萬科碧桂園的成本管控，顆粒度細得可怕

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當前房地產行業進入薄利時代，各類房地產調控政策將房地產去杠桿、去金融屬性，各項成本加大，融資難度大，容錯率低，利潤率不斷降低。

【資料圖】

本文通過對標學習碧桂園、萬科等其他頭部地產公司，從成本管控思路、成本測算指標、具體措施、管控結論四個方面進行了詳細和系統的數據測算、分析比對和認真研究，具體的研究和應用分析如下：

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成本管控的目的和思路

一、成本管控的目的和必要性：

通過增效降本和營銷包裝措施，實現產品差異化競爭，從而產生溢價效益，提升產品的價值和品質，進一步提高企業核心競爭力，塑造企業認知度和品牌形象。

房地產效益結算具有動態性、滯后性、長周期特點，一個項目是否盈利，盈利多少？只有在開發銷售完成才后知后覺。因此根據現有項目情況，學習對標其他地產成本管控經驗，來防范成本浪費或超標。

二、成本管控的思路：

增效降本，提升產品價值：

（1）優化和降低結構性、功能性成本。

（2）減少無效成本。

（3）在客戶關注的敏感區域，增加合理的有效成本。

三、各時間階段的成本管控，對總體成本的影響：

1、拿地、規劃、設計策劃階段，影響總體70%的成本，屬于事前控制。

2、招采、施工階段，影響總體25%的成本，屬于事中控制。

3、竣工資料結轉、結算階段，影響總體5%的成本，屬于事后控制。

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成本測算指標

一、各項開發總成本造價指標及占比：

1、土地成本：按當前400萬/畝，容積率2.0，樓面造價：約3090元/㎡(400萬*1.03（契稅）/666.67/2)，占總成本的40%。

土地每增加100萬/畝，成本約增加770元/㎡。

2、建安成本：高層按2000元/㎡，占總成本的26%。

3、配套費：400元/㎡，占總成本的5%。

4、行政事業費：500元/㎡，占總成本的6%。

5、土地使用稅:9元/㎡*50年/2.0=220元/㎡，占總成本的3%。

6、稅金：銷售價格（暫按8000元）*11%=880元/㎡，占總成本的12%。

7、營銷費用：銷售價格（暫按8000元）*2.5%=200元/㎡，占總成本的3%。

8、財務費用：（2-5、6、8）項*10%=320元/㎡，占總成本的4%。

9、不可預見費：100元/㎡，占總成本的1%。

10、以上合計總成本：約7600元/㎡。其中土地和建安成本占據了66%。假如土地價格是300萬/畝，開發總成本是6800元/㎡。

二、建安成本（1-5項可控）造價指標及占比：

1、鋼筋：單平米造價約300元/㎡，占建安成本的15%。

2、商砼：單平米造價約280元/㎡，占建安成本的14%。

3、外墻裝飾保溫：單平米造價約150元/㎡，占建安成本的8%。

4、外窗：單平米造價約100元/㎡，占建安成本的5%。

5、電梯：單平米造價約45元/㎡，占建安成本的2%。

6、措施費（含腳手架、塔吊、模板、垂直運輸等）：單平米造價約300元/㎡，占建安成本的15%。

7、其他：土方、消防、電氣、給排水、暖通等。

三、層高等造價指標，對建安成本的測算影響

1、層高影響對造價的影響：

（1）、一般17F住宅，層高每增加0.1m，相應的建安成本增加約2-3% （含鋼量約增加1kg/㎡；混凝土含量約增加0.01m3/㎡等）。

（2）、層高每增加0.1m，建安成本約增加30~50元/㎡（材料價格越高，影響越大）。

2、含鋼量對造價的影響：

（1）、含鋼量造價指標：

①一般高層住宅17F的含鋼量約為40-58kg/㎡；地下車庫含鋼量約為120-160kg/㎡。

②假如鋼筋采購價格為5000元/噸，取費后約為6000元/噸。

③住宅單平米含鋼量造價指標為：240-330元/平米（占建安成本的12-17%）。

④車庫單平米含鋼量造價指標為：720-960元/平米（占車庫建安成本的28-37%）。

（2）、含鋼量對建安成本的影響：

①含鋼量每平米增加1kg，建安成本約增加6元/㎡（鋼筋價格越高，影響增加的成本越大）。

②鋼筋采購價格升高1000元/噸，建安成本約增加50元/㎡。

（3）、其他

融創：人防按核六級考慮，常六級減20kg/㎡，核五級增加30kg/㎡；

中梁：人防區按核六考慮，常六減20Kg/㎡；核五增加30Kg/㎡；

陽光城：人防區按核六考慮，常六減20Kg/㎡，砼減0.15m3/㎡；核五增加30Kg/㎡，砼增加0.25m3/㎡；

3、含商砼量：

（1）、含商砼量造價指標：

①一般高層住宅17F的含砼量約為0.4-0.5方/㎡，地下車庫含砼量約為1.5-2.0方/㎡

②假如商砼供貨價格為500元/方，定額取費后約為600元/方。

③住宅單平米含砼量造價指標：240-300元/平米（占建安成本的12-15%）。

④車庫單平米含砼量造價指標為：900-1200元/平米（占車庫建安成本的35-46%）。

（2）、含商砼量對建安成本的影響：

①含商砼量每平米增加0.01方，建安成本約增加6元/㎡（材料價格越高，影響增加成本越大）。 ②商砼采購價格升高100元/㎡，建安成本約增加50元/㎡。

4、窗地比：

① 標準層窗地比

一般房企的窗地比限制為0.16~0.31（建筑高度越高，取值越小），以目前三玻雙中空鋁合金窗570元/m2測算，外窗成本約91~177元/m2，假設高層建安成本為2400元/m2，外窗成本占比約4%~7.5%；若以鋁合金耐火窗來測算，其單方成本比同配置節能窗貴200元，此時外窗成本占比約5%~8.5%。窗地比每增加0.01，地上單平米成本增加6~7元/m2；

② 標準層墻地比/門窗成本

定義：外立面展開面積與成本計量面積之比。個人覺得此系數與外立面系數和體形系數有異曲同工之處，即限制外墻展開面積，約束節能設計成本，降低建安成本。

據華潤地產的統計數據，大部分地產住宅的標準層窗地比約0.95~2.3之間，其成本區間約450~1150元/m2左右。

如以100m2戶型測算，窗地比每減少1m2，成本可降低5元/m2左右。

5、車庫及覆土

（1）、地下車庫每增加0.1m高度，鋼筋相應調增3-5kg/㎡，砼相應調增0.02-0.03m3/㎡；建安成本約增加30-50元/㎡。

（2）、車庫頂板覆土每增加0.1米，含鋼量增加1.5-2kg/㎡，砼相應調增0.015m3/㎡；建安成本約增加18-20元/㎡。

6、可售比

可售比=可售面積/總建筑面積。

可售面積：包括住宅(含底商)、公寓、有產權的會所及其它可供銷售的面積，不包括戶內

贈送面積；不可售面積：地下室（含夾層）、架空層、垃圾房、物業用房、警務室、幼兒園、學校、設備用房等配套面積，車位不論有無產權，一律計入不可售面積。

控制可售比，一是提高地上的可售面積，減少配套用房面積，二是降低地下儲藏和車庫的面積。即使同一體量的項目，不同可售比直接影響著實際的建安成本，決定了項目的售價。設計控制主要表現在：適當贈送面積，控制地下車位公攤等。

經驗統計：提高1個百分點，建安造價節約55元/平米。

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成本管控的具體措施

一、減少無效成本

1、無效成本的概念

無效成本，是對產品提升價值和促進營銷沒有起到有效作用，不能獲得客戶認同和關注，非結構性、非必須的發生的成本。無效成本約占建安成本的1-2%左右，單平米造價影響20-30元/㎡。

2、減少無效成本的案例措施：

（1）空調格柵內部的裝飾處理

空調格柵內側封閉區域為客戶的非敏感區域，而且有空調格柵圍合封閉，住戶幾乎很少進入。可將真石漆做法改為普通涂料（碧桂園現行做法）。

以當前在審工程為例，空調格柵內裝飾可節約成本：800平米*40元/㎡（差價）=3.2萬元/棟樓。

（2）車庫頂棚不處理或噴漆處理

地下車庫頂棚為客戶的非敏感區域，起不到很好的展示效果。而且被消防、排煙管道、橋架等設施遮擋，其次乳膠漆或涂料長期潮濕容易剝落。如使用防霉涂料造價更高，取消面層膩子、涂料，或采用噴漆處理，不影響其結構使用功能。

以當前在審工程為例，車庫頂噴刷乳膠漆15-18元/㎡，車庫（含梁側）面積約2.5萬平米，如不處理造價節省約37.5萬-45萬元；如采用噴漆處理約節省造價12-20萬元/一期車庫。

二、優化和降低結構性、功能性成本

隨著土地價格的直線上升，土地和建安成本占據了總成本的66%以上。前期的產品定位和設計方案，在很大程度上決定了項目的直接盈虧。優化產品線，使設計產品定位與客戶需求相匹配。最高達成目標是客戶主動上門購買產品，而非不是拿著產品去找客戶。

1、規劃設計階段的優化、降本措施（影響總體成本70%以上）：

主要方針是：優化、對標、限額、適配和精細化。

（1）規劃階段通過多種方案的效益比選，出具最高盈利的規劃布局和產品線（高層和別墅的產品盈利能力最高）。

（2）優化建筑體型系數：建筑體型越復雜，凹凸越多，外立面外表面積越大，結構越復雜，相應的造價越高。戶型設計方案要對稱和減少過多的凹凸層次。

（3）優化結構選型及剪力墻布置：短肢剪力墻較多的結構布置對造價影響較高。

（4）針對含鋼量、含商砼量等造價指標限額：設計內部橫向比對，外部對標萬科、碧桂園等頭部房產數據（市場同類型的圖紙含鋼量造價指標可以相差到5-10Kg/㎡）。

（5）優化降低窗墻比：減少北向窗戶面積、增加南向窗臺高度（滿足豎向防火間距，避免使用防火窗）。降低窗地比，利于節能降低造價。門窗分格優化（減少窗框數量）。

（6）合理控制贈送面積類型和比例（因贈送面積非可售面積，但結算時卻計入建安成本），盡量避免：

1、平面中比例過高的贈送面積。

2、大面積的無功能性的架空層或負一層設備層設計。

3、大面積的內部改造，特別是大面積的挑空補板。

4、采用改造外立面的手法進行偷面積設計。

5、盡量利用設備平臺、陽臺、飄窗等進行面積贈送，并控制比例。

（7）地下車庫提升停車效率：嚴格控制地下車位的公攤面積，停車效率每節約1個單位，節約建安成本30元/㎡。

（8）增加可售比：

一是提高地上的可售面積，減少配套用房及低利潤項目面積。

二是降低地下儲藏室和車庫的面積。每提高1%可售比，成本降低約30元/㎡。

（9）立面優化：

①減少立面復雜造型：建筑立面層次和線條不宜過多，施工難度大且造價高。其次線條過多（尤其窗臺處），若采用過多的聚苯板造型，熱脹冷縮時間久反而會成為外窗的漏水隱患。

②屋頂造型力求簡約：如采用坡屋面，宜降低坡屋面的坡度，減少屋面花架造型和復雜的線條。多層住宅的屋面造型的成本分攤較大。

③厚度大于150厚的線條，宜采用混凝土澆筑，自重大雨水侵入熱脹冷縮，有脫落隱患。

（9）控制立面的材質及使用部位：嚴控成本較高材質的使用，

業主非敏感、次要部位，如立面二層以上、裝飾線條、屋面花架、設備層等采用較低規格的材質。

（10）車庫優化：

①控制車庫覆土厚度，通過局部堆坡，減少整體覆土層厚度，降低造價，可利用堆坡種植較大的樹木，在景觀視覺上有層次感。

②車庫管線平衡：增加車庫車道凈高，防止交叉作業打架和管線浪費。

③合理設置水泵房、消防等控制中心位置，以最合理、經濟的位置，減少設備管道和電線電纜的長度。

4車庫消火栓施工布置時，不設置在駕駛門處，宜布置在車尾貼墻、或貼鄰車道的柱子內側，

（11）樓內大堂裝修：

根據不同檔次的項目，大堂等公共區域的墻面地面吊頂，采用不同標準規格的裝修材質，以區分高中檔。使剛需樓盤適當降低造價。

2、材料采購階段的優化、降本措施：

（1）集中采購，以量換價。

（2）以未來的預估量和開工需求，通過戰略合作換取更低的材料價格。

（3）引導和培養長期、穩定、誠信的供材服務商。

（4）電梯約占建安成本的2%。客戶更多的是關注的電梯的安全和質量。減少多余功能、降低非必要配置是降低電梯價格的主要措施。

3、施工階段的優化、降本措施：

（1）控制簽證的數量和規范性，減少現場變更，嚴格按照設計圖紙施工。

（2）施工單位要求的變更或簽證，需反復確認比較后批準實施。

（3）建筑構造做法和工藝，要與當前的施工技術發展水平和工程施工常規做法相適應、匹配，

（4）合理壓縮施工工期，各項成本費用在完工和保修期滿合格后，根據時間節點分批次結算，用時間跨度保證資金的周轉循環。

4、園林配套的優化、降本措施：

（1）減少水景的比例。因水景造價較高，維護費用較高，而且易成為漏水隱患部位，后期維護不好，落葉污垢且滋生蚊蟲反而成為降分項。

（2）減少雕塑等非功能性、造價高的景觀小品的數量。

（3）控制硬景的比例不超過30%。景觀成本中，硬景面積小，但造價高。根據項目品質，控制好硬景鋪裝的比例，增加軟景比例。利用真石漆、瓷磚或其他迭代品替代大理石。

（4）小區圍墻增加鏤空，使小區內外的景觀連貫通透，且降低成本。

5、財務的優化、降本措施：

（1）加快銷售節奏，資金快速回轉，減少資金占壓，提高毛利。

（2）稅金財務籌劃，拓寬融資渠道。

6、結算階段的優化、降本措施：

（1）結合項目現場施工工藝和做法，合理套用相關定額。

（2）嚴格審核把關工程簽證和合同，與現場不符、或定額沖突的進行審減。

（3）精細化算量，結合施工現場，確保算量的真實性、準確性和實際性。

7、營銷階段的優化措施：

（1）地下停車位差異化定價，提升整體效益

根據車庫實際現場，分別對具有優勢和劣勢的車位，提升優勢車位的售價，合理降低少量不利車位的售價，充分體現車位價值的差異性,促進車位的均衡銷售，利于車位去化和整體溢價。

1、車位價格調增的條件：

A、距電梯，或單元入口較近的車位。

B、獨立的車位

C、車位周邊距離較大的。

2、針對極少數的不利位置的車位，適當調減售價。

A、微型車位，邊角或設備設施極度妨礙的位置

B、車道端頭不便停車的車位。

（2）增設部分的中高檔車位，帶來溢價整體效益提升。

根據項目檔次，在標準車位（2.4*5.3）的基礎上，增設合理比例的中大型車位（寬度2.6-2.7，長度5.3-5.5）。

（3）通過合理的贈送面積或空間，提升更高的銷售附加值,帶來更多的溢價、更快的去化，提升整體效益。

1、負一層空間的優化：

負一層整體、或南側區域贈送給首層（負一層增設部分采光窗）。

原因：第一：可以帶來首層溢價，提升首層價格；第二：當地下車庫3.6米，主樓（高層）以下必須做兩層地下室，這樣會設計出大量的地下儲藏室，不利去化。將負一層儲藏室，變為負一層的贈送空間，化零為整，快速去化。第三，剩余負二層的儲藏室面積可以設計的更小，總價更低。

兩種方案的效益測算：

A、假如標準層售價8000元，首層（不帶院子）售價7800元，將負一層整體、或南側空間作為首層的附加贈送，提升首層售價為10800元，效益差價為3000元/㎡。相對賣儲藏室的售價2000元/㎡，帶來更多的效益。

B、假如標準層售價8000元，首層（帶院子）售價9800元，將負一層整體、或南側空間作為首層的附加贈送，提升首層售價為11800元，效益差價為0元/㎡。基本與賣儲藏室的售價2000元/㎡差不多，雙重附加值不能帶來更多的利潤增長，但會解決儲藏室去化慢問題。

2、負二層空間的優化：

負二層南側區域（上面沖著客廳臥室空間大）做停車庫，提高售價。停車庫的溢價能力要比車位的高很多，而且去化快，數量有限，客戶優先選購。

三、在客戶關注的敏感區域，增加合理的有效成本

在客戶關注的敏感部位或區域，增加合理的有效成本，提升品質，讓客戶物買所值，物超所值，從而產生溢價，增加效益。高房價、高成本時期，不適宜內卷打價格戰。通過提升品質，提高售價和利潤，可以擴大品牌效應，利用口碑效應賦予品牌宣傳和二次溢價。

1、客戶關注的敏感區域:

（1）按歸家流線：侯梯廳、大堂、車庫大堂、車庫入口。

（2）按建筑視覺關注點：小區大門、單元門斗、首層及外立面。

（3）按園林視覺關注點：主入口、核心景觀軸及節點、單元入口、組團景觀節點、小區圍墻。

2、在歸家流線部位，增加合理有效成本：

（1）侯梯廳、一樓大堂、車庫通戶內大堂、為客戶一級關注敏感部位，根據項目檔次情況，采用簡、精裝修，提升入戶品質，打造歸家的歸屬感。

（2）侯梯廳的消火栓等設備設施施工時采用暗裝，避免客戶進出不方便。

（3）車庫入口處、小區大門增加線條更顯厚重，頂棚不宜采用玻璃材質，入口處坡度適當抬高，入口處增加燈光照明。

3、建筑立面部位，增加合理有效成本：

（1）樓棟的1-2層底座和單元門斗區域，增加線條和造型，豐富細節，更顯厚重。

（2）立面顏色搭配采用套色，替代線條或造型的分割（造價高）。多層做橫向不同色面，更顯樓棟厚實；高層采用豎向不同色面，更顯樓棟挺拔。

4、園林景觀方面，增加有效成本

優秀的核心景觀給客戶帶來優質的現場體驗，直接提升房屋售價。

（1）主入口、核心景觀軸及節點、單元入口、組團景觀節點等一級景觀區域，重點打造。

（2）兒童活動場地設置在開放空間，周邊視野開闊。

（3）小區二級景觀帶（半私密）增設健身跑道，跑道周邊增設文化提示來區分區域，增加空間的辨識性和趣味性，提升項目的人文品質。

（4）道路直角拐彎處采用圓角處理，防止踐踏。

4、智能化方面，增加有效成本

采用大門人臉識別、單元門人臉識別、入戶密碼指紋鎖、地庫車牌號識別系統、自動感應道閘組成了一個業主全智能身份識別系統，方便業主無鑰匙、無藍牙卡進出。

5、車庫及其他配套方面，增加有效成本

（1）車庫車道為客戶關注區域，采用鋼化、或磨石地坪，其他采用固化耐磨地坪（不建議采用環氧地坪，因車庫潮濕且不耐磨，1-3年后，出現不同程度的起砂、脫落的問題，降低品質）。

（2）車道的照明設計，車道燈與行車道導視箭頭上下對齊一致，開闊雙向車道的視野，駕駛光線感更加舒適，確保行車安全。

（3）大型車庫分區分色，易于識別，提供簡單的方位感。

（4）車庫設置了人行道斑馬線，區分地下車庫的車流和人行動線，，既引導業主安全的穿過行車道，也對地庫行駛的車輛起到警戒限速的作用。

（4）建立樣板先行和工料展示區，通過案場體驗，激發客戶的購買欲和成交率。

（5）室外公共活動區域設置部分的智能WIFI、隱藏式垃圾桶，部分直飲水等從功能性細節，以較小的成本投入和細節關注，讓客戶體驗到差異化的服務和優秀的居住體驗，提升品質。

第四項：成本管控的結論：

各部門、各階段精細化成本管控，做到事前預防、事中控制、事后分析，形成全過程閉環，良性循環。

一、提高全員成本意識，樹立整體大局意識，充分認識到成本與收益的密切關系：降成本就是增效益。

二、各相關部門聯動配合，加強協作，建立全過程、全員成本管控體系，深挖成本優化和降低措施：

1、規劃設計優化創新迭代產品。

2、施工管理保證質量品質。

3、材料采購集中戰略采購。

4、營銷包裝：發掘核心價值，提升溢價率。

5、財務稅控體系管控。

7、法務部防范風險。

8、竣工嚴格據實結算。

6、物業客服投訴反饋數據作為經驗書使用，形成閉合循環。

房地產競爭進入了高品質、高價值的差異化競爭階段，當前地產開發商要抓住挑戰和機遇，增強價值提升觀念和成本控制意識，采取有效的管理和控制措施，以“擰干毛巾上的最后一滴水”的工匠心態做好成本精細化管理，提升產品價值，為客戶創造價值，從而提升產品的價值和企業的核心競爭力，才能持續性健康發展。

來源：胖棟有話說，本文已獲授權，對原作者表示感謝！

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