北京市住房和城鄉建設委員會關于在老舊小區改造中進一步完善物業管理工作的意見

京建發〔2023〕210號

各區住房城鄉（市）建設委（房管局），經開區開發建設局，各有關單位：

(資料圖片僅供參考)

為貫徹落實《北京市物業管理條例》《北京市老舊小區改造工作改革方案》（京政辦發〔2022〕28號），在老舊小區改造中進一步完善物業管理工作，提升老舊小區物業管理水平，鞏固老舊小區改造成果，打造舒適宜居人居環境，現提出以下意見：

一、加強黨建引領，完善業主自治

（一）在本市納入改造老舊小區中持續推動落實《北京市物業管理條例》，建立健全社區黨組織領導下居民委員會、業委會(物管會)、物業服務人等共同參與的治理格局和架構，統籌推進老舊小區改造物業管理各項工作。

（二）社區黨組織應充分發揮黨建引領作用，在納入改造的老舊小區業委會（物管會）、物業服務人中推動建立基層黨組織，提高黨的組織覆蓋率，建立黨建引領下的協商議事機制。社區居委會應深入小區，引導居民文明居住、積極參與小區管理，及時掌握居民對物業服務的訴求，指導監督物業服務人依法履行義務、業主大會依法召開和業委會（物管會）規范運行，調解物業管理糾紛。業委會（物管會）應積極履職，組織業主依法依規參與小區物業管理工作，督促物業服務人按照合同約定提供服務。物業服務人應積極配合街道（鄉鎮）、社區、業委會（物管會）開展相關工作，提供質價相符的物業服務，自覺接受業主監督。

（三）尚未組建業主自治組織的小區，街道（鄉鎮）應合理劃分物業管理區域，與改造實施區域統籌考慮，實現規模效益。街道（鄉鎮）應指導、推動依法依規成立業主大會，并選舉產生業委會；暫不具備成立條件的小區，街道（鄉鎮）應推動組建物管會。（原）產權單位應配合做好房屋檔案提供、職工業主組織發動等工作，（原）產權單位應積極參選物管會，推薦、引導本單位優秀職工參選業委會。

（四）業委會（物管會）在街道（鄉鎮）、社區的指導下，協助做好業主思想動員，積極配合老舊小區改造工作。小區改造前組織業主就物業管理方式確定、物業服務單位選聘等事項進行共同決定，改造全過程中參與業主意見收集并及時向街道（鄉鎮）、社區反饋。

（五）街道（鄉鎮）、社區加強對業主自治組織的指導監督，開展業委會(物管會)成員履職培訓，提升物業管理及相關法律法規知識水平，提高業委會（物管會）成員依法履職能力，強化激勵約束機制，提升業主自治水平。

二、分類實施物業管理，提升規范化管理水平

充分考慮小區實際和業主需求，因地制宜，分類實施，合理確定本小區的物業管理模式，鼓勵建立市場化物業管理機制，對于多產權、無產權等暫不具備實施市場化物業管理條件的小區，可按單位自管等現行管理方式進行管理，街道（鄉鎮）應在（原）產權單位協助下推動業主大會逐步引入市場化物業管理服務。

（一）市場化物業管理模式

１．業委會（物管會）在街道（鄉鎮）指導下，廣泛聽取業主對物業服務的意見，明確引入市場化物業服務的內容及收費標準。業委會（物管會）通過公開競爭或業主認可的其它方式，選定物業服務單位并組織召開業主大會進行共同表決，完成物業服務單位的確定。

２．業委會（物管會）應代表全體業主與選定的物業服務單位簽訂物業服務合同，物業服務單位應及時進駐小區提供服務。街道（鄉鎮）、（原）產權單位及業委會（物管會）配合物業服務單位做好進駐工作，物業服務單位進駐后應全程參與改造工作。

３．街道（鄉鎮）可通過采取“先買后補”等方式對業主交納物業費給予政策和經費支持，設置一定時間過渡期，引導業主逐步實現物業費正常交納，促進物業管理步入良性循環。

４．老舊小區改造驗收通過后，改造實施單位應在業委會（物管會）及業主代表的參與下，與物業服務單位做好改造后公共部位、公共設施設備的承接查驗工作，并移交相關改造資料。

（二）業主自行服務模式

１．業委會（物管會）應完善業主自行管理機制，建立健全小區民主管理、協商議事、共同決議等制度，制定小區議事規則和管理規約。業委會（物管會）應在廣泛征求業主意見的基礎上，明確物業服務內容、收費標準和繳費方式，業主應按時交納物業費。

２．加強小區物業費、公共收益等資金管理，建立健全財務制度，明確資金支出條件、支出流程、結算方式等，資金量較大的小區應聘請專業單位（人員）負責小區財務工作。

３．統籌服務人員配置，可優先聘用本小區居民從事保安、保潔、秩序維護等服務工作，充分發揮本小區居民參與物業管理的優勢和積極性，合理節約成本，提升管理效能。

（三）單位自管模式

１．（原）產權單位應積極參與老舊小區改造工作，配合改造實施主體、街道（鄉鎮）、社區、業委會（物管會）等相關方做好房屋檔案提供、職工業主組織發動等工作，引導本單位職工支持配合改造工作。積極推薦、引導本單位符合條件的職工參選小區業委會（物管會）委員。

２．（原）產權單位應與業主確定物業服務內容，明確物業收費標準及繳費方式，業主應按時交納物業費。（原）產權單位應配備充足的專業管理服務人員，加強人員培訓，提升服務水平，并接受業主監督。

３．對于便民設施不足和物業管理用房缺失的老舊小區，鼓勵（原）產權單位將自有房屋設施改建為便民服務設施或作為小區物業管理用房，完善小區物業管理服務硬件設施，為物業管理和業主生活便利提供必要場所。

（四）街道、社區應急服務模式

暫不具備引入市場化物業管理條件，以及暫不具備單位自管和業主自行管理能力的老舊小區，可由街道、社區依據《北京市物業管理條例》相關規定，參照應急物業服務的方式，委托應急服務人為小區提供保潔、垃圾清運、公共部位和設施設備維修養護等基礎物業服務，基礎服務的范圍、內容及收費標準應面向業主進行公告，業主應按時交納相關費用，維持小區正常運行。

三、通過購買社會化服務，滿足業主多樣化需求

鼓勵物業服務單位、（原）產權單位等通過提供付費服務或者提供市場化第三方服務單位名錄供業主自行選定等方式，滿足業主房屋內設備維修、管道疏通、家庭保潔等多樣化日常生活需求，通過物業服務和社會化服務相結合的方式，提升小區綜合服務水平，不斷提高業主居住舒適度。

四、工作要求

（一）加強組織領導。各有關單位應壓實主體責任，加強組織領導和統籌協調，充分認識完善納入改造老舊小區物業管理工作的重要意義，利用老舊小區改造契機同步推動物業管理水平提升。

（二）落實主體責任。納入改造老舊小區物業管理相關主體應當遵守權責一致、質價相符、公平公開的物業服務市場規則，享受權利并承擔義務，共同維護享受物業服務并依法付費的市場秩序，優化市場環境。

（三）加強宣傳引導。通過宣傳引導，逐步提升居民參與物業管理的責任意識，及時總結提煉老舊小區改造中加強和完善物業管理工作的好經驗、好做法，發揮示范帶動效應，營造良好輿論氛圍。

北京市住房和城鄉建設委員會

2023年7月10日

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