市場表現(xiàn)來看，西安整體市場還是保持著健康平穩(wěn)態(tài)勢發(fā)展，這次擬出臺的政策主要還是以國家“大力支持剛性和改善性住房需求”的政策方向為主。

除此之外，大家可以保持關(guān)注，看看后續(xù)是否還有稅費減免優(yōu)惠等更多組合拳利好政策釋放。

西安新房價格環(huán)比領(lǐng)漲

但二手房依舊不樂觀

再看70城數(shù)據(jù)，整體來看全國各城市的商品住宅銷售價格環(huán)比穩(wěn)中略降。新房價格環(huán)比上漲的城市有20個，比上月減少11城。

回到西安的新房市場表現(xiàn)來看，雖然全國市場大環(huán)境出現(xiàn)下行趨勢，但西安新房市場依舊保持堅挺，并且7月新房價格環(huán)比漲幅全國第一。

就數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，從去年12月至今，西安新房價格的環(huán)比變化都呈現(xiàn)正向漲幅狀態(tài)，而7月的新房價格領(lǐng)漲，也一定程度上說明了西安新房市場的整體向好。

當然，總結(jié)原因不難發(fā)現(xiàn)，還是和現(xiàn)階段市場改善房源供應(yīng)增加有關(guān)。

首先，從7月意向登記數(shù)據(jù)來看，供應(yīng)房源多以均價2.5萬元/㎡以上的改善房源為主，尤其是高新區(qū)上線登記的房源數(shù)量，占到全市總登記量近一半。高新區(qū)的區(qū)域房均價再加上區(qū)域內(nèi)本就多是以改善房源為主，大面積+高總價體現(xiàn)在數(shù)據(jù)方面，也構(gòu)成了7月新房價格的環(huán)比上漲。

其次，根據(jù)70城房價數(shù)據(jù)變化情況來看，7月新房價格的漲幅還是以改善產(chǎn)品為主，建面144㎡以上的改善產(chǎn)品價格環(huán)比上漲0.4%，是幾個面積段中漲幅量最大的，僅次于北京建面144㎡以上的環(huán)比上漲0.7%。

大面積改善型房源供應(yīng)的增多，再加上部分改善純新盤的價格影響，進一步導(dǎo)致了西安7月新房的房價環(huán)比漲幅變化。

而西安的二手房市場，能發(fā)現(xiàn)本月二手房價環(huán)比漲幅依舊呈現(xiàn)負增長態(tài)勢，環(huán)比下降0.6%。

不過根據(jù)西安市住建局發(fā)布的7月二手房網(wǎng)簽情況來看，7月份，全市存量房（二手房）網(wǎng)簽備案面積80.5萬㎡，環(huán)比增長6.59%，住宅網(wǎng)簽備案面積70.08萬㎡（7086套），環(huán)比增長4.88%。

價格環(huán)比下降，網(wǎng)簽數(shù)量環(huán)比上漲，也說明了二手市場供應(yīng)量增多，不少二手買家急需賣出。

當然，對于二手房市場這樣的變化，也需要購房者注意：

一方面，隨著未來政策對于改善型新房市場的刺激，未來一段時間內(nèi)或許會有部分改善購房者拿出次新房源用于置換改善新房，因此可能會在短期內(nèi)因為這類二手房入市量的增加，引起價格小幅度上漲，但也不排除部分改善購房者為了急出而適當降低價格，此時就有了撿漏機會。

另一方面，雖然現(xiàn)階段西安二手房市場的存量較多，但也有很多是長期流轉(zhuǎn)在市場上且年限久遠的老二手房，面對次新盤的進入，這些老二手房價可能還會繼續(xù)下降，此時對于購房者來講，價格雖低但品質(zhì)依然需要重視，部分價“美”但物“不優(yōu)”的房源，盡可能避免。

最后，對于這樣的市場變化，想買二手房的朋友現(xiàn)在也不失為一個好機會，積極挑選筍盤、性價比房源，積極談價，總會有一定的收獲。

對于西安新房、二手房的變化

你有什么想法和看法？

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