剛剛!蘇州四批次土拍吸金89.5億元!27562元/㎡!姑蘇金門地塊溢價(jià)率12.5%!

    來源: 克而瑞蘇州房產(chǎn)測(cè)評(píng)2023-08-06 17:59:30
      

    剛剛,蘇州四批次土拍也是2023年下半年的首場(chǎng)土拍落幕!

    11宗地塊全部成功出讓,包括園區(qū)2宗、姑蘇區(qū)1宗、新區(qū)2宗、吳中區(qū)1宗、吳江區(qū)1宗、相城區(qū)4宗,地塊分別位于園區(qū)車坊和勝浦、姑蘇金門、新區(qū)獅山、滸墅關(guān)、相城高鐵新城和渭塘,吳中甪直和吳江七都。

    總出讓面積為38.93萬㎡,成交總價(jià)為90億元,最高成交樓面價(jià)為姑蘇區(qū)金門地塊27562元/㎡,最低成交樓面價(jià)為吳江七都地塊4180元/㎡。


    (資料圖片)

    蘇地網(wǎng)掛【2023】10號(hào)公告土拍成交結(jié)果如下:

    2宗溢價(jià)成交,9宗底價(jià)成交,未出現(xiàn)搖號(hào)地塊。

    本場(chǎng)土拍特征如下:

    1.核心優(yōu)質(zhì)地塊溢價(jià)成交,而非核心及外圍地塊底價(jià)成交

    四批次土拍的11宗地塊整體素質(zhì)不如前幾批次,僅個(gè)別優(yōu)質(zhì)地塊的熱度保持在高位偏遠(yuǎn)與非核心地塊“0溢價(jià)”成交,土拍市場(chǎng)持續(xù)分化。

    值得一提的是,相較于上半年前三批次土拍均有搖號(hào)地塊,本批次土拍沒有出現(xiàn)搖號(hào)地塊,熱度最高的姑蘇金門地塊最后的溢價(jià)率為12.5%,并未觸頂搖號(hào)。

    2.拿地房企以深耕型央國(guó)企為主和少量民企

    從拿地房企來看,仍舊以保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)、建發(fā)、建屋等深耕型央國(guó)企為主,還有亨通、蘇州騰聰置業(yè)這樣的民企。

    亨通地產(chǎn)作為扎根吳江的地方民企,在吳江布局了9個(gè)住宅項(xiàng)目。今年1月,亨通地產(chǎn)在吳江七都拿下亨通大道北側(cè)、望湖路西側(cè)商業(yè)地塊,該地塊是亨通地產(chǎn)首次進(jìn)駐吳江七都打造的住宅項(xiàng)目。

    本場(chǎng)土拍還延續(xù)了二、三批次的央國(guó)企和地方國(guó)企聯(lián)合拿地的模式,比如說中建方程投資發(fā)展、中建新疆玖居房地產(chǎn)聯(lián)合高融置業(yè)拿下高鐵新城40、41號(hào)兩地塊。

    中建方程投資發(fā)展皆為中國(guó)建筑旗下子公司,這也是中建方程投資發(fā)展首進(jìn)蘇州,且兩宗低密地塊將給其較大的發(fā)揮空間。

    值得一提的是,中建方程投資發(fā)展和蘇州騰聰置業(yè)皆是蘇州樓市的新面孔房企,在當(dāng)前樓市下行、房企投資意愿回落的大環(huán)境下,還是有新房企選擇進(jìn)駐蘇州,可見其對(duì)蘇州這座城市及樓市基本面的看好。

    3.樓市下行期,受制于地塊素質(zhì)條件,蘇州四批次土拍熱度一般

    在核心優(yōu)質(zhì)地塊的缺席之下,蘇州四批次土拍熱度一般。

    相較于前三批次土拍,四批次沒有土拍搖號(hào)成交的同時(shí),平均樓面價(jià)、平均溢價(jià)率均有所下行。

    土地市場(chǎng)熱度下滑的另外一個(gè)重要原因則是當(dāng)前的樓市行情仍舊低迷,尤其是7月,在沒有實(shí)質(zhì)性的政策落地和缺乏核心倒掛盤引領(lǐng)下,市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)下降,成交量堪稱蘇州樓市近十年來最慘淡的7月

    總體來說,當(dāng)前市場(chǎng)銷售預(yù)期和信心尚未修復(fù),加上沒有核心優(yōu)質(zhì)地塊的助推,房企參拍的積極性有限,所以本場(chǎng)土拍遇冷并不讓人意外,皆在情理之中。

    蘇州四批次土拍地塊成交詳情

    姑蘇金門地塊競(jìng)價(jià)28輪后,由保利發(fā)展競(jìng)得,成交總價(jià)121521萬元,成交樓面價(jià)27562元/㎡,溢價(jià)率12.5%。

    園區(qū)車坊地塊經(jīng)過1輪報(bào)價(jià),由招商蛇口競(jìng)得,成交總價(jià)77633萬元,成交樓面價(jià)為21000元/㎡,溢價(jià)率0%。

    園區(qū)勝浦地塊經(jīng)過1輪報(bào)價(jià),被恒泰商置競(jìng)得,成交總價(jià)為154344萬元,成交樓面價(jià)為20000元/㎡,溢價(jià)率0%。

    吳江七都地塊經(jīng)過1輪報(bào)價(jià),被亨通地產(chǎn)競(jìng)得,成交總價(jià)為31839萬元,成交樓面價(jià)為4180元/㎡,溢價(jià)率0%。

    相城渭塘38號(hào)地塊經(jīng)過1輪報(bào)價(jià),被華發(fā)競(jìng)得,成交總價(jià)為39413萬元,成交樓面價(jià)為10000元/㎡,溢價(jià)率0%。

    相城渭塘39號(hào)地塊經(jīng)過1輪報(bào)價(jià),被華發(fā)競(jìng)得,成交總價(jià)為35749萬元,成交樓面價(jià)為10000元/㎡,溢價(jià)率0%。

    相城高鐵新城40號(hào)地塊經(jīng)過1輪報(bào)價(jià),被中建方程投資發(fā)展&中建新疆玖居&蘇州高融置業(yè)競(jìng)得,成交總價(jià)為63797萬元,成交樓面價(jià)為15000元/㎡,溢價(jià)率0%。

    相城高鐵新城41號(hào)地塊經(jīng)過1輪報(bào)價(jià),被中建方程投資發(fā)展&中建新疆玖居&蘇州高融置業(yè)競(jìng)得,成交總價(jià)為93306萬元,成交樓面價(jià)為14904元/㎡,溢價(jià)率0%。

    獅山向陽(yáng)路44號(hào)地塊經(jīng)過3輪報(bào)價(jià),被建發(fā)競(jìng)得,成交總價(jià)為92583萬元,成交樓面價(jià)為23251元/㎡,溢價(jià)率1.09%。

    新區(qū)滸關(guān)46號(hào)地塊經(jīng)過1輪報(bào)價(jià),被蘇州騰聰置業(yè)有限公司競(jìng)得,成交總價(jià)為114110萬元,成交樓面價(jià)為11414元/㎡,溢價(jià)率0%。

    吳中甪直37號(hào)地塊經(jīng)過1輪報(bào)價(jià),被建屋發(fā)展集團(tuán)競(jìng)得,成交總價(jià)為70853萬元,成交樓面價(jià)為10300元/㎡,溢價(jià)率0%。

    以下為地塊詳情解讀:

    姑蘇區(qū)一宗

    金門路北地塊

    蘇地2023-WG-36號(hào)位于姑蘇區(qū)金門路北側(cè)、后文家巷西側(cè),占地約27556.4㎡,容積率1.6,起拍總價(jià)108021萬元,起拍樓面價(jià)24500元/㎡。

    地塊周邊配套較為完善。

    交通方面,地塊距地鐵1號(hào)線桐涇北路站約800m,距2號(hào)線石路約1.4公里。

    商業(yè)方面,地塊近石路商圈,還可通過地鐵直達(dá)山塘街、觀前街等。

    周邊還有蘇州第五中學(xué)、金閶實(shí)小、金閶外國(guó)語等教育資源。

    整個(gè)金門板塊已經(jīng)近3年沒有出讓宅地了,售罄的同文華庭備案均價(jià)在3.6萬元/㎡左右,目前周邊次新房姑蘇金茂府二手房成交價(jià)在4.4萬元/㎡。

    地塊其他規(guī)劃條件:

    園區(qū)兩宗

    勝浦金勝路北地塊

    蘇地2023-WG-43號(hào)地塊位于金勝路北、新江路東,就在萬科東方雅苑東側(cè),占地約51448㎡,容積率1.5,起拍總價(jià)154344萬元,起拍樓面價(jià)20000元/㎡。

    地塊屬于勝浦所規(guī)劃“退二進(jìn)三”片區(qū)內(nèi),該片區(qū)將被打造成一個(gè)集學(xué)校、鄰里中心、社區(qū)公園、軌交,容納3-5萬人的高品質(zhì)新社區(qū)。

    地塊周邊居住氛圍濃厚。

    地塊緊鄰星浦實(shí)驗(yàn)中學(xué)與星浦小學(xué),這幾所學(xué)校都是星海教育集團(tuán)成員。

    離新盛商業(yè)廣場(chǎng)、吳淞商業(yè)廣場(chǎng)不遠(yuǎn),西側(cè)即是規(guī)劃在建的勝浦鄰里中心,可滿足日常購(gòu)物生活需求。

    目前板塊內(nèi)在售項(xiàng)目較多,主力在售為萬科東方雅苑、五礦路勁瀾悅溪云、越秀悅見云庭、中鐵建花語瀾苑等項(xiàng)目,成交均價(jià)約3-3.2萬元/㎡。

    地塊其他規(guī)劃條件:

    車坊朝前路學(xué)校南地塊

    蘇地2023-WG-42號(hào)地塊位于在園區(qū)朝前路實(shí)驗(yàn)學(xué)校南邊,地塊占地23105.02㎡,容積率1.6,起拍總價(jià)77633萬元,起拍樓面價(jià)21000元/㎡。

    地塊屬于2022年園區(qū)政府新規(guī)劃的吳淞江未來城的核心居住片區(qū)內(nèi)。

    地塊周邊配套也較為完善。

    交通方面,在建軌交8號(hào)線終點(diǎn)站就是車坊站,距地塊約700m。

    教育方面,一路之隔就是朝前路學(xué)校,這是一所九年制教育學(xué)校,近期得到星灣教育集團(tuán)授牌。

    不過板塊缺乏大型商業(yè)綜合體,目前文薈苑鄰里中心在建中,周邊星湖財(cái)富廣場(chǎng)、文萃廣場(chǎng)可滿足基本購(gòu)物需求。

    從二手房市場(chǎng)看,板塊內(nèi)拆遷安置房較多,掛牌均價(jià)在2-3萬元/㎡,唯一的次新房中銳星奕灣掛牌價(jià)格在3.7萬元/㎡,板塊內(nèi)承載了一定量的改善需求。

    新房方面板塊目前中海獨(dú)墅云著和中國(guó)鐵建星樾湖濱在售,價(jià)格都在3.5萬元/㎡左右。

    地塊其他規(guī)劃條件:

    高新區(qū)兩宗

    獅山向陽(yáng)路北地塊

    蘇地2023-WG-44號(hào)地塊位于珠江路西、向陽(yáng)路北,就在上瑞閣西側(cè),占地面積22121.5㎡,容積率1.8,起拍總價(jià)91583萬元,起拍樓面價(jià)23000元/㎡。

    項(xiàng)目周邊配套也比較齊全。

    交通方面,項(xiàng)目距離地鐵1號(hào)金楓路站僅800m左右,出行較為便利。

    商業(yè)配套上,1號(hào)線幾站可達(dá)金鷹國(guó)際購(gòu)物中心、獅山龍湖天街。

    周邊有獅山實(shí)驗(yàn)小學(xué)(竹園路小學(xué))、蘇州高新區(qū)第一中學(xué)、蘇州外國(guó)語學(xué)校等優(yōu)質(zhì)教育資源。

    醫(yī)療配套上,項(xiàng)目距離明基醫(yī)院也非常近。

    目前向陽(yáng)路片區(qū)周邊無新房在售,自2020年上瑞閣售罄后,向陽(yáng)路片區(qū)就進(jìn)入了斷供狀態(tài),目前片區(qū)僅建發(fā)朗云預(yù)計(jì)8月入市。

    地塊其他規(guī)劃條件:

    滸墅關(guān)羊柯柜路西地塊

    蘇地2023-WG-46號(hào)地塊位于高新區(qū)滸墅關(guān)經(jīng)開區(qū)(鎮(zhèn))羊柯柜路西、王宴嶺路南,地塊占地49985.5㎡,容積率2,起拍總價(jià)114110萬元,起拍樓面價(jià)11414元/㎡。

    此前地塊是服務(wù)設(shè)施用地,于今年4月規(guī)劃調(diào)整更改為住宅用地。

    地塊其他規(guī)劃條件:

    相城區(qū)四宗

    相城高鐵新城2宗地塊

    高鐵新城本次出讓了兩宗相鄰地塊,容積率都是1.5。

    蘇地2023-WG-40號(hào)地塊位于相城區(qū)高鐵新城水景路西、疊樓路南,地塊占地28354㎡,容積率1.5,起拍總價(jià)63797萬元,起拍樓面價(jià)15000元/㎡。

    蘇地2023-WG-41號(hào)地塊為商住地塊,位于相城區(qū)高鐵新城漕湖大道北、吳韻路東,地塊占地41736㎡,容積率1.5,起拍總價(jià)93306萬元,起拍樓面價(jià)14904元/㎡。

    兩宗地塊都位于高鐵新城北部,目前高鐵新城板塊鉑悅春和萬象和大悅繁華圖在售,大和和風(fēng)雅信項(xiàng)目也預(yù)計(jì)今年下半年入市,未來競(jìng)爭(zhēng)也較為激烈。

    地塊其他規(guī)劃條件:

    蘇地2023-WG-40號(hào)地塊:

    蘇地2023-WG-41號(hào)地塊:

    相城渭塘2宗地塊

    相城區(qū)渭塘鎮(zhèn)聚金路東兩宗地塊,占地面積分別為3.6萬方、3.3萬方,容積率1.6,未來或?qū)⒋蛟煅蠓慨a(chǎn)品。這兩宗地塊距離盛澤湖公園不遠(yuǎn),周邊在售的樓盤有鉑悅湖前、中鐵建花語熙園等,售價(jià)約2.5萬/㎡左右。

    地塊其他規(guī)劃條件:

    吳中區(qū)一宗

    甪直長(zhǎng)虹北路東地塊

    蘇地2023-WG-37號(hào)地塊位于吳中區(qū)甪直鎮(zhèn)長(zhǎng)虹北路東、海藏西路北,就在甪直實(shí)驗(yàn)小學(xué)周邊,地塊占地34394.8㎡,容積率2,起拍總價(jià)70853萬元,起拍樓面價(jià)10300元/㎡。

    地塊一路之隔就是旭輝和風(fēng)花園與印江南花園,二手房掛牌價(jià)格在2.5-2.6萬元/㎡。

    地塊規(guī)劃條件:

    吳江區(qū)一宗

    七都大道北地塊

    WJ-J-2023-009地塊位于吳江區(qū)七都鎮(zhèn)元春路西側(cè)、七都大道北側(cè),地塊占地42316.79㎡,容積率1.8,起拍總價(jià)31839萬元,起拍樓面價(jià)4180元/㎡。

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