第一省會，跌急了！

作者：余飛

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(資料圖片僅供參考)

廣州樓市二度喊話

和北京一樣，廣州樓市在過去一周內已經兩次喊麥。

第一次是7月30日，廣州市住建局發布公告：將結合廣州實際盡快推出有關政策措施，大力支持、更好滿足剛性和改善性住房需求，促進廣州房地產市場平穩健康發展。

第二次是8月7日，廣州市住建局回復，相關政策正在研究中。

距離北上廣深先后對中央要求的“要適時調整優化房地產政策”作出應答，已經過去一周多的時間。

按理來說，早就該發布了。但直到今天，都仍是只聞雷聲不見雨滴。他們都在等什么？

都在等對方先發。尤其是等北京。

上海、廣州、深圳都在看著北京，看看老大哥怎么發這份文件，畢竟作為四個調控力度最嚴的城市，力度拿捏要慎之又慎，放松力度太過，會違反房住不炒的原則，放松不痛不癢，又沒什么作用。

所以都在觀望，看看北京該怎么掌握這個分寸。所以，北京應該會是一線城市中率先出招的城市。

等北京出來后，上海、廣州、深圳也好對自己準備中的文件進行微調，這樣才能做到張弛有度。

我看到后臺有讀者說，北京到現在都不發，說明北京沒有放松的訴求，不慌不忙。

有沒有訴求，看下數據就明白了。

北京二手房7月份的成交量已經跌破1萬套的地板線了，此外二手房掛牌量在不斷增加，房價調整也深入到了核心區。

縱觀當下各城市的現狀，沒有不需要大招的城市。南京的新房成交量7月份跌破3000套，武漢的新房成交量跌至谷底。

廣州，新房與二手房成交均四連跌。

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量價齊跌的廣州

當下的廣州，無論新房還是二手房，均呈現出量價齊跌的局面。

新房方面：

7月份成交量乏力狀態非常明顯，只網簽了5188套，連續四個月下跌，成交量比去年那種環境下還要差，相比于今年3月份的高峰，幾乎腰斬。

同時，國家統計局披露的數據顯示，廣州6月份新房價格環比下跌0.1%，同比下跌0.8%。也就是說，廣州的新房價格比去年還要低。

分區來看，廣州下轄的11個區，網簽面積只有海珠、番禺在增長，其余都在下跌。

二手房方面：

7月份廣州二手房住宅成交量8096套，同樣是四連跌，距離1.2萬套的榮枯線越來越遠。

網簽價格環比下跌了8.6%。

下轄的11個區，7月份二手房成交量5個增長，6個下跌。

從更能真實反映市場價格變化的二手房價格來看，廣州下轄的11個區，上半年價格全線下跌。

其中外圍區的增城跌幅最大，其實是外圍區的花都和南沙。

面對量價雙殺，廣州當下急需救市措施。盡管政策還未發布，但不妨一猜，畢竟住建部已經指明了三個方向：降首付與利率，降低二手房交易費用，取消認房又認貸。

本號認為：

第一，放松認房又認貸的可能性很大。

認房又認貸，是很多購房人面前的攔路虎。本意是壓制炒房，但傷害了很多真正的剛需。

認房又認貸是什么意思？就是你買房的時候，既要看你名下是否有房（本市范圍），還要看你名下是否有貸款記錄（全國范圍）。

無房無貸款記錄，才能按照首套房的標準發放貸款。如果你雖然在廣州沒房，但在老家有過貸款購房的記錄，在廣州買房，同樣要按照非首套標準給予貸款額度。

其實壓制炒房有很多辦法，對于一線城市過于嚴格的認房又認貸規定，本號覺得可以有針對性地放松放松。

如果做不到取消“認房又認貸”，那可以縮小認貸的范圍縮小，不在全國內認貸，而只在城市內部認貸即可。也即，只要你在當地沒有貸款購房記錄，就可以按照首套貸款來執行。

第二，放松限購的可能性也比較大。

目前，北上廣深對非戶籍的限購門檻是5年社保。如果放松力度小，有可能只對外圍區的社保要求調低。

如果力度大一些，在下調社保年限要求的基礎上，一線城市的外圍區限購放開也存在可能性。

廣州的增城、從化本就不限購。深圳的深汕合作區也放開了限購。如果放松力度大，廣州的花都、南沙有望放開。深圳的大鵬、坪山、龍崗也有可能放開。

但這都是猜測，還得看北京的行動。

第三，降利率。

目前一線城市的首套房和二套房利率都偏高，很多二線城市的首套房利率都降到了3.8%，一線城市中，最低的廣州也仍要4.2%，最高的北京則高達4.75%。

在中央明令支持剛需和改善型需求購房的要求下，一線城市的房貸利率下降空間還是很大。

制圖：城市財經

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購房建議

最后談一下我對當下各城市的購房建議。

對于北上廣深與部分強二線城市來說，當下房價調整的周期還遠沒到結束的時候，也就是說，后續降價是一定的，但不可能會有大幅降價的局面，最可能的是未來幾年持續陰跌。

所以，對于剛需來說，買房現在可以不用那么慌張，慢慢挑選。不用擔心，政策出來后房價又會重新上漲。

這一點我在之前的文章中反復強調過，現在各方所有的努力，都是為了不讓房價硬著陸而已，讓它緩慢下跌。

因為當下的樓市，不僅僅是市場的問題，還有整個行業的問題，還有經濟問題、地方債務問題、就業問題等等。

這些問題不是依靠一道放松調控的措施就能夠改變的。

對于有小孩上學迫切需求的剛需來說，可以買。但買之前，先想明白一個問題，就是未來的收入和就業是否確定性是否足夠，如果確定性不夠，那需要謹慎。沒必要為了一個學位，壓上全家人的幸福生活。

孩子的教育的確需要重視，但現在一線城市的民辦學校并不比公辦學校差，只是民辦需要學費，公辦免費而已。

但相比于購房的壓力，民辦學校的學費并不算什么，無須過多糾結。

總而言之，一句話，有實力就買，沒實力就租。人生不長，無須給自己太多包袱。

最近看到兩段話：

第一，20+的年紀，因為工作中的一句否定，就會陷入自我懷疑；30+，沒有按照既定的人生軌道做到“而立”，便開始加重焦慮；40+，人生即將過半，還沒找到與自我的相處方式，于是自責或埋怨。

第二，小時候覺得忘帶作業是天大的事情。上高中的時候，以為考大學是天大的事情。戀愛的時候，以為對方離開是天大的事情。

人生的很多煩惱，其實都來源于自身的糾結與精神內耗。不要以為買不起房就是天大的事情。當你過盡千帆之后，回望來時路，也會有李白式的感嘆，輕舟已過萬重山。

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