李嘉誠的成都“魔法”——消失的法拍

成都網(wǎng)紅盤“南城都匯”又雙叒叕起波瀾了。

先是李嘉誠跑路，甩貨給了內(nèi)地開發(fā)商，然后又突然被查封，接著擺上了法拍貨架，就在8月10日晚間又突然被撤下阿里法拍……

這劇情，比過山車轉(zhuǎn)的圈還多。

(資料圖片僅供參考)

而有意思的是，這一切的波瀾，都和李嘉誠有關(guān)。

囤地16年被禁融資

李嘉誠把“問題地”甩給內(nèi)房企

這個(gè)“南城都匯”項(xiàng)目，是成都高新區(qū)的老網(wǎng)紅了，已經(jīng)開發(fā)了近20年。

2004年長江實(shí)業(yè)集團(tuán)旗下的和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司斥資21.35億元拿下了成都高新區(qū)1036畝土地，折合樓面價(jià)每平米1030元。

該地塊共分8期開發(fā)。但到了2020年，李嘉誠先生只開發(fā)了6期，最后一次開盤時(shí)間是2016年，彼時(shí)房?jī)r(jià)為1.2萬/㎡-1.6萬元/㎡。

在2020年7月，長江實(shí)業(yè)把項(xiàng)目尾盤部分，對(duì)應(yīng)約6750套未售房源，賣給了一個(gè)名為“RZ”的境外公司。

作價(jià)約78.47億港元（約合70.6億元人民幣）。

而RZ是由禹洲集團(tuán)的聯(lián)營公司成都卓洲置業(yè)和成都當(dāng)?shù)氐娜鹱考瘓F(tuán)各持有50%股權(quán)組成。

過去16年，靠賣樓，這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)為長江實(shí)業(yè)帶來了超過180億元人民幣的凈利潤。

而這次靠出售尾盤，長江實(shí)業(yè)又賺了38.11億港幣（約合34.51億元人民幣）。

這本是一樁雙贏的買賣：一個(gè)賺得盆滿缽滿，另一個(gè)也擁有了成都的明星項(xiàng)目。

但2020年9月成都市高新區(qū)的財(cái)政金融局發(fā)布了一份文件：

因和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司存在捂地、捂盤行為，嚴(yán)重影響區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，經(jīng)研究，禁止高新區(qū)金融機(jī)構(gòu)向該公司及其項(xiàng)目公司提供新增融資、貸款，禁止高新區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)向該公司進(jìn)行重大資產(chǎn)重組提供幫助。

這封殺融資的文件，是針對(duì)項(xiàng)目公司的，這下子南城都匯項(xiàng)目就成了一個(gè)死局。

做過地產(chǎn)項(xiàng)目的都知道，一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目或地產(chǎn)公司如果不能做融資，就是死路一條。

果不其然，成都限價(jià)，疊加近兩年的市場(chǎng)下行趨勢(shì)，項(xiàng)目銷售回款渠道不暢，這個(gè)項(xiàng)目在2021年5月，山河玖璋（即南城都匯八期）取證推出372套房源，均價(jià)15527元/㎡。

而后就再無推新了。

RZ公司，等于是買了一個(gè)“坑”。

賣方貸款還款期限到

卻不讓買方賣房還債

需要提的一點(diǎn)細(xì)節(jié)是，根據(jù)當(dāng)時(shí)的協(xié)議，交易完成后，長江實(shí)業(yè)集團(tuán)將在股權(quán)層面從南城都匯項(xiàng)目徹底退出。

但是，長江實(shí)業(yè)卻將以合作方為主進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營。甚至還在和黃成都公司留任一名董事，參與南城都匯項(xiàng)目公司的開發(fā)管理。

這是因?yàn)椋?strong>在出售南城都匯項(xiàng)目時(shí)，為了完成交易，長江實(shí)業(yè)曾向受讓方提供了24億元賣方貸款，作為部分收購對(duì)價(jià)。

賣方貸款的年利率，將按照倫敦銀行間同業(yè)拆借利率，加上年息5.5%計(jì)算，受讓方必須在2年后到期償還長江實(shí)業(yè)的賣方貸款。

粗略一算，長江實(shí)業(yè)又能從中收到大約2.7億元的利息。

2年期債務(wù)，掐指一算還款時(shí)間正是去年。而這兩年，國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，銷售、融資走勢(shì)都在下滑，該項(xiàng)目也爛尾了。

按照長江實(shí)業(yè)方面的說法，RZ迄今為止還欠著長實(shí)合共本金約3.8億美元及其相關(guān)利息、罰息等（“欠付款”）。

此外，當(dāng)初為了收購舜鴻成都，RZ還找國泰君安借了3.1億美元的資金，而在國泰君安借款背后的實(shí)際出資人則是卓穎公司。

2021年時(shí)，拿不到錢的卓穎先向法院申請(qǐng)，把項(xiàng)目查封了。

為了履行還款義務(wù)，今年6月，成都舜鴻決定通過法拍的形式，把項(xiàng)目盤活。

一方面，能“保交樓”，另一方面也能償清貸款。

3148套房源中，南城都匯率先拿出了25套試水。主要集中在7棟、19棟，面積區(qū)間約68-189㎡之間，參考起拍總價(jià)約126-348萬，折算起拍單價(jià)約為1.8萬/㎡。

這個(gè)價(jià)格，高于上一次的取證價(jià)，和南城都匯3萬/㎡左右的二手房?jī)r(jià)相比，這個(gè)剪刀差更是吸引到眾多購房者——拍賣信息發(fā)布當(dāng)日，這25套房源已成功吸引上萬人關(guān)注。

但老東家長江實(shí)業(yè)卻跳出來反對(duì)了——認(rèn)為，南城都匯項(xiàng)目第八期土地與物業(yè)亦是部分欠付款的擔(dān)保，在債務(wù)清償前不能如此處理。并要求禹洲和瑞卓，交還項(xiàng)目的控制權(quán)予長江實(shí)業(yè)方面的接管人。

意料之外的是，就在距離既定法拍日期還有3天的8月10日晚間，法院撤拍了！

這也意味著，項(xiàng)目的其他債權(quán)人，無法依靠法拍收回款項(xiàng)了，甚至這項(xiàng)目還得繼續(xù)爛尾下去。

這就很神奇，也不知李超人的長實(shí)又在成都走了什么路子，施了什么法術(shù)，萬人期待的法拍消失了……而這個(gè)操作，和國內(nèi)去年下半年開始出現(xiàn)的“信托vs開發(fā)商”的糾紛類似，都是資方為了保證先拿回自己的那部資金，禁止項(xiàng)目做去化操作。

事實(shí)上，在賺錢這件事情上，李超人一直都是決不讓步的—最近，長實(shí)與新加坡公司LC交易香港波老道21號(hào)的物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，就以買方違約為由沒收買方已支付的金額為港幣20.77億港元的訂金。

這一次，細(xì)思起來，也頗有復(fù)制之意。

保交樓面前

復(fù)工將是第一位

對(duì)于成都舜鴻而言，利用法拍來償還債權(quán)人的債務(wù)是符合規(guī)定，且眼下市場(chǎng)主流要求的。

據(jù)悉，此次成都中院對(duì)南城都匯八期進(jìn)行司法拍賣，是在政府、法院的推動(dòng)下，借此司法拍賣的機(jī)會(huì)盤活項(xiàng)目，化解項(xiàng)目債務(wù)危機(jī)，響應(yīng)國家“保交樓”、“保民生”、“保穩(wěn)定”的政策要求。

司法拍賣不僅有利于解決卓穎公司債權(quán)回收問題，更重要的是還能解決成都舜鴻因欠付多筆工程款和稅費(fèi)等導(dǎo)致的停工問題。

有接近卓穎的人士稱，“卓穎同意拍賣處置價(jià)款優(yōu)先用于解決工程款等債權(quán)，不法拍就沒法復(fù)工，還會(huì)繼續(xù)爛尾。”

這一點(diǎn)，從南城都匯八期總包單位四川省第六建筑有限公司2023年8月8日發(fā)布的聲明中也得到了進(jìn)一步的印證：

“該項(xiàng)目在成都市中級(jí)人民法院的協(xié)調(diào)下就復(fù)工事宜已與業(yè)主方舜鴻地產(chǎn)（成都）有限公司達(dá)成共識(shí)，已開始向相關(guān)行政主管部門申請(qǐng)辦理復(fù)工手續(xù)，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)復(fù)工時(shí)間為2023年9月”。

而現(xiàn)在，法拍被中止，將會(huì)把困擾成都房地產(chǎn)市場(chǎng)長達(dá)近十年的“南城都匯”項(xiàng)目停工問題戰(zhàn)線拉得更長，讓復(fù)工再度泡湯。

這其中受益的，只有少數(shù)人。

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