央行再提存量房貸利率調(diào)整 釋放什么信號(hào)？

央行再提存量房貸利率調(diào)整，釋放何種信號(hào)？

8月1日，央行、外匯局召開(kāi)2023年下半年工作會(huì)議。會(huì)議在部署下半年工作時(shí)明確指出，要因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

政策支持力度持續(xù)加大

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事實(shí)上，這是央行近期第二次針對(duì)存量房貸利率調(diào)整表態(tài)，措辭也從“支持和鼓勵(lì)”變?yōu)椤爸笇?dǎo)”，意味著存量房貸利率下調(diào)的方向已十分明確。

7月14日，國(guó)新辦舉行2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會(huì)。央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾表示，按照市場(chǎng)化、法治化原則，央行支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。

7月24日，政治局會(huì)議指出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

政治局會(huì)議之后，7月28日，住建部明確提出，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’等政策措施。隨后，北京、深圳、廣州、上海四個(gè)一線城市住建部門(mén)紛紛跟進(jìn)表態(tài)，或許預(yù)示了一線城市后續(xù)政策將會(huì)調(diào)整。

國(guó)盛證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家熊園認(rèn)為，央行本次提及調(diào)整存量房貸利率是對(duì)7月14日國(guó)新辦發(fā)布會(huì)、7月24日政治局會(huì)議對(duì)地產(chǎn)定調(diào)偏積極的延續(xù)。住房貸款是居民債務(wù)最主要的構(gòu)成部分，降低存量房貸利率有助于穩(wěn)定居民信心、降低負(fù)債端成本，進(jìn)而穩(wěn)定地產(chǎn)、刺激消費(fèi)。

政策優(yōu)化路徑如何走？

在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)、政治局會(huì)議、住建體系發(fā)聲之后，地產(chǎn)行業(yè)政策優(yōu)化路徑的具體實(shí)施則要看各地政府及金融管理部門(mén)的態(tài)度。

7月31日，國(guó)常會(huì)強(qiáng)調(diào)，要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，根據(jù)不同需求、不同城市等推出有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措，加快研究構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式。

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，相較于政治局會(huì)議的明確方向，國(guó)常會(huì)提出的更多是執(zhí)行方面的要求。如強(qiáng)調(diào)“根據(jù)不同需求、不同城市”，意味著總體思路仍是“一城一策、因城施策”等。

同時(shí)，中金貨幣金融研究團(tuán)隊(duì)指出，盡管具體方案仍有不確定性，但根據(jù)央行表述，后續(xù)政策或許會(huì)呈現(xiàn)三方面特點(diǎn)：一是針對(duì)性下調(diào)存量按揭利率“加點(diǎn)”而非LPR基準(zhǔn)利率普遍下調(diào)；二是以當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)化形成的新發(fā)放利率為基準(zhǔn)，即存量利率下調(diào)和用新發(fā)放貸款置換效果等同，對(duì)于新發(fā)放利率加點(diǎn)下調(diào)較多的三四線城市下調(diào)幅度更大，一線城市幅度相對(duì)較少；三是跨行轉(zhuǎn)按揭（他行新發(fā)放貸款置換本行按揭）存在放開(kāi)的可能性，但“依法”“有序”意味著放開(kāi)過(guò)程可能較為謹(jǐn)慎，避免出現(xiàn)銀行間過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)。

往后看，下半年政策總體偏積極，一批政策組合拳或?qū)⒓涌斐雠_(tái)。熊園認(rèn)為，短期緊盯松地產(chǎn)、“一攬子化債方案”、“活躍資本市場(chǎng)”的細(xì)化部署，尤其是核心一二線城市可能很快松地產(chǎn)，包括下調(diào)首付比，放松限購(gòu)限售、認(rèn)房認(rèn)貸等。

對(duì)盈利負(fù)面影響有限

存量房貸利率調(diào)整一旦落實(shí)，對(duì)于銀行而言，或許將面臨凈息差進(jìn)一步縮窄的問(wèn)題。

國(guó)盛證券研究所統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年6月，我國(guó)存量房貸規(guī)模為38.6萬(wàn)億，其中：利率明顯偏高的主要集中在2018年Q1至2022年Q1，總計(jì)約9.6萬(wàn)億元。如果將這部分存量房貸利率全部調(diào)降至當(dāng)前利率水平，粗略估算帶來(lái)的年利潤(rùn)降幅將在1200億元左右。

熊園認(rèn)為，再進(jìn)一步考慮到當(dāng)前銀行凈息差已處于歷史較低水平，如果大面積調(diào)降，可能需調(diào)降存款利率、降準(zhǔn)等措施，以同步降低銀行負(fù)債端成本。

廣發(fā)證券(000776)研究團(tuán)隊(duì)也持相同意見(jiàn)，他們認(rèn)為，存量房貸利率調(diào)整帶來(lái)的息差壓力，理論上可以通過(guò)降息、降準(zhǔn)來(lái)解決。不過(guò)，相較于降準(zhǔn)，連續(xù)降息會(huì)損耗政策空間，因此后續(xù)降準(zhǔn)的概率相對(duì)更大。

綜合來(lái)看，在后續(xù)可能出現(xiàn)的存款利率下調(diào)、提前還貸減少、后續(xù)穩(wěn)增長(zhǎng)政策支持等對(duì)沖下，盡管存量房貸利率下調(diào)對(duì)銀行盈利可能造成一定影響，但負(fù)面影響有限。

據(jù)其他媒體報(bào)道，目前已有一些銀行在做出一些嘗試，但大多仍在等待政策落地。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，按照銀行的一貫操作，或?qū)⑼ㄟ^(guò)利率優(yōu)惠（折扣）等方式進(jìn)行，同時(shí)會(huì)通過(guò)配套新增存貸款來(lái)減少對(duì)銀行的沖擊。

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