萬科超27億，“重倉”北京的背后……

萬科時隔四年重返北京土地市場備受市場關注。8月9日，北京市通州區永順鎮地塊被萬科以27.4億元拿下。此次拿地成為萬眾矚目的焦點，回溯至2019年，萬科曾以聯合體的身份成功奪得豐臺王佐鎮地塊，令人矚目。

萬科成功拍得的地塊是通州鄧家窯6004、6005地塊，該項目吸引了招商、首開、城建、中海、華潤、中建玖合（二局）、萬科等7家房企獨立參與。最終，經過16輪競價由萬科以總價27.4億競得，成交樓面價3.49萬元/平方米，溢價率10.04%。

【資料圖】

對此，業內人士認為，萬科本次重裝上陣，既能重塑在一線城市的熱度，又能維持企業的影響力和競爭力，現實情況究竟如何呢？

重返京城

四年半前，萬科在北京最后一次拿地。2019年2月2日，萬科與國開聯合體經過13輪競價，最終以43億元的價格將豐臺區王佐鎮魏各莊FT00-0503-0092等地塊收入囊中，溢價率6.17%，成交樓面價23354.46元/平方米。

此后，萬科幾乎銷聲匿跡在北京土拍市場。直到2022年6月1日，北京二批次集中供地收官，14宗土地成交共計攬金499.6億元。

萬科在闊別北京土拍3年后首次出現在報名表中，但最終仍未能獲得土地。目前，該地塊附近的新盤如北京城建·國譽朝華已于今年3月入市，當時的成交樓面價約3.36萬元/平方米，銷售指導價6.5萬元/平方米。

幾年前，萬科打造的老樓盤雖然還有一些庫存，但銷售已經接近尾聲。由于缺乏新鮮感和吸引力，它已經無法吸引新的流量。同時，隨著市場新盤的陸續供應，這些老樓盤也面臨著一定的壓力。

總體來看，萬科在北京通州獲得用地，不僅有助于重振其在一線城市的聲望，保持企業影響力和競爭力，提振房企士氣，說明萬科對北京房地產市場是長期看好的，此次回歸住宅市場，想必是看到了政策利好所帶來的市場預期提升。

正如筆者之前曾在《“認房不認貸”，樓市“王炸”底牌》一文中提到，近期住建部提出的認房不認貸政策就是對一線、二線城市的利好。萬科此次，“重倉”拿地北京或也與政策上面的支持有關。

筆者認為，放眼全國房地產市場，核心城市的市場機會還有待深度挖掘。而萬科此舉，無疑是一次備受看好的商業決策。

作為房地產行業的領頭羊，萬科此次重返北京市場拿地引起了廣泛關注。當前我國房地產已經進入存量狀態，不少房企都面臨倒閉和破產重組的風險。而萬科目前來看資金鏈還維持正常狀態，沒有爆雷，而其他房地產龍頭企業如：碧桂園、萬達等近期都出了一些暴雷事件，萬科的商業模式值得探討。

以史為鑒

最近，碧桂園的兩筆美元債券未能按時支付利息，這一事件引發了市場的恐慌，公司的股票和債券價格大幅下跌。市場開始擔心，碧桂園是否會成為下一個恒大？

在過去，以碧桂園和恒大為代表的房地產企業迅速崛起，超越了萬科等曾經的行業領導者，成為新一代的房地產巨頭。

在國內房地產投融資收縮的情況之下，碧桂園和恒大等房地產企業通過在海外發行美元債券進行融資，來支撐公司擴張，這也為日后企業的破產埋雷。

事實上，不少房企依然維持買地、賣樓的經營模式，快速擴張主要依靠持續的杠桿擴張，而這背后需要驚人的負債來支撐。高杠桿之下疊加市場不景氣，房企很容易出現暴雷。

但萬科為何卻能穿越房地產不景氣的周期呢？早在2018年，萬科王石就以其敏銳的市場洞察力，發出了“活下去”的警醒，并迅速調整戰略部署，展現出萬科出色的靈活應對能力。

參考早前，王石在2023年亞布力論壇第九屆創新年會上，發表的題為“房地產新機遇”的演講。

筆者認為，萬科的成功之處正是在于敏銳的商業眼光和超前的判斷力。參考王石的言論，萬科對標企業是日本大和房屋，而日本大和房屋正是成功由房地產企業轉向了房地產+服務業的商業模式，也開啟了房地產轉向房地產和服務業的發展方向。

此外，對于依賴重資產模式的房地產企業來說，多元化的經營策略顯得至關重要。在房地產的新時代，激活現有的房地產市場也具有無比的重要性。房地產企業向房地產服務業的轉型具有天然的優勢。

具體來說，全國一二線城市的城中村改造在政策的大力支持下已經開始逐步推進，房企可以參與其中，還包括老舊小區的改造。

特別是一二線城市的不少老小區已經接近70年房齡，面臨產權到期，這些房子需要進行維修或原址重建工作。

根據人口區域規律情況，政策一直在積極推動租購并舉的住房制度，加大對保障性住房建設、城市更新的支持力度，房企可以利用這個政策紅利，在人口凈流入規模較大的第一、二線大城市，開發集中式租賃住房項目、保障性住房等項目，以提升租房品質，滿足新市民、青年人群的需求。

對于持有物業資產且運營能力較高的房企，可以適當加大對租賃運營業務的投入，盤活沉淀資產，平衡不同業務的現金流。

此外，隨著中國人口老齡化和少子化趨勢加速，文旅養老類房產可能有發展機遇。房企可結合自身優勢深入挖掘特定方向，開發以休養為目標的項目，如健康社區、生活小鎮、養老社區等。

【免責聲明】文章內容僅供研究和學習使用，不構成任何投資建議。

關鍵詞：