碧桂園的雷很蹊蹺,任澤平的“助殺”很給力

    來源: 讀懂?dāng)?shù)字財(cái)經(jīng)2023-08-15 13:00:48
      

    本文討論三個(gè)問題:

    1、碧桂園(02007.HK)會(huì)是恒大第二嗎?

    2、碧桂園的流動(dòng)壓力是階段性還是長期性? (任澤平的“助殺”)


    (資料圖片)

    3、該不該救碧桂園?

    個(gè)人觀點(diǎn),僅供參考。

    碧桂園(02007.HK)會(huì)是恒大第二嗎?詳細(xì)的比較一下。

    在恒大暴雷的2021年,其賬上現(xiàn)金從年初的1587億元下降至年中的868億元,并進(jìn)一步下降至年末的54億元。

    從碧桂園財(cái)報(bào)來看,其2023年年初的資金量為1283億元,與恒大2021年初接近,并且負(fù)債高達(dá)1.43萬億元,那是否意味著碧桂園會(huì)重蹈恒大覆轍?按理說不該。

    首先明確一下,負(fù)債與資產(chǎn)是硬幣的兩面,負(fù)債的多少并不能說明問題, 比如隔壁老王有“一套1000萬的房和200萬存款”這是老王的資產(chǎn),同時(shí)有500萬的房貸和5萬元的花唄沒有還,你能說老王因?yàn)橛?05萬的負(fù)債就是個(gè)負(fù)翁窮光蛋嗎?

    其次,一個(gè)公司的負(fù)債不完全是借款,很多不需要付利息,比如有些負(fù)債是壓著賬期不給供應(yīng)商(乙方),沒有利息,有些負(fù)債是沒給業(yè)主交房,也沒有利息......而這些沒有利息的負(fù)債占了碧桂園的負(fù)債的大頭。

    2021年初,恒大借款超7165億元,而碧桂園2023年初,總有息負(fù)債余額為2713億元。

    也就是說:二者的現(xiàn)金流相差不多,但償債壓力并不在一個(gè)量級(jí),當(dāng)下碧桂園的償債能力應(yīng)該比恒大暴雷時(shí)好上許多,但為何會(huì)出現(xiàn)違約的情況?

    一家房企債務(wù)違約會(huì)給其后續(xù)銷售和融資帶來超大利空,購房者會(huì)擔(dān)心房子爛尾而不再購買房產(chǎn),金融機(jī)構(gòu)也會(huì)因此更加謹(jǐn)慎的發(fā)放貸款,這就是房企的戴維斯雙殺,典型的例子自然是恒大,2021年上半年收入2200多億,下半年收入200多億。

    故而,房企只要腦子沒病,會(huì)竭盡全力的避免出現(xiàn)債務(wù)違約情況,除非是真的沒錢了或者兩害相權(quán)取其輕。

    碧桂園是哪種情況?

    從碧桂園現(xiàn)在表現(xiàn)出來的態(tài)度是:真的沒錢了,也就是說爆雷了。

    但碧桂園為何會(huì)暴雷?

    要知道即使暴雷前借款7000多億的恒大,半年的資金消耗量也不過是700~800億元,而碧桂園為何半年花光了1000多億資金?

    它的雷,爆的很蹊蹺,讀懂君目前能想到四個(gè)原因:1、其表外融資規(guī)模過大,所以流動(dòng)性遠(yuǎn)沒有財(cái)報(bào)展示的那么健康;2、碧桂園再用一些財(cái)技乃至財(cái)務(wù)造假的手段粉飾流動(dòng)性;3、像北京銀行與康得新那樣的“假存款”事件;4、就是單純的流動(dòng)性管理出了問題。

    那種可能性靠譜些?不知道,半年報(bào)或許能給出一些答案,或者說蛛絲馬跡。如果你知道,歡迎在后臺(tái)討論下。

    更有意思的是:今年7月30日,碧桂園實(shí)控人楊惠妍將旗下碧桂園服務(wù)20%的股權(quán)(價(jià)值超64億港元,約合人民幣59億元),捐贈(zèng)給國強(qiáng)公益基金會(huì)(香港)有限公司。工商登記顯示,該公益基金會(huì)成立于今年6月13日,注冊(cè)資金100元港幣(港元),創(chuàng)立人為楊惠妍的妹妹、楊國強(qiáng)的三女兒楊子瑩。

    相比于碧桂園,碧桂園服務(wù)是當(dāng)之無愧的現(xiàn)金牛奶,每年凈利潤數(shù)十億元,這個(gè)做法很難不讓人聯(lián)想些什么。

    接下來討論第二個(gè)問題:任澤平的“助殺”。

    按照碧桂園的官方話術(shù):受銷售與再融資環(huán)境不利影響,2023年上半年預(yù)計(jì)出現(xiàn)較大的虧損,當(dāng)前也正承受階段性的流動(dòng)壓力。

    但實(shí)際上,碧桂園的流動(dòng)壓力很有可能是長期性的。

    碧桂園的投資重點(diǎn)是“三四線及更低線城市”,而這些城市的供需關(guān)系大家都知道,如果不知道,那么前恒大首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平可以告訴你。

    任澤平在《建議幫幫碧桂園等優(yōu)質(zhì)民營房企》(下稱《建議》)雖然振臂疾呼“救碧桂園”的諸多理由,但也指出:房地產(chǎn)長期看人口,1962-1976年嬰兒潮人口退出購房人群,城鎮(zhèn)化率超過65%接近尾聲,全國套戶比1.09套、70%以上的城市住房基本飽和,人均住房面積34平甚至超過部分發(fā)達(dá)國家水平,人口老齡化少子化不婚化加速到來,熱點(diǎn)城市房價(jià)偏高,等等。

    《建議》中那“70%以上住房基本飽和”的城市,是不是碧桂園重倉的“三四線及更低線城市”?如果大家還不知道,碧桂園前七個(gè)月的銷售數(shù)據(jù)可以給出更直觀的答案。

    1月~7月,碧桂園權(quán)益銷售金額1408億元,同比下降35%,較2021年同期下降61%;7月單月實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額121億元,連續(xù)第4個(gè)月環(huán)比下降,同比下降60%,較2021年7月下降78%。

    看金額,碧桂園的成績是真的差,從平均銷售單價(jià)去看,隱患更大。

    碧桂園前7個(gè)月的平均銷售價(jià)格為7806.54元/平方米,而2021、2022年則分別是:7455、7592,這些數(shù)據(jù)說明什么呢?房子賣不動(dòng)的情況下,還提價(jià)賣房?除非碧桂園腦子被門夾了。

    更合理的解釋是:碧桂園在降價(jià),但也只是那些相對(duì)“高線”的城市房產(chǎn)雖然更好賣,它們雖然更貴一些,但銷量占比逐步加大,所以拉升了整體的房價(jià)。

    一個(gè)佐證是:2022年碧桂園在平均銷售價(jià)格較上年增加了100多元,而毛利率非但沒有上升,還下降了約10個(gè)百分點(diǎn),為2004年以來最低值。更高的價(jià)格換來更低的毛利率,這背后極有可能是:碧桂園在相對(duì)“高線”城市里大幅降價(jià)賣房所導(dǎo)致的。

    需要注意的是:3月份之后,碧桂園的銷售單價(jià)在逐月降低,這意味著其毛利率在不斷下降,而早在2022年末,碧桂園的毛利率已經(jīng)銳減至7.64%,在幾個(gè)月的連續(xù)降價(jià)之后,甚至不排除上半年毛利率成為負(fù)數(shù)。

    綜上,相對(duì)于官方的表述,讀懂君更傾向于:碧桂園的流動(dòng)壓力是長期性的。

    只能說任澤平這次“70%以上的城市住房基本飽和”的判斷被碧桂園驗(yàn)證了,那他希望怎么“幫幫碧桂園”?是要政府拿出納稅人的錢借給碧桂園還貸、蓋樓?還是讓銀行給碧桂園更多貸款還貸、蓋樓?

    無論哪種幫法,樓如果賣不出去,碧桂園拿什么還錢?

    任澤平在《建議幫幫碧桂園等優(yōu)質(zhì)民營房企》一文及公開場(chǎng)合多次強(qiáng)調(diào)的“70%以上的城市住房基本飽和”,等同于是給碧桂園來了一次漂亮的“助殺”。

    第三個(gè)問題,該不該救碧桂園?

    讀懂君認(rèn)為: 應(yīng)該一試,原因不是任澤平文中拔高提出的“守住金融風(fēng)險(xiǎn)底線、守住民生底線的需要”。

    在商言商,如果碧桂園財(cái)報(bào)中的數(shù)據(jù)靠譜,表外負(fù)債也沒有那么大的情況下,碧桂園的窟窿并沒有那么大,雖然現(xiàn)在是“賠錢賣房”,但本質(zhì)上依然是在回籠資金、化解風(fēng)險(xiǎn)。(注意:凈利潤層面的虧損和賬戶上資金的流出并不能畫等號(hào)。)

    2022年末,碧桂園有近9000億元的在建工程,這些在建工程如果因?yàn)橘Y金流無法完工,就一文不值,過去的投入也就打了水漂,還會(huì)引發(fā)不小的社會(huì)事件,與收入形成惡性循環(huán),但如果完工了,即使打個(gè)七八折出售,碧桂園的風(fēng)險(xiǎn)也能大大緩釋。

    碧桂園豐年的利潤很多已經(jīng)轉(zhuǎn)化為資產(chǎn),風(fēng)險(xiǎn)最終能化解多少,就看碧桂園“豐年”時(shí)候積累的資產(chǎn)(當(dāng)然,主要還是房子)有多少含金量了,雖然任澤平老師說“70%以上的城市住房基本飽和”,但低線城市的居民還有一個(gè)需求是置換嘛。

    如果不救呢?那就是小雷變大雷——前七個(gè)月碧桂園沒有暴雷跡象,購房者信心相對(duì)處于高點(diǎn),一旦碧桂園和恒大一樣完全暴雷,則恒大斷崖式下跌的收入可能就是碧桂園的明天。

    所以碧桂園的結(jié)局大概率走向兩個(gè)極端:要么元?dú)獯髠椒€(wěn)落地,要么重走一遍恒大的路。

    碧桂園值不值得去幫一下,這筆賬就要讓相關(guān)部門去算賬了,起碼要知道碧桂園的窟窿到底有多大。

    從情感上講,最應(yīng)該被“慈善機(jī)構(gòu)”救助的是碧桂園,說到這里大家應(yīng)該懂了,這件事的發(fā)生對(duì)各方力量的信心都是打擊。

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