諸葛科技：7月土地市場降溫 溢價率下行 流拍加劇

一、供應：7月土地供應量下降，住宅用地“量縮質提”

7月供地節奏放緩，推出樓面價小幅回落但仍處于較高水平。據諸葛數據研究中心監測，全國主要地級市2023年7月供應土地405宗，供應規劃建筑面積為3377.03萬㎡，同比下降30.7%，環比下降46.09%；推出樓面均價為5382元/㎡，同比上漲42.61%，環比下跌9.61%。7月土地市場供地規模季節性回落，此外，不排除受近期買賣市場復蘇緩慢的影響，各地推地節奏適度減慢。但地塊整體品質仍然較高，推出樓面價同比實現“四連漲”。預計隨著8月份到期的供地清單數量增加，供應規模有望回升。

(資料圖片僅供參考)

備注：用地性質包含住宅用地、綜合用地（含住宅）、商業/辦公用地，下同。

7月住宅用地供應“量縮質提”，各等級城市供地量全線下降。從地塊性質來看，7月份住宅用地供應端呈現“量落價漲”態勢，綜合用地及商辦用地的供應量價雙雙下跌，其中住宅用地、綜合用地的供應量均下降超40%。分各能級城市來看，2023年7月，各等級城市供應量呈現全線下降態勢，其中一線及三四線城市降幅均超50%，二線城市供應規模較上月下降31.3%，但略高于去年同期，同比小幅上漲5.05%。推出樓面價方面，一線城市推出樓面價同環比雙雙降超20%；二線城市環比下降，同比上漲；三四線城市供地質量明顯提高，推出樓面價同環比雙雙上漲。

二、成交：7月土地成交量價齊落，一線城市成交穩中趨升

7月土地市場成交量價齊落，住宅用地跌幅最小。據諸葛數據研究中心監測，2023年7月全國主要地級市土地成交441宗，成交規劃建筑面積為3208.71萬㎡，同比下降46.61%，環比下降27.43%；成交樓面價為5825元/平方米，同比下跌8.88%，環比下跌17.75%；土地出讓金為1869.13億元，同比下跌51.4%，環比下跌40.33%。供應端收緊加之銷售回款速度較慢下房企拿地信心受挫，7月土地市場成交動力明顯下降，而且，從地塊性質來看，住宅、綜合及商辦用地成交同環比均呈下滑態勢，其中，住宅用地降幅相對較小，成交量價環比降幅均低于15%。展望后市，近期中央及多個高層會議重磅發聲支持加快推出利于房地產市場平穩健康發展的政策舉措，銷售端復蘇有望加快，房企拿地信心也將隨之上升，下月土地成交有望顯露出回穩向好跡象。

7月一線城市成交穩中趨升，二線及三四線城市成交雙雙受挫，同時各等級城市收金規模呈現全線同環比下降態勢。分等級城市來看，僅一線城市土地成交量環比小幅上升，二線、三四線成交雙雙下降。其中，7月一線城市成交31宗，成交規劃建筑面積309.71萬㎡，同比下跌34.99%，環比微漲3.95%；成交樓面價為20778元/㎡，同比下跌6.63%，環比下跌30.52%；土地出讓金643.55億元，同比下跌39.29%，環比下跌27.78%。本月北上廣深4城均有地塊成交，且上海貢獻最大，成交17宗，帶動一線城市整體成交規模穩步上升。

7月二線城市土地成交146宗，成交規劃建筑面積1175.65萬㎡，同比下跌52.82%，環比下跌28.65%；成交樓面價為6198元/㎡，同比下跌19.63%，環比下跌27.29%；土地出讓金728.7億元，同比下跌62.08%，環比下跌48.11%。本月二線城市拍地活動持續減少，而且多城土拍熱度也有所下降，導致二線城市整體成交量價齊落。

7月三四線城市土地成交264宗，土地成交規劃建筑面積為1723.33萬㎡，同比下跌43.34%，環比下跌30.4%；成交樓面價為2883元/㎡，同比上漲1.94%，環比下跌14.58%；土地出讓金496.87億元，同比下跌42.47%，環比下跌40.64%。可以看到，三四線城市成交動力雖然不足，但價格水平卻略高于去年同期。

三、熱度：7月熱度回落、流拍加劇，一線城市高溢價低流拍并存

7月土地市場熱度持續回落，流拍現象加劇。數據顯示，2023年7月全國主要地級市溢價率為4.8%，環比下降1.53個百分點，同比上升1.47個百分點。7月土地成交熱度再度下降，截至本月，溢價率已連續3月下降，且仍處于中低位水平。流拍率方面，本月流拍率為19.38%，較上月上升5.13個百分點，依舊處于歷史高位水平，可見土地市場仍然面臨較為嚴重的流拍壓力。

一線城市高溢價低流拍并存，二線城市成交熱度下降明顯，三四線城市流拍現象大幅增多。分等級城市來看，溢價率方面，各等級城市溢價率環比全線下降，且二線城市降幅居首，但均略高于去年同期的溢價水平。其中，一線城市溢價率為6.76%，較上月回落1.63個百分點，趕超去年同期約2個百分點；二線城市溢價率仍然處于最低水平，且已連續4月下降，本月環比降幅最大，較上月下降了2.08個百分點，略高出去年同期0.34個百分點；三四線城市溢價率較上月下降1.27個百分點至4.68%，高出去年同期1.8個百分點。

流拍率方面，7月一線城市流拍率同環比雙降；二線城市環比微降，但仍略高于去年同期；三四線城市流拍現象大幅增多。其中，一線城市流拍率為3.13%，同環比分別下降2.14、4.77個百分點；二線城市流拍率為10.43%，較上月微降0.13個百分點，高出去年同期2.23個百分點；三四線城市流拍率依舊最大，為25%，達近17個月流拍率高峰。整體來看，7月一線城市土地市場相對較穩，二線、三四線城市則面臨低溢價高流拍并存的壓力。

四、城市：上海土地收金大幅領先，松江洞涇純宅地70.63億位居成交總價首位

東部地區城市土地出讓活躍度依舊較高，上海、北京土地出讓金位居一二。從7月城市土地出讓金分布來看，東部地區城市土地出讓活躍度仍然相對較高，尤其是上海、南京等東南沿海城市收金持續可觀。其中，上海遙遙領先，7月土地收金達406億元，上海計劃于7月中旬開啟的二批次第一輪土拍已順利收官，歷時3日共計成交15宗地塊，其中10宗封頂搖號，平均溢價率7.82%，再度刷新了溢價率新高，可見上海土拍表現不俗，熱度持續走高。同為一線城市的北京在本月多場土拍的助力之下，憑借155億元位居土地出讓金第二。此外，寧波、南京、成都以及杭州的收金表現也不俗，均超80億元。整體來看，房企投資繼續向核心城市聚集，攬金居高者仍然主要聚焦于一線及核心二線城市。

上海高價地塊云集，松江洞涇鎮地塊70.63億位居成交總價首位。從地塊成交總價TOP10榜單來看，一線城市幾乎全覆蓋，其中上海地塊占據多數份額，共6宗；其次為北京，上榜2宗；廣州、南京各上榜1宗。從溢價情況來看，僅有3宗底價成交，其余7宗均觸頂成交。其中，華發實業擲資70.63億元觸頂拿下上海松江區洞涇鎮SJS30006單元04-04、05-01、05-05號地塊，位居成交總價首位；與此同時，閔行區華漕鎮MHP0-1402單元16-05、17-04地塊憑借成交價61.48億元位居第二，最終由中國鐵建搖號競得，其實，今年上海第一批次土拍中，中國鐵建曾與萬科聯合拿地，這次又獲得一幅宅地，深耕閔行的意圖明顯。北京大興區西紅門鎮DX04-0102-6004地塊、DX04-0102-6006地塊位居成交總價第三，該地塊吸引了華潤置地、城建、建發等13家房企參與競拍，且都是獨立報名，最終，由中建玖合54.05億元+現房銷售面積2.6萬平方米搖號摘得。此外，廣州、南京分別上榜的天河區岐山路AT1010008、AT1010010地塊與雨花臺區鐵心橋街道數字大道以北、迎江路以西地塊均由底價成交，總成交金額分別為45.05億元、29.2億元。

五、房企：國央企仍為拿地主力，7月中國鐵建位居拿地金額首位

國央企仍為拿地主力，民營房企出手放緩。從7月單月房企權益拿地金額TOP15榜單來看，中國鐵建位居拿地金額首位，7月總權益拿地金額為93.28億元，在上海、蘇州、合肥等多個核心一二線城市均有斬獲，證明自身資金實力的同時布局長三角的意圖明顯。華發股份位居第二，7月權益拿地金額70.63億元。建發房產、首開股份的拿地力度也較此前有了明顯增加，分別位居本月第三、四位，拿地金額均超60億元。此外，從房企權益拿地金額TOP15榜單中各類性質企業數變化來看，自4月份以來，市場復蘇持續性減弱，國央企逐步走向拿地金額頭部區間，儼然成為了土地市場的重要投資力量，與此同時，受資金壓力影響，民營房企身影又出現了逐步減少的局面。

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