70城房?jī)r(jià)繼續(xù)回落，利好政策或近期推出

(資料圖)

文｜鄧浩志

7月份最新房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)城市中，二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市有63個(gè)，由此看出在購(gòu)買需求不足，政策力度不大的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷下行。樓市是否已經(jīng)探底，接下來(lái)樓市市場(chǎng)會(huì)怎么走，很關(guān)鍵看政策的走向，特別是一線城市有沒有可能松綁，二線城市能夠全面松綁，如果政策繼續(xù)不變，或者只是微調(diào)，則樓市可能還會(huì)延續(xù)探底的行情，繼續(xù)下跌。

今年一季度樓市本來(lái)有一個(gè)比較明顯的復(fù)蘇勢(shì)頭，但進(jìn)入二季度之后市場(chǎng)便再次下行。一是經(jīng)濟(jì)增速開始放緩，影響市場(chǎng)的消費(fèi)信心，投資信心，購(gòu)房意愿也跟隨下滑。二是樓市缺乏利好支持，期盼的樓市松綁政策遲遲沒有落地，或者松綁的力度太輕微。比如一線城市，在市場(chǎng)已經(jīng)非常低迷的時(shí)候，仍然堅(jiān)持2021年樓市過熱時(shí)候的調(diào)控政策，大量購(gòu)買力無(wú)法釋放，二線城市，多采取試探性的、輕微地松綁政策，例如放寬公積金的使用等，這些政策對(duì)扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)作用不大。所以在購(gòu)買需求不足，政策力度不大的背景下，市場(chǎng)一直不斷下行。樓市是不是已經(jīng)探底，房?jī)r(jià)能否止跌，還是要看接下來(lái)的樓市政策走向。

統(tǒng)計(jì)局最新的數(shù)據(jù)，北京、上海、廣州、深圳，4個(gè)一線城市中，新房方面北京、上海房?jī)r(jià)微漲，深圳、廣州下降，二手房房?jī)r(jià)則集體下降，而且降幅不低，尤其廣州二手房同比下降3.2%。

實(shí)際上，目前北上廣深房?jī)r(jià)跌幅遠(yuǎn)大于統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，尤其新房房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，過去一段時(shí)間，很多城市采取限價(jià)，限簽等政策，導(dǎo)致房?jī)r(jià)在上漲的時(shí)候，數(shù)據(jù)顯現(xiàn)不出來(lái)。而現(xiàn)在又出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，數(shù)據(jù)也無(wú)法顯現(xiàn)。目前許多城市一手房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)已經(jīng)有失真的情況。總體上看，4大一線城市房?jī)r(jià)均出現(xiàn)下行。其中北京、上海整體均價(jià)同比去年，大概有5%左右的下調(diào)。而廣州深圳則有15%左右的整體下行。

另外，四大一線城市樓市也出現(xiàn)了明顯分化，一方面是核心城區(qū)、豪宅物業(yè)價(jià)格堅(jiān)挺，甚至逆勢(shì)上漲。另一方面是外圍郊區(qū)，非住宅類物業(yè)（比如公寓）都出現(xiàn)了明顯的成交萎縮，價(jià)格下跌。核心城區(qū)高價(jià)物業(yè)市場(chǎng)堅(jiān)挺，外圍降溫明顯，也導(dǎo)致成交結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。簡(jiǎn)單概況就是貴的房子賣多了，便宜的房子買少了。成交結(jié)構(gòu)的變化，也在一定程度上影響一手房均價(jià)的準(zhǔn)確性。目前看樓市數(shù)據(jù)，二手?jǐn)?shù)據(jù)可能參考價(jià)值更大。

而從統(tǒng)計(jì)局公布的二手房房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)看，不管是環(huán)比還是同比，廣州、深圳的跌幅遠(yuǎn)大于北京、上海，我認(rèn)為主要是因?yàn)樯钲诘恼{(diào)控政策全國(guó)最嚴(yán)，甚至全球最嚴(yán)，市場(chǎng)需求無(wú)法釋放，所以下行壓力最大，而廣州一直是一線城市中樓市最弱的，甚至有一線城市二線房?jī)r(jià)的說(shuō)法，廣州樓市整體供應(yīng)量明顯多于其他三個(gè)一線城市，甚至是三個(gè)一線城市的總和，供應(yīng)多，導(dǎo)致市場(chǎng)更傾向于買方市場(chǎng)。所以簡(jiǎn)單的從目前的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，北京、上海的房?jī)r(jià)較堅(jiān)挺，深圳、廣州房?jī)r(jià)降幅較大。

從目前樓市低迷的狀況來(lái)看，支撐樓市的政策，特別是4個(gè)一線城市的樓市松綁政策，應(yīng)該會(huì)出臺(tái)。在經(jīng)歷了近1個(gè)月的醞釀，8月，一線城市或出臺(tái)救市新政的可能性很大。至于新政之后會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生什么樣的影響？目前還很難判斷。主要還是要看落地政策的力度。如果有重磅，或者中等力度的落地政策，則市場(chǎng)有望加快見底，并且走入復(fù)蘇行情。如果政策力度依然輕微，或者采取逐步試探的策略，則樓市會(huì)延遲筑底的時(shí)長(zhǎng)。

（本文圖片來(lái)自網(wǎng)絡(luò)）

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