碧桂園的雷很蹊蹺，任澤平的“助殺”很給力

本文討論三個(gè)問題：

1、碧桂園（02007.HK）會(huì)是恒大第二嗎？

2、碧桂園的流動(dòng)壓力是階段性還是長期性？ (任澤平的“助殺”)

(資料圖片)

3、該不該救碧桂園？

個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考。

碧桂園（02007.HK）會(huì)是恒大第二嗎？詳細(xì)的比較一下。

在恒大暴雷的2021年，其賬上現(xiàn)金從年初的1587億元下降至年中的868億元，并進(jìn)一步下降至年末的54億元。

從碧桂園財(cái)報(bào)來看，其2023年年初的資金量為1283億元，與恒大2021年初接近，并且負(fù)債高達(dá)1.43萬億元，那是否意味著碧桂園會(huì)重蹈恒大覆轍？按理說不該。

首先明確一下，負(fù)債與資產(chǎn)是硬幣的兩面，負(fù)債的多少并不能說明問題， 比如隔壁老王有“一套1000萬的房和200萬存款”這是老王的資產(chǎn)，同時(shí)有500萬的房貸和5萬元的花唄沒有還，你能說老王因?yàn)橛?05萬的負(fù)債就是個(gè)負(fù)翁窮光蛋嗎？

其次，一個(gè)公司的負(fù)債不完全是借款，很多不需要付利息，比如有些負(fù)債是壓著賬期不給供應(yīng)商（乙方），沒有利息，有些負(fù)債是沒給業(yè)主交房，也沒有利息......而這些沒有利息的負(fù)債占了碧桂園的負(fù)債的大頭。

2021年初，恒大借款超7165億元，而碧桂園2023年初，總有息負(fù)債余額為2713億元。

也就是說：二者的現(xiàn)金流相差不多，但償債壓力并不在一個(gè)量級(jí)，當(dāng)下碧桂園的償債能力應(yīng)該比恒大暴雷時(shí)好上許多，但為何會(huì)出現(xiàn)違約的情況？

一家房企債務(wù)違約會(huì)給其后續(xù)銷售和融資帶來超大利空，購房者會(huì)擔(dān)心房子爛尾而不再購買房產(chǎn)，金融機(jī)構(gòu)也會(huì)因此更加謹(jǐn)慎的發(fā)放貸款，這就是房企的戴維斯雙殺，典型的例子自然是恒大，2021年上半年收入2200多億，下半年收入200多億。

故而，房企只要腦子沒病，會(huì)竭盡全力的避免出現(xiàn)債務(wù)違約情況，除非是真的沒錢了或者兩害相權(quán)取其輕。

碧桂園是哪種情況？

從碧桂園現(xiàn)在表現(xiàn)出來的態(tài)度是：真的沒錢了，也就是說爆雷了。

但碧桂園為何會(huì)暴雷？

要知道即使暴雷前借款7000多億的恒大，半年的資金消耗量也不過是700~800億元，而碧桂園為何半年花光了1000多億資金？

它的雷，爆的很蹊蹺，讀懂君目前能想到四個(gè)原因：1、其表外融資規(guī)模過大，所以流動(dòng)性遠(yuǎn)沒有財(cái)報(bào)展示的那么健康；2、碧桂園再用一些財(cái)技乃至財(cái)務(wù)造假的手段粉飾流動(dòng)性；3、像北京銀行與康得新那樣的“假存款”事件；4、就是單純的流動(dòng)性管理出了問題。

那種可能性靠譜些？不知道，半年報(bào)或許能給出一些答案，或者說蛛絲馬跡。如果你知道，歡迎在后臺(tái)討論下。

更有意思的是：今年7月30日，碧桂園實(shí)控人楊惠妍將旗下碧桂園服務(wù)20%的股權(quán)（價(jià)值超64億港元，約合人民幣59億元），捐贈(zèng)給國強(qiáng)公益基金會(huì)（香港）有限公司。工商登記顯示，該公益基金會(huì)成立于今年6月13日，注冊(cè)資金100元港幣（港元），創(chuàng)立人為楊惠妍的妹妹、楊國強(qiáng)的三女兒楊子瑩。

相比于碧桂園，碧桂園服務(wù)是當(dāng)之無愧的現(xiàn)金牛奶，每年凈利潤數(shù)十億元，這個(gè)做法很難不讓人聯(lián)想些什么。

接下來討論第二個(gè)問題：任澤平的“助殺”。

按照碧桂園的官方話術(shù)：受銷售與再融資環(huán)境不利影響，2023年上半年預(yù)計(jì)出現(xiàn)較大的虧損，當(dāng)前也正承受階段性的流動(dòng)壓力。

但實(shí)際上，碧桂園的流動(dòng)壓力很有可能是長期性的。

碧桂園的投資重點(diǎn)是“三四線及更低線城市”，而這些城市的供需關(guān)系大家都知道，如果不知道，那么前恒大首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平可以告訴你。

任澤平在《建議幫幫碧桂園等優(yōu)質(zhì)民營房企》（下稱《建議》）雖然振臂疾呼“救碧桂園”的諸多理由，但也指出：房地產(chǎn)長期看人口，1962-1976年嬰兒潮人口退出購房人群，城鎮(zhèn)化率超過65%接近尾聲，全國套戶比1.09套、70%以上的城市住房基本飽和，人均住房面積34平甚至超過部分發(fā)達(dá)國家水平，人口老齡化少子化不婚化加速到來，熱點(diǎn)城市房價(jià)偏高，等等。

《建議》中那“70%以上住房基本飽和”的城市，是不是碧桂園重倉的“三四線及更低線城市”？如果大家還不知道，碧桂園前七個(gè)月的銷售數(shù)據(jù)可以給出更直觀的答案。

1月～7月，碧桂園權(quán)益銷售金額1408億元，同比下降35%，較2021年同期下降61%；7月單月實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額121億元，連續(xù)第4個(gè)月環(huán)比下降，同比下降60%，較2021年7月下降78%。

看金額，碧桂園的成績是真的差，從平均銷售單價(jià)去看，隱患更大。

碧桂園前7個(gè)月的平均銷售價(jià)格為7806.54元/平方米，而2021、2022年則分別是：7455、7592，這些數(shù)據(jù)說明什么呢？房子賣不動(dòng)的情況下，還提價(jià)賣房？除非碧桂園腦子被門夾了。

更合理的解釋是：碧桂園在降價(jià)，但也只是那些相對(duì)“高線”的城市房產(chǎn)雖然更好賣，它們雖然更貴一些，但銷量占比逐步加大，所以拉升了整體的房價(jià)。

一個(gè)佐證是：2022年碧桂園在平均銷售價(jià)格較上年增加了100多元，而毛利率非但沒有上升，還下降了約10個(gè)百分點(diǎn)，為2004年以來最低值。更高的價(jià)格換來更低的毛利率，這背后極有可能是:碧桂園在相對(duì)“高線”城市里大幅降價(jià)賣房所導(dǎo)致的。

需要注意的是：3月份之后，碧桂園的銷售單價(jià)在逐月降低，這意味著其毛利率在不斷下降，而早在2022年末，碧桂園的毛利率已經(jīng)銳減至7.64%，在幾個(gè)月的連續(xù)降價(jià)之后，甚至不排除上半年毛利率成為負(fù)數(shù)。

綜上，相對(duì)于官方的表述，讀懂君更傾向于：碧桂園的流動(dòng)壓力是長期性的。

只能說任澤平這次“70%以上的城市住房基本飽和”的判斷被碧桂園驗(yàn)證了，那他希望怎么“幫幫碧桂園”？是要政府拿出納稅人的錢借給碧桂園還貸、蓋樓？還是讓銀行給碧桂園更多貸款還貸、蓋樓？

無論哪種幫法，樓如果賣不出去，碧桂園拿什么還錢？

任澤平在《建議幫幫碧桂園等優(yōu)質(zhì)民營房企》一文及公開場(chǎng)合多次強(qiáng)調(diào)的“70%以上的城市住房基本飽和”，等同于是給碧桂園來了一次漂亮的“助殺”。

第三個(gè)問題，該不該救碧桂園？

讀懂君認(rèn)為： 應(yīng)該一試，原因不是任澤平文中拔高提出的“守住金融風(fēng)險(xiǎn)底線、守住民生底線的需要”。

在商言商，如果碧桂園財(cái)報(bào)中的數(shù)據(jù)靠譜，表外負(fù)債也沒有那么大的情況下，碧桂園的窟窿并沒有那么大，雖然現(xiàn)在是“賠錢賣房”，但本質(zhì)上依然是在回籠資金、化解風(fēng)險(xiǎn)。（注意：凈利潤層面的虧損和賬戶上資金的流出并不能畫等號(hào)。）

2022年末，碧桂園有近9000億元的在建工程，這些在建工程如果因?yàn)橘Y金流無法完工，就一文不值，過去的投入也就打了水漂，還會(huì)引發(fā)不小的社會(huì)事件，與收入形成惡性循環(huán)，但如果完工了，即使打個(gè)七八折出售，碧桂園的風(fēng)險(xiǎn)也能大大緩釋。

碧桂園豐年的利潤很多已經(jīng)轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)最終能化解多少，就看碧桂園“豐年”時(shí)候積累的資產(chǎn)（當(dāng)然，主要還是房子）有多少含金量了，雖然任澤平老師說“70%以上的城市住房基本飽和”，但低線城市的居民還有一個(gè)需求是置換嘛。

如果不救呢？那就是小雷變大雷——前七個(gè)月碧桂園沒有暴雷跡象，購房者信心相對(duì)處于高點(diǎn)，一旦碧桂園和恒大一樣完全暴雷，則恒大斷崖式下跌的收入可能就是碧桂園的明天。

所以碧桂園的結(jié)局大概率走向兩個(gè)極端：要么元?dú)獯髠椒€(wěn)落地，要么重走一遍恒大的路。

碧桂園值不值得去幫一下，這筆賬就要讓相關(guān)部門去算賬了，起碼要知道碧桂園的窟窿到底有多大。

從情感上講，最應(yīng)該被“慈善機(jī)構(gòu)”救助的是碧桂園，說到這里大家應(yīng)該懂了，這件事的發(fā)生對(duì)各方力量的信心都是打擊。

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