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代表克而瑞業務板塊廣佛團隊觀點，僅供參考
沉寂了一個多月的廣州土拍市場，今天借著東風，助推了一把。
就在今天，備受關注的天河區黃云路AT1003011、AT1003072地塊被越秀地產，以68.32億元總價、6.9%溢價率，經過23輪博弈后，以扣除配建樓面價50160元/㎡斬獲。同時也是廣州TOP10樓面價今年以來的第二次刷新，該地塊躍居至樓面價TOP8。
(相關資料圖)
網傳有8家開發商參與本次圍獵，分別是華潤、中海、越秀、保利、中鐵建、珠實、華發+招商聯合體。
圍觀競拍過程可以看到，早上還是風平浪靜，下午已是暗潮洶涌。
01
地塊所處東圃板塊天河智慧城規劃范圍內，東面臨近黃埔區界，是承接天河智慧城、金融城及黃埔科學城的重要區域。總用地面積約14.95萬㎡，建面13.6萬㎡，容積率僅有2.2，未來大概率會走低密改善路線，起拍價63.924億元。
宗地需配建規劃條件中的AT1003073地塊（中小學用地）以及AT1003076地塊（服務設施用地），將建24班小學和15班幼兒園。同時，還需配建市政道路用地、綠化用地、河涌用地。
早在今年3月，廣州市《天河區世界大觀地塊（AT1003、AT1006規劃管理單元）控制性詳細規劃方案》正式發布，首次公開披露5宗環湖宅地及大量公共配套等重磅規劃調整，未來還有4宗宅地+3宗商地+7類38處公服設施，將承擔起高端居住、特色商業、文化休閑等多重職能，也將為片區補齊短板，催生區域向著更高規格的城市界面演進。
地塊位置不錯，距離金融城、珠江新城不超過40分鐘的車程，同時距離地鐵21號線大觀南路站約560米。
地塊周邊多個高端小區環伺，居住氛圍較為濃厚；但三公里范圍內工業區、城中村較多，城市界面較差，缺乏大型商業配套，整體業態有待提高。
02
從整體來看，目前天河區住宅新增供應主要集中在東圃板塊。克而瑞數據監測顯示，近一年來東圃板塊新房供應量大，東圃板塊內部競爭激烈。
東圃板塊主要承接中心外溢及黃埔區功改客群，主要以剛需項目為主，置業面積主要集中在三個面積段：80-100/110-120/130-144㎡，總價承受能力也在逐漸提高至1000萬。
地塊所處天河東圃板塊牛奶廠片區，片區借助宜居居住環境、純粹高端圈層、優質教育資源成為天河東唯一的高端住區，克而瑞數據顯示，周邊一公里范圍內有四個住宅項目，面積段涵蓋142-320㎡之間，均價在8-12萬之間。
牛奶廠片區主要二手項目由龍湖、華潤、金地、招商四大次新盤及帝景山莊、半山溪谷量大別墅盤組成，主打低密度生態居住環境，其中東面四盤于2016年開售，目前掛牌項目過2限售期，但不滿5年。
未來項目入市時，次新房證滿五年，供應量再度增加，不僅需要和一手項目競爭，還要和次新二手小區進行競爭。
據統計，目前東部四盤平均掛牌量在50套左右，以高層為主，掛牌均價在7.5-10萬/㎡左右，二手住宅平均成交價在6.5-9萬/㎡左右，別墅在11.5-13萬/㎡左右。
未來伴隨越秀的加入，接下來牛奶廠板塊的市場走向會發生什么樣的變化，我們拭目以待。
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