政策利好何時到？樓市反彈何時來？

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文｜鄧浩志

7月樓市繼續(xù)下探，某統(tǒng)計機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，7月份，百城新房成交面積環(huán)比下降22%，百強房企銷售額環(huán)比下降33.8%，50家代表房企拿地總額同比降低32.9%，百城房價繼續(xù)下跌，二手房價格環(huán)比下跌城市增至96個。

看回廣州，7月份新房網(wǎng)簽僅5100多宗，環(huán)比下降18%，同比下降12%。剛剛過去的7月份樓市，絕對是今年最差的，甚至比去年疫情期間還差，而且差不少。整個房地產(chǎn)市場由低迷區(qū)域進一步下滑，已經(jīng)下滑到了“氣息微弱”的狀態(tài)。

讓所有人為之一振的是7月底重要會議釋放出的重大信號，也就是管理層不再提“房住不炒”，強調(diào)要推動消費，支持樓市復(fù)蘇的新定調(diào)。不過，雖然明確了樓市政策新的方向，但最近兩周，也沒見樓市有什么起色。雖然各部委，各城市也先后表態(tài)要研究支持樓市的政策，但也沒見哪個城市（尤其是一線城市）出臺了什么重磅的扶持樓市政策。到底后市如何？我談幾點看法：

1、四個一線城市非常可能松綁目前較為嚴(yán)厲的調(diào)控政策。一則中央已經(jīng)調(diào)整了對房地產(chǎn)市場的政策方向，從過去近20年的打壓全面轉(zhuǎn)入積極扶持，釋放需求為方向。另外北上廣深四個一線城市也已經(jīng)表態(tài)，正積極研究相關(guān)政策，預(yù)計本月內(nèi)就會出臺相關(guān)政策。

2、一線城市松綁的力度恐怕不會太大。如果樓市政策調(diào)整，內(nèi)容可能是多方面的，比如外圍區(qū)域限購的取消；中心城區(qū)購房資格的放松；二套房首付、利率的降低；限價限售政策的取消等等。但感覺上第一階段的力度不會很大。目前各地，各部都有表態(tài)，要支持房地產(chǎn)市場，但大家暫時也都還停留在表態(tài)上，遲遲沒有見到一個部門，一座城市出臺重磅的樓市政策。大家似乎都怕不能準(zhǔn)確領(lǐng)會中央的精神，都在考慮，都想先輕輕試探一下。所以未來支持房地產(chǎn)政策仍要有一個逐步試探的過程。我認為，雖然近期就會有利好政策推出，但力度未必會很大。

3、樓市已經(jīng)見底，反彈高度則由政策決定。房地產(chǎn)行業(yè)更關(guān)心成交量，目前看，多個城市的樓市成交量都創(chuàng)了近期新低。雖然暫時沒有實質(zhì)性的利好政策，最近兩周也沒見成交量明顯反彈，但一二手市場均反映看房的人增多了，這是重要會議傳遞樓市方向調(diào)整的直接結(jié)果。如果各地方，各部委陸續(xù)有利好，相信8月份開始，成交量會逐步回升。至于大城市，比如廣州，房價見底已經(jīng)有一段時間了。但見底之后遲遲不反彈，恐怕年內(nèi)多數(shù)板塊也不太可能反彈。樓市當(dāng)務(wù)之急是盡快有利好消息，讓成交量先恢復(fù)。成交量恢復(fù)了，庫存才可能下降。庫存下降到一定程度之后，才能談房價的反彈。

廣州多數(shù)區(qū)域的樓市，今年內(nèi)主要目標(biāo)都還是去庫存為主。

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