房地產拐點，真的來了

最近，地產行業的情緒可謂是大起大落。

上一秒，大家還沉浸在高層表態救市的喜悅中，期待著具體政策落地。

(資料圖)

下一秒，頭部房企疑似暴雷的新聞，就上了熱搜。

其實，這些新聞作為舊模式終止帶來的后遺癥，并不讓人意外。反而是一些看起來不那么熱的動態，更加值得大家關注和重視。

之前說過，當前的地產行業，正處于 新、舊模式轉換的節點。這是當前整個行業的大背景，也是所有政策制定，一定會考慮的基礎。

我們除了關注舊模式帶來的后遺癥，如何善后和修補，避免硬著陸；也要高度關注政策部門， 對新模式的部署和鋪排。

而且，后者對我們理解未來的行業趨勢，可能更加重要。

7月深圳住建局發布《深圳市共有產權住房管理辦法》，之后 不再安排建設安居型商品房和人才住房了，一刀切 全部改建共有產權房。

未來保障性住房，就只有三種， 也就是公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權房。相關的管理辦法，8月1日就正式開始實施了。

這意味著， 深圳在探索過各種住房保障體系后，已經正式做出了選擇，融入全國的保障房建設體系。

緊接著，7-8月，無錫、南京、東莞，陸續都出臺了共有產權住房相關的政策內容，并 計劃放寬共有產權房的申請條件，擴大保障范圍。

例如，南京住房保障和房產局發布《南京市共有產權住房管理辦法（征求意見稿）》，明確首次購買的產權份額比例為 50%—80%，且 不限戶籍。

8月4日，東莞市住房和城鄉建設局發布《關于調整東莞市共有產權住房(含三限房、配建安居房)申購資格條件的通知(征求意見稿)》，擬在銷售第二階段 放寬申請人范圍至全市，并 全面縮短各類申請人 需繳納養老保險的年限。

作為新模式下的重要內容，目前全國的住房保障體系正在快速推進。

畢竟，舊路子堵死了之后，新路怎么走，要盡快明確方向、加快速度。

目前來看，在大部分地產人關注的舊模式上，政策其實并不十分積極，但在新模式相關的政策領域，則非常大刀闊斧。

一慢一快，能清楚看到政策的導向和意圖。

加大產權式住房保障

降低購房門檻、承認有限升值

其實，共有產權住房，不是我們國家才有的特殊產物。

英國、美國、新加坡、瑞典等很多國家，都有共有產權制度，并且已經執行了幾十年了，核心目的就是 降低居民的購房成本。

所謂共有產權住房，就是指中低收入住房困難的家庭，在無力一次性購買住房的情況下，可以按照個人與政府的出資比例，共同擁有房屋的產權。

在滿足一定年限后，后期可以根據家庭的實際情況，購買政府產權部分、由政府回購，或是轉手交易。

因此，保障性共有產權房，具有三個最主要的特點。

一是具有可支付性。

也就是，很多購房人戲稱的“半價買房”。目前，共有產權房售價，基本都是周邊市場參考價的50%，具體根據買家所占的產權比例來確定。

首付和利息都減半，相較于普通商品房，購房門檻大大降低，能體現很強的保障和福利屬性。

二是居住權穩定。

作為有產權的物業，購房者可以自由地對房屋進行改造、裝修，享受落戶、上學等附屬價值，滿足年限后，也能自由轉讓。

從使用功能上來看，和商品房幾乎沒有區別。相較于租賃類住房，共有產權房過渡性居住屬性不強，可以滿足居民 長期穩定居住的需求。

三是有限升值的特征。

很多人說，共有產權住房完全沒有投資屬性，這個說法其實不準確。

例如，深圳最新的《深圳市共有產權住房管理辦法》第27條就規定，居民在購房滿五年后，如果要轉讓，在封閉流轉的前提下， 價格由買賣雙方協商確定。市主管部門可以通過市場參考價規范轉讓行為。

事實上，現在深圳大部分商品房二手房，也是在參考價附近成交的。也就是說，共有產權房的轉讓價格，依然是由市場來決定的，會根據本地市場的房價變化，實現 有限的升值。

政府作為部分產權的持有者，要持續滿足潛在的保障對象，也需要保持一定的升值收益。

共有產權房業主，能分享到城市發展的紅利，是有利于中低收入居民進行資產積累的。共有產權房，封閉流轉的特性，也能避免之前安居房、人才房存在的套利行為，強化了社會保障的屬性。

現在，按照深圳8月開始執行的四個管理辦法，我們基本上就能看到一個 完整的、分梯隊的社會保障房體系了。

首先，最底層的是 公共租賃住房。

針對 低收入的住房困難居民，以及 為社會提供基本公共服務的一線職工。

租金基本為市場參考租金的30%。屬于特困人員、最低生活保障家庭、最低生活保障邊緣家庭的，租金為市場參考租金的3%。這是最基礎的社會保障。

其次，是 保障性租賃住房。

主要面向新市民、青年人，及各類人才，為他們解決租房貴和居住不穩定的問題，也就是 滿足特定人生階段的過渡性居住需求。

政府組織配租的保障性租賃住房，租金大概是同期、同區域、同品質租賃住房的60%。如果是社會主體提供的，租金不高于90%。

第三，是 共有產權住房。

針對的是購買力不足，但是有房產消費需求的 “中間層”市民。并且會根據供應情況，逐步放寬條件，把 非戶籍常住居民也納入到保障范圍。房價基本上是市場價的50%。

第四，是 普通商品房。

針對有完全消費能力的客群，基本按照市場化邏輯，根據供需來供應和定價的居住產品。

在前三類住房供應量上來之后，對普通商品房的調控管制，很可能也不會再像現在這么嚴格。

可以看出來，通過供應共有產權房，彌補了租房和買房之間巨大的鴻溝。形成了一個梯級、可支付的住房供給體系，滿足不同收入群體在人生不同階段差異化的住房需求。

同時，也能減輕政府建設保障性租賃住房的財政壓力。

也就是說，地產新模式下的理想藍圖，大概就是：

限購、限價、限售的調控手段徹底退出，商品房不再限制買房的數量和價格漲幅，轉而通過征收房產稅來實現調節和再分配；財政收入支持梯級保障房體系的建設，提供社會福利。

前兩個是租，后兩個是售，組合起來就是“租售并舉”，真正實現居者有其屋。

地產當前真正的主線

就是供給側改革

這一輪，由政策端引導，主動刺破行業泡沫的一步棋，承擔的風險和代價都是巨大的，難度也很大。

雖然當前的局面很困難，但是只能硬著頭皮抗過去，否則之前的損失和努力，就都沒有意義了，行業也會徹底失去轉型的機會。

所以，不管怎么救市，行業都不會在走老路了。當前地產行業真正的主線，就是供給側改革。

具體怎么改——住建部倪虹部長在7月27號的會議上，除了提到當前要釋放需求，要采取降首付、降利率、認房不認貸等措施外，還提到很重要的一段話——

「要堅持系統思維、協同發力，通過科技創新和制度創新解決發展中遇到的問題。要深化住房供給側結構性改革，強化科技賦能，提高住房品質，為人民群眾建造“好房子”。希望建筑企業和房地產企業積極參與保障性住房建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，促進企業轉型升級和高質量發展。」

供給側結構性改革，主要有幾點：

一是土地供應端，強調人、地、房匹配。

也就是，人口規模大的熱點城市，增加土地供應。避免出現土地供應的結構性錯配，造成部分地區土地供應不足，推高房價，另一部分地區土地供應過剩，產生過量庫存。

其次，是盤活存量建設用地。對于一些存量更新區域，已經明顯不符合市場需求的商辦土地，嘗試去調整土地用途，將存量土地資源投入到產出更高領域，激活土地二級市場。

相信在這一波超大特大城市的大范圍城中村改造中，會有一些創新性新模式的出現。房企和建筑企業，都可以積極去參與和探索。

二是房源供應端，一定是保障房和商品房雙軌并行。

目前，在租賃住房領域，政策優惠和支持幾乎是不留余力，政策出臺的頻率和數量都蔚為可觀。

尤其是去年的「租賃金融17條」，更是從建設、購買、運營、退出各個環節，都給了很大的支持。目的，就是給企業做保障性租賃住房掃除一切障礙。

除此之外，共有產權房在接下來也會是一個值得關注的重點。6月份，北京發布了《關于加強已購共有產權住房管理有關工作的通知（征求意見稿）》，進一步明確了，共有產權房在封閉期結束后，可以按照市場價轉讓份額。

這就讓共有產權房，具有了和商品房一樣的使用功能和增值功能，如果產品力能跟上，接下來市場的接受度會更高，逐漸成為未來供應和成交的主力。

三是住房品質方面，全面改善化。

關于商品房的改善趨勢，明源君之前已經說過很多次了。今年，又有頭部房企在內部會議上明確，接下來，只做改善及以上定位的產品，只拿改善型地塊，徹底拋棄剛需。

不得不說，頭部房企的洞察還是很敏銳的。未來剛需類的需求，將大部分由共有產權房來滿足。

甚至，共有產權房的供應面積，也已經開始朝著改善的方向發展。

2021年底，北京住建委就宣布共有產權房不再受“7090限制”。深圳新的管理辦法也明確提到，85㎡左右的戶型，可以根據實際情況，面向3人家庭配售。

也就是說，三人家庭也可以購買三房戶型，保障性住房不僅是要“住得下”，也要“住得好”。

還是那句話，舊模式走不通了，新模式才是未來。早日看清方向，也就少了很多無謂的焦灼和迷茫。

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