萬科重返北京拍地之日，碧桂園已無力支付利息

宇宙第一房企碧桂園，從7月開始就流言頻發(fā)，給人一種搖搖欲墜的感覺。

但那各種小道消息的產(chǎn)生也不能完全的算瞎編，因?yàn)楦鞣N對碧桂園不利的公開信息太多了。

7月中旬，碧桂園在境內(nèi)和境外的部分債券價格急速下跌，短時間內(nèi)暴跌了30%。

【資料圖】

7月19日，碧桂園服務(wù)的總裁李長江，在股價已跌倒超低位的時候清倉式減持自己的股票，只留0.11%。

7月30日，碧桂園實(shí)控人楊惠妍宣布將手中碧桂園服務(wù)20%的股權(quán)合計(jì)64億捐贈給位于香港的國強(qiáng)公益基金會，因?yàn)榘船F(xiàn)行法律規(guī)定，公益基金的權(quán)益不受公司破產(chǎn)的影響。

這些信息已經(jīng)很嚇人了，但和后面的事比起來都不算啥。

8月8日，碧桂園宣布自身出現(xiàn)了階段性的流動性壓力，未能支付兩筆美元債的票息，正式觸發(fā)債券違約。

這兩筆美元債的發(fā)行規(guī)模均為5億美元，合計(jì)10億美元。

但請注意看標(biāo)題，碧桂園未能支付的不是本金，是票息，也就是利息。

這兩筆美元債一個是在2026年2月6日到期，利率4.2%，一個是在2030年8月6日到期，利率4.8%，這次需要支付的只是0.45億美元左右的年度利息而已。

對于碧桂園這種龐然大物而言，這點(diǎn)錢理論上應(yīng)該是分分鐘可以拿出來的，但如今卻出現(xiàn)了違約，賬上的現(xiàn)金連這點(diǎn)利息都付不起了。

如果一家企業(yè)賬上連付利息的錢都拿不出來了，那說明資金鏈已經(jīng)高度危險，肯定不會再有金融機(jī)構(gòu)愿意放貸了，同時會盡快收回貸款。

對于高度依賴金融的房地產(chǎn)而言，一旦出現(xiàn)這樣的情況那基本就完蛋了。

和恒大不同，碧桂園不算房地產(chǎn)里面的差生，還算是比較聽話的，至少不搞汽車不搞礦泉水，亂花錢沒那么厲害，從拿地金額來說也可以看出擴(kuò)張到2020年就停止了。

2018年碧桂園的拿地金額為1204億元，2019年暴漲為2256億元，2020年就縮小為1512億元。

2021年7月，恒大暴雷，這一年碧桂園的拿地金額為1397億元。

2022年，碧桂園全力收縮，保交樓，這一年拿地金額僅為185.9億元，同年裁員3萬多人，高管斷崖式降薪。

這一年碧桂園的交房數(shù)量比恒大還多，因?yàn)楸坦饒@主要是三四線城市，同樣的操盤金額涉及的家庭遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他房地產(chǎn)企業(yè)。

如果碧桂園扛不住了，雖然可能金額和恒大差不多，但其實(shí)社會影響和保交樓的壓力比恒大要大一倍都不止。

而國家并非沒有支持，給的支持力度其實(shí)已經(jīng)很大了。

2022年底，碧桂園獲10家銀行超過3000億元的授信支持，這一大筆錢讓碧桂園短期內(nèi)再無資金壓力。

但沒想到的是，給的3000億元貸款碧桂園半年就花完了，到了今年7月資金鏈就斷了，想續(xù)命還得幾千億。

碧桂園說自己正在積極尋求政府及各方監(jiān)管機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)和支持。

我覺得應(yīng)該沒人想碧桂園倒，大家都想救，但這咋救得起啊。

3000億剛打過去，半年時間就連0.45億美元的利息都付不起了，國家又能支援你幾個3000億呢？

恒大確實(shí)是瘋狂高杠桿的代表，但碧桂園也不差，輪加杠桿那是僅次于恒大。

著名的高周轉(zhuǎn)制度就是碧桂園發(fā)明的，鼎鼎大名的“4568”法，拿地4個月賣樓5個月回款6個月現(xiàn)金流回正，8個月再投資。

根據(jù)金融專家計(jì)算，嚴(yán)格按這種方法滾動操作，一筆資金可以利用3~4次，1億元的投資可以在2年內(nèi)做出超到100億元的銷售額，簡直就是離譜。

因?yàn)檫@套玩法，碧桂園的銷售額暴漲，彎道超車，連續(xù)6年成為了中國銷售額第一的房企。

因?yàn)楸坦饒@的瘋狂拿地，且專在三四線縣城拿地，導(dǎo)致前些年的時候碧桂園所到之處房價一律飛漲。

雖然說碧桂園比恒大強(qiáng)，不算差生，但強(qiáng)的有限，遠(yuǎn)不算優(yōu)等生。

8月9日，碧桂園官宣無力支付0.45億債務(wù)利息的第二天，已經(jīng)闊別北京土拍市場足足4年半的萬科，成功在16輪激烈的競拍中以總價27.4億元拿下了一塊7.85萬平米的土地。

萬科那是什么企業(yè)？

曾經(jīng)的中國第一房企，但已經(jīng)被碧桂園超車了足足6年。

萬科不僅在6年前就開始主動控制規(guī)模，而且還在2018年9月的時候總裁郁亮公開喊出“活下去”的口號，在那個房企都在瘋狂借錢上杠桿的年份顯得非常不合時宜。

2018年9月的時候萬科覺得自己可能要活不下去了，而碧桂園對此的回應(yīng)是在2019年的時候把拿地金額提升至2256億元，同比2018年近乎翻倍擴(kuò)張。

萬科膽小如鼠，不必理會。

2022年，碧桂園開始緊急收縮規(guī)模，緊急裁員，緊急要援助，拿地金額近乎歸零，并在年底拿到了國家給予的3000億元銀行輸血。

以碧桂園的眼光看，形勢已經(jīng)一片灰暗，自己能在2023年活下去都困難。

但在2023年2月9日，曾經(jīng)覺得自己快活不下去的萬科郁亮，卻在年會中公開發(fā)言稱“微光已變曙光”，認(rèn)為最黑暗的時候已經(jīng)過去。

2023年8月9日，萬科重返闊別4年半的北京市場，拿下新的地塊。

這碧桂園和萬科對情況的判斷，幾乎是完全反過來的，而雙方所處的大環(huán)境是完全一致的。

碧桂園能有今日，到底是因?yàn)榇蟓h(huán)境，還是因?yàn)樽约寒?dāng)年瘋狂上杠桿？

國家在2016年底就開始調(diào)控房地產(chǎn)了，萬科在2018年9月就覺得自己能活下去就不錯了。

而碧桂園2019年的時候還在擴(kuò)張，而且是翻倍擴(kuò)張。

到2022年才開始緊急自救，才開始覺得自己可能活下去都困難了，是不是太晚了，晚了足足4年啊。

碧桂園當(dāng)年不那么瘋狂的借錢拿地，如今不會那么困難，縣城的房價也不會漲那么離譜。

怪誰呢？

要是再給3000億也只能幫碧桂園再續(xù)半年命，那這3000億給的又有啥意義呢。

從碧桂園和萬科截然不同的命運(yùn)可以看出。

一念天堂，一念地獄，不管做人還是做企業(yè)，都千萬別貪。

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