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｜廣州房產出品｜廣州房產出品|保利天瑞 188平戶型圖
他，來了！
(相關資料圖)
今天，吊足了市場胃口的海珠上涌果樹公園北側地塊，正式登陸廣州公共資源交易中心。
地塊起拍總價超111億，總建面約36.4平，一共由7宗分地塊構成。
土地用途長得像菜單，就不一一列舉了。
說實話，這塊地掛出來，激動歸激動，但我卻沒有了大書特書的熱情。
為啥？
從開年，廣州供地藍皮書怒給“特寫”算起，這塊地，已經預熱了半！年！多！。
這段漫長的時間里，大家已經把地塊360°薅了一遍又一遍，該說的說了，不該說的也悄咪咪爆了點料，主打一個公開又透明。
寫來寫去，無非就是總價高、區位好、交通便利、配套齊全這些，沒什么新意。
不過...
剛剛翻閱規劃條件時，我意外發現了一個彩蛋——這塊地，已經把鼓勵高贈送的新規，用上了。
海珠可太夠意思了。
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前面提到的新規，其實就是8月初公示的《廣州市建筑工程容積率計算辦法（征求意見稿）》。
對廣大購房者而言，這份文件，最重磅的內容，就是放松了對陽臺、飄窗面積的限制。
前者，由原來套內水平投影面積的15%，提高到了20%；
100方的房子，原來陽臺最多只能送7.5方，現在是10方（一半贈送率），多了2.5方。
如果再和花池組合，還能實現更高贈送。
后者，進深由原來的0.5米，拓寬到了0.8米。
更適合改成落地窗、改成床。
簡單理解，就是實用率更高了。
實際運用起來，也就是做大陽臺、大露臺，以及入戶花園等，廣州的新項目，在居住品質上也將迎來一次系統的升級。
現在的一些網紅盤的產品，的確已經做得很好了，比如天瑞的188平，四房雙主套，實用率近100%，幾乎挑不出錯。
但如果照著新規來，未來還能有進一步升級的產品。
《辦法》出來時，很多人都覺得，這只是一份征求意見稿，距離落地還很遙遠，夢想很豐滿，現實很骨感。
但今天掛牌的果樹公園地塊，已經白紙黑字寫出來了。
態度上雖然是溫和的，只用了“鼓勵”這樣的字眼。但有了這個表態，開發商落實的可能性高達99%。（為了防止打臉，請允許我扣掉1%）
這也意味著，屆時上涌果樹公園地塊出來，能講的故事，除了區位、環境、交通、配套之外，還有升級迭代之后，更炸裂的產品。
市場的預期，也會被抬得更高。
對于開發商來說，這是一次產品力的試驗，也是做大影響力的機會。
躍躍欲試的不少，不排除到時會拍到搖號。
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不過，地塊的價格實在是太高了。
起拍總價111億，封頂接近128億，即使可以分三期付款，對企業的資金要求也依然很高。
并且，地塊名義起拍樓面價雖然只有3.06萬/平，但配建要求非常多。
需要配建政府性統籌用房、商業、商務設施，回遷安置地塊以及道路、綠地、河涌等。
實際起拍樓面價，要到4.9萬/平，真心不便宜（僅供參考）。
這也意味著，地塊入圍門檻非常高，不是大型的國企、央企，很難來插一腳。
據我們掌握的信息，目前中海，保利，華潤置地，越秀，金茂，華僑城，中鐵建，珠江實業等，都有很大的興趣。
尤其是某企業，已經火急火燎發出了調研問卷。
問題一共有17個，主要由三方面構成。
一個是答卷人情況（年齡、職業、家庭結構等）；一個是地塊基本條件（區位、配套、景觀、不利因素等）。
最關鍵的，是產品建議與偏好，包括戶型面積、功能、梯戶比、裝修交樓標準、價格等等。
并且，還把潛在、非潛在的“競品”拉出來了。
涉及的項目很齊全，包括剛改、改善、豪宅，總價基本是600萬起，位置我們都標注了出來。
大家不妨猜猜，是哪家房企做的調研？
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