央媽發(fā)話了！還不起房貸的終于有救了？

存量房貸利率，有可能真的要降了！

8月1日，央行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會(huì)議，會(huì)議明確提出“支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

在這次會(huì)議中，央行明確提出，“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房房貸利率”。也就是說，央行決定下場，親自指導(dǎo)各大銀行調(diào)整存量房貸利率。

(資料圖片僅供參考)

這個(gè)分量，絕了！

01 態(tài)度決定一切

在談?wù)撨@個(gè)話題之前，咱們要搞清楚兩個(gè)概念——

1、存量房貸；

2、存量房貸利率。

所謂“存量房貸”，指的是銀行里已經(jīng)發(fā)放，但購房人尚未還清的那部分房貸。

打個(gè)比方，我在2019年買了一套房，貸款20年，現(xiàn)在已經(jīng)連本帶息還了4年，還剩16年的房貸沒還。這部分沒有歸還的房貸，就是“存量房貸”。

而我在2019年跟銀行貸款，當(dāng)時(shí)貸款協(xié)議上寫的房貸利率，就是存量房貸利率。

這幾年，樓市下行，房貸利率一降再降，已經(jīng)來到歷史最低水平。如此一對(duì)比，之前站在高位買房的人，簡直是不折不扣的大冤種。

因此，民間一直在呼吁下調(diào)存量房貸利率。

官方不愿意下降，老百姓就自己想辦法解決，自2023年以來，“提前還貸”在各地興起，老百姓在銀行還款窗口前排起長龍。

在這種態(tài)勢下，我們可以看到，官方對(duì)存量房貸的態(tài)度正在發(fā)生變化。

7月14日，央行公開表態(tài)，“支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”。

僅僅過去半個(gè)月，官方態(tài)度就進(jìn)一步升級(jí)。

8月1日，央行在官網(wǎng)發(fā)布 “中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會(huì)議”的新聞。在這次會(huì)議中，央行明確下調(diào)存量房貸利率——

“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房房貸利率。”

這里面最明顯的，是央行的態(tài)度從“支持鼓勵(lì)”轉(zhuǎn)變到了“指導(dǎo)調(diào)整”。

措辭的變化，代表著央行的立場也發(fā)生轉(zhuǎn)變，前者是央行不進(jìn)場，銀行自行協(xié)商；而后者則是央行進(jìn)場，指導(dǎo)各大行調(diào)整存量房貸利率。

態(tài)度決定一切，存量房貸利率這次是真要降了！

02 經(jīng)驗(yàn)不能照搬

存量房貸利率下調(diào)這事，之前不是沒有發(fā)生過。

2008年10月，央行宣布將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，首次下調(diào)存量房貸利率。

雖然此前有“經(jīng)驗(yàn)”，但我們現(xiàn)在沒法照搬2008年的經(jīng)驗(yàn)。

因?yàn)榉抠J利率在2019年由原先的“基準(zhǔn)利率”變更為“LPR+基點(diǎn)”，LPR每月調(diào)整一次，但加點(diǎn)不變。

在這里，站長不得不提一句，截至2023年一季度末，我國的存量貸款高達(dá)38.9萬億元。而在2008年，這個(gè)數(shù)據(jù)是2.98萬億元。

15年間，我國的存量貸款漲了13倍。

如此巨額的存量房貸，也為銀行帶來了海量的利潤。因此，這幾年存量房貸利率“降”不下來，就是因?yàn)檫@背后存在巨大的利益。

明源地產(chǎn)研究院舉了一個(gè)較為粗暴的例子，當(dāng)前銀行住房按揭存量規(guī)模大約38萬億，而最新的5年期LPR報(bào)價(jià)在4.25%。如果假設(shè)存量按揭利率下調(diào)100bp，那么會(huì)整體影響商業(yè)銀行一年的凈利潤3800億。

而去年商業(yè)銀行凈利潤是2.3萬億，相當(dāng)于影響整體利潤的16.5%。

在實(shí)際操作中，存量房貸之于銀行可能更加復(fù)雜。但無論從哪個(gè)方面來看，存量房貸利率下降，都會(huì)影響到銀行的總體利潤。存量房貸利率下降，最核心的，還是銀行“讓利”多少的問題。

現(xiàn)在，央行已經(jīng)走到“指導(dǎo)調(diào)整”階段，如果不出意外，咱們很快就可以看到具體的調(diào)整方案了。不管最終的調(diào)整方案如何，這件事對(duì)購房者來說，是絕對(duì)的利好。這幾年，買房人實(shí)在太慘，他們不僅房價(jià)買在高位，房貸利率站在高點(diǎn)，甚至還有可能面臨期房爛尾風(fēng)險(xiǎn)。每月還貸，都像是在給銀行打工。現(xiàn)在，存款房貸利率即將下調(diào)，這部分人總算可以松口氣。千等萬等，可算是等到。當(dāng)然，降是肯定要降了，只是不知道降多少。就怕是雷聲大雨點(diǎn)小，最后省下來的月供還不夠吃碗粉的，那對(duì)個(gè)人來說沒啥意思，對(duì)于提振消費(fèi)來說，恐怕也是隔靴搔癢。所以，還是希望央行和各商業(yè)銀行能動(dòng)動(dòng)真格的，真正考慮考慮小老百姓不太厚實(shí)的錢包。

03 結(jié)語

除了個(gè)人房貸利率下調(diào)，在昨天的新聞通稿中，央行還釋放了其他幾個(gè)利好——

1、繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行；

2、延長保交樓貸款支持計(jì)劃實(shí)施期限；

3、加大對(duì)住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度。

總的來看，政策積極向好，都是朝著房地產(chǎn)方向傾斜，對(duì)買房人來說，現(xiàn)在的環(huán)境是前所未有的寬松。

而存量房貸利率下降的消息，也給大伙兒留下一個(gè)問題——是否選擇提前還貸。

老百姓之所以提前還貸，原因很復(fù)雜，房價(jià)的漲幅、房貸利率的下降，以及對(duì)未來的預(yù)期，多重原因造就了提前還貸風(fēng)潮。

現(xiàn)在存量房貸即將下降，大伙兒完全可以根據(jù)自己的情況來選擇了。

但不管怎么還貸，站長建議你們，最好不要一口氣把所有貸款還完，最好剩一點(diǎn)兒貸款，這樣可以抵消個(gè)稅。

反正，羊毛能薅就薅，主打一個(gè)不湊合。

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