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政策潮來了！
自724會議開過后，利好消息越來越多。27日住建部又發話，落實降首付、降利率、降稅費、認房不認貸。
8月1日，央行又召開2023年下半年工作會議。
【資料圖】
要求，因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。
并再度表態存量房貸利率。
——“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”！
這也是自7月14日央行公開回應支持和鼓勵存量房貸利率下調以來的二度發聲存量房貸利率。
且表達比上次更加明確了。
已然從“支持和鼓勵”變為了“指導”！
這也意味，這事已經沒有懸念，存量房貸利率下調已板上釘釘。
預計接下來，或將有相關文件出臺。
那么，目前什么進展呢？
從央行公開表態支持和鼓勵存量房貸利率下調，已經過去半個多月了，各地落地情況如何？
好消息是，已經有銀行在“試探”。
興業銀行廣州分行已率先出招，推出了存量房貸利率1年期利率優惠券。
不過，該舉措目前僅在廣州分行下轄若干支行創新試點。
尚未大量推廣。
廣州部分銀行也已就存量房利率調整開展調研和收集需求。
并表示“待監管部門進一步政策指導后再制定相關的管理辦法和實施方案。”
南京本地城商行透露，銀行內部已經下發口頭通知。
未來會調降存量貸款利率。
主要調節的點在于LPR基礎上的浮動利率。
比如之前的利率是LPR加5個基點，降為3個基點，類似這樣。
此外，還有刷爆朋友圈的常州部分銀行、中山農業銀行的“烏龍”事件。
一個稱：已有銀行同意下調存量房貸利率。
但隨后這幾個重要字眼卻被刪除。
一個被曝，已有客戶收到存量房貸利率“直降”短信通知。
但卻被農行辟謠，稱：“相關內容為客戶因LPR下調導致的利率調整，與存量房貸利率調降無關。
我行目前暫未收到有關存量利率調整的政策文件。”
還有消息說，武漢某國有大行也在開會研究。
真真假假，皆熱議不斷。
由此足見，大家對此事的關注度。
全國房奴都在翹首以盼。
那么，天津呢？
天津存量房貸利率，下調了嗎？
針對此，365摸底了天津多家銀行，均表示：暫未執行。
建設銀行工作人員回復道：目前并未接到有關部門的正式通知。
我行將積極與監管部門作好對接，如果有新的進展，會在第一時間跟進，并做好貫徹落實。
工商銀行工作人員表示：我行已經關注到存量房貸利率下調的新聞，但目前還沒有收到正式的文件，可以持續關注。
如果有正式文件，我們會第一時間發布到官網或者公眾號。
中信銀行也表示，還沒下細則，所以尚未執行。
此外，渤海銀行、上海銀行、華夏銀行等，目前也都還沒有落地。
都在等各個總行的政策。
“沒有上面的政策出來，下面暫時都不會動。”
可以肯定，降是一定會降。這是大勢所趨。
央行都已經發話，響應是早晚的事。
歷史上也已有過先例。
2008年10月，央行發布《關于擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度等有關問題的通知》，將存量房貸利率下限調整至基準利率的七折。
而且，高存量房貸利率所帶來的問題，已相當突出。
一邊是一降再降的新增房貸，一邊是高高在上的存量房貸。
新舊利率差極大。
加之收入預期下降，倒逼“提前還貸”的現象越來越多。
今年上半年，個人住房貸款累計發放3.5萬億元，較去年同期多發放超過5100億元。但個人住房貸款余額總體卻還略微減少一點。
主要原因就是，理財收益率、房貸利率等價格關系已經發生變化。
更重要的是，與大基調有悖。
現在，從上到下都在想方設法“促消費”。
包括7月31日發改委的擴消費20條，洋洋灑灑4500多字，字字句句都在圍繞著刺激消費、擴大內需展開。
并且，還把“住房”歸到了大宗消費里。
態度可見一斑。
很明顯，扎堆提前還貸，讓錢“睡”在銀行里，不僅不是促消費，還是在拖促消費的后腿。
即便沒有提前還貸，背負著那么高的房貸利率，也沒了消費的欲望和潛力。
并不利于經濟復蘇。
所以，無論從哪個角度，都勢必會調整。
現在的問題是，如何降？降多少？
之所以遲遲還未有銀行真正執行，關鍵原因也在于此。
央行給出了兩種下調方式：
1）商業銀行與借款人自主協商變更合同約定。
2）新發放貸款置換原來的存量貸款。
客觀說，第一種，不太現實。
倒不是說技術上有多難。
2008年那么大范圍的調降，以及LPR利率全面換軌等，都已有經驗可循。
難的是，標準無法統一。
央行此次并未強制下文，只是口頭“鼓勵和支持”，主動權交給了銀行。
讓銀行去與借款人自主協商修改合同，以降低房貸利率。就好比，讓銀行主動去“割肉”。
沒有逼到一定份上，肯定是不愿意的。
再者，自主協商，銀行自然是能少讓利就少讓利，而買房人則希望降越多越好。
本身就很矛盾，如何達成統一？
以銀行的意愿為準，還是以買房人的意愿為準？
處于弱勢的買房人又拿什么去跟銀行談判、協商？
所以，這一方式，實現起來很難。
相比之下，第二種“轉按揭”的方式，實現的概率更大。
何為“轉按揭”？
說白了，就是從B銀行新貸一筆低利率的，置換掉原來A銀行高利率的。
其實，帶押過戶也是一種轉按揭。
這種方式，是通過發揮市場競爭的原則，去倒逼銀行讓利。
去搶房貸業務。
畢竟，個人房貸一直被視為“銀行資產穩固的基本盤”，是一種優良資產。
只要有一家喊出來，就會引發鯰魚效應。
事實上，2008年那次存量房貸利率調降，就是一些小銀行率先推出，以七折的低利率和免費辦理同名轉按揭挖了大行的墻角。
帶動得大行也紛紛下調，以留住優質房貸客戶。
眼下的情況是，各銀行都在等。
一等，總行進一步的執行細則，包括要按什么條件、什么標準、什么流程調降等。
二看，有沒有銀行動手。
敵不動，我不動；敵若動，我先動。
現在普遍的，銀行有錢放不出去，所以肯定會有銀行迫于競爭壓力出手。
舍小利撬大市場。
當然，站在咱買房人角度，自然樂見其成。
早就盼著政策落地了。
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