醞釀大半年，海珠終于端上111億最貴硬菜！

去年12月至今，中心區的海珠一直保持宅地0出讓，不過這一切，很快就要在9月份被打破了！

(資料圖片僅供參考)

繼上周東方紅印刷廠地塊之后，今天上涌果樹公園北側地塊（下稱“上涌地塊”）也正式掛網，起拍總價超111億全區最貴，沒有一定實力的房企都沒法插一腳。

從目前來看，在未來一個月，雖然出讓地塊數量不算多，但天河、海珠、番禺都拿出了壓箱底靚地，熱度注定不會低。

區府旁36萬㎡雙地鐵TOD

其實早在今年年初地塊在供地藍皮書中亮相，到4月調整控規、5月納入今年第二批擬出讓宅地清單，到今天正式掛網，上涌地塊的一舉一動都被市場緊盯著。

沒辦法，誰叫它的地段那么好：新滘西路以北、廣州大道南以西、逸景路以南，說白了就是海珠區府斜對面。

更亮眼的是，不僅地塊本身是地鐵11號線上涌公園站（在建）上蓋，在地塊西北側300米左右還有逸景路站（在建），妥妥的雙地鐵TOD。

另外，地塊南面隔新滘西路還有上涌果樹公園（中山大學上涌濕地生態科學園），是放在整個海珠都很罕有的自然生態，是一個加分項。

更何況，這個地塊現狀就是以農林用地為主，比多數由舊廠房用地轉化而來的項目，都更有生態優勢。

根據出讓條件，地塊總用地面積約177193㎡，總建面約363744㎡。按起拍總價111.2151億元計算，名義樓面地價30575元/㎡。

不過地塊除了居住用地之外，還包含商業/商務設施、服務設施用途，連同地塊內規劃路網、河涌以及25347㎡政府性統籌用房等都須競得人無償配建，加上這部分成本后實際樓面價或在5萬/㎡左右。

對了，出讓地塊用途和4月控規調整方案基本一致，但此次出讓土地沒有涉及控規中的中小學用地（18班小學+72班完全中學），可能后續會以劃撥用地的方式直接引進學校。

外部不缺的是煙火氣

從規劃條件來看，住、商、學校等基本都可以在上涌地塊內部解決，算是某種意義上的自成一體。但除此之外，地塊以外的現成配套已經相當成熟。

華海雙語學校（原華附海珠雙語學校）、六中珠江中學、海珠萬達、合生新天地等都在步行范圍內，周邊還有大型住宅小區逸景翠園，煙火氣相當濃厚。

△周邊部分配套

另外，地塊內的上涌公園站（擬更名為上涌站）屬于11號線（市區環線）的車站，目前土建進度已破90%，有可能會在明年通車。

屆時去琶洲、天河公園、白鵝潭、廣州東站、廣州火車站都不用換乘，去周邊的海珠湖、海珠濕地也只需1-2站車程。

△周邊的海珠濕地

簡單一句，未來生活在這里，消費、上學、出行都將會很方便。

多家企業圍獵，搖號有望？

雖然，無論從起拍總價還是實際樓面地價看，上涌地塊的用地成本都不低，但綜合地塊本身的區位、生態、配套等條件，還是有點香的。

因此也有消息傳出，越秀、華潤、保利、珠實、中海、金茂、中鐵建、華僑城等多家房企正在摩拳擦掌，紛紛表示有意拿下上涌地塊，不妨猜猜，最終會否搖號？

從實際近5萬/㎡的起拍樓面價來看，對比周邊在售的保利四季和頌（約9萬/㎡）、保利湖光悅色（約9萬/㎡），上涌項目還是有不小的盈利空間。

△保利湖光悅色

再加上，此次地塊出讓條件中還特別提到，鼓勵住宅半開敞空間的半計容面積上限，由住宅套內建筑面積的15%提升至20%。

在落實高贈送新規條件下，開發商設計產品將有更大的可操作空間，推出實用率更高的戶型，有望在市場中搶占更大的流量。

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