謝逸楓：震驚！最大民營(yíng)房企碧桂園暴雷了 透露出什么重磅信號(hào)

文/謝逸楓

震驚！目前中國(guó)最大民營(yíng)房企碧桂園債務(wù)暴雷了！

(資料圖片僅供參考)

8月8日的碧桂園旗下境內(nèi)債集體下跌，19碧地03跌超31%、21碧地03”跌超24%、20碧地03”跌超21%，多只債券跌超10%。股票已連跌7個(gè)交易日，截至8月8日港股收盤，股價(jià)跌14.39%，報(bào)收1.13港元，當(dāng)前總市值約312.3億港元。

碧桂園債務(wù)暴雷早有信號(hào)，盡管副市長(zhǎng)帶隊(duì)的工作組進(jìn)駐碧桂園一事被辟謠。不可忽略的事實(shí)就是碧桂園真的扛不住，首次出現(xiàn)美元債暴雷，利息違約。同時(shí)出現(xiàn)被催繳土地出讓金，可謂是債務(wù)危機(jī)初現(xiàn)。

碧桂園債務(wù)暴雷、流動(dòng)性危機(jī)事件，透露出四個(gè)信號(hào)。首先是房企債務(wù)危機(jī)惡化。其次是險(xiǎn)情的房企沒(méi)有因?yàn)檎呃门まD(zhuǎn)困局。再次是債務(wù)暴雷第一步，接著是供應(yīng)鏈危機(jī)、逾期交房、停貸等風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨。最后是時(shí)間換空間的打法。

2023年8月8日的碧桂園公告，尚未能支付應(yīng)于8月7日支付的兩筆美元債利息。簡(jiǎn)單講就是債務(wù)暴雷，違約了。同日，佛山市自然資源局催促碧桂園的兩家子公司繳納土地出讓金，說(shuō)明碧桂園階段性流動(dòng)性危機(jī)已經(jīng)開始。

7月31日的碧桂園業(yè)績(jī)報(bào)告發(fā)出業(yè)績(jī)預(yù)虧，預(yù)期截至2023年6月30日止半年度可能錄得未經(jīng)審核凈虧損。預(yù)計(jì)凈虧損主要是由于房地產(chǎn)行業(yè)銷售下行的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，物業(yè)項(xiàng)目減值增加。以及外匯波動(dòng)造成預(yù)期凈匯兌損失所致。

針對(duì)“碧桂園兩筆美元債票息未付”一事，筆者認(rèn)為，碧桂園作為中國(guó)最大的民營(yíng)房企，都出現(xiàn)美元債暴雷的票息違約，意味著民營(yíng)房企面臨著前所未有的的壓力、困難，其程度超過(guò)2008年、2011年、2014年三輪房地產(chǎn)下行周期。

自2021年房企債務(wù)暴雷以來(lái)，2023年延續(xù)債務(wù)暴雷趨勢(shì)，已經(jīng)達(dá)到70家房企。其中上市房企成為主要集中災(zāi)難區(qū)，可謂是破產(chǎn)的破產(chǎn)、重組的重組、退市的退市、賣資產(chǎn)的賣資產(chǎn)、債務(wù)違約的違約。

碧桂園出現(xiàn)階段性流動(dòng)性壓力，最根本的原因是樓盤銷售回款緩慢，現(xiàn)有資金無(wú)法全面覆蓋土地資金端、債務(wù)端、經(jīng)營(yíng)端的需要，而融資渠道沒(méi)有完全打開，房地產(chǎn)市場(chǎng)、銷售端沒(méi)有完復(fù)蘇的前提條件下，利息是無(wú)奈之舉。

之前三支利箭利好政策，碧桂園的受益比其他民營(yíng)房企相對(duì)大。如果真的是如銀行合作意向貸款金額投放給碧桂園，不會(huì)出現(xiàn)美元債票息延期支付。因此，對(duì)于碧桂園龐大的債務(wù)、資金需求量來(lái)說(shuō)，三支利箭利好政策，簡(jiǎn)直是杯水車薪。

筆者建議碧桂園及時(shí)調(diào)整，布局端，重新城市布局，清理城市虧損的項(xiàng)目及資產(chǎn)轉(zhuǎn)為現(xiàn)金。投資端，壓縮投資規(guī)模，減少拿地開支。業(yè)務(wù)端，集中資金干主業(yè)，減少多元化的投資。經(jīng)營(yíng)端，開源節(jié)流。

銷售端，全面對(duì)在售樓盤的銷售價(jià)格調(diào)整，最快的速度實(shí)現(xiàn)銷售回款。融資端，拓開現(xiàn)有的融資渠道，信托、基金、保險(xiǎn)、銀行等上市資本市場(chǎng)。債務(wù)端，債務(wù)重組，債務(wù)展期，新債換舊債等，引進(jìn)國(guó)企或央企入股。

筆者再次強(qiáng)烈的呼吁國(guó)家及時(shí)出手化解房企債務(wù)危機(jī)，暫時(shí)停止三條紅線、房地產(chǎn)貸款集中值。再次呼吁銀行、地方盡快落實(shí)金融16條措施的延期、住建部的四項(xiàng)救市政策，為民營(yíng)房企的健康、循環(huán)發(fā)展提供強(qiáng)有力支撐，化解危機(jī)。

靠房企資產(chǎn)出清的自救模式、資產(chǎn)公司模式、債轉(zhuǎn)股模式、重組展期模式，一定程度上已山窮水盡了，自2021年以來(lái)到現(xiàn)在，效果不好。沒(méi)有國(guó)家的政策全面支撐，走向退市、破產(chǎn)的結(jié)局是時(shí)間問(wèn)題。

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