一財社論：構筑金色降落傘，助推房地產軟著陸

持續探底的房地產市場，能否在政策調整下重生，備受關注。

繼政治局會議定調后，最近中央地方齊心協力抓落實。

中央層面，住建部明確繼續做好保交樓等政策支持方向，落實好降低首套房首付比例和貸款利率、個人貸款“認房不認貸”等措施。

(資料圖片僅供參考)

地方層面，北上深廣等已表態，大力支持滿足居民剛性和改善性住房需求。而合肥7月28日公布的十條工作舉措中，還包括了推進現房銷售試點、探索按套內面積計價等，唱響了房市基本制度的改革強音。

無須諱言，目前我國房地產市場供求關系發生了重大變化，面臨著相當的困難和風險，且風險有蔓延之勢。不僅如此，房地產風險正給地方財政帶來不利沖擊，城投債和部分地方債務，袒露出不同的敞口風險。

危中往往孕育機遇，這種機遇孕于痛則思變的變革中。這要求房地產必須構筑更多金色降落傘，以助其軟著陸。

目前多地因地制宜解除限購限售等政策，是房地產軟著陸的金色降落傘之一。市場風險淤積于交易不自由，要助推房地產軟著陸，關鍵要營造開放自由的交易秩序，讓房地產在市場自發擴張的秩序中出清。唯有市場出清，才能發揮市場消化吸收和管控風險的能力，才能充分體現出市場對風險的可承載能力。

清除掉妨礙等價交易的規則等，是房地產軟著陸的另一金色降落傘。一直以來期房交易、建筑面積計價等，一方面使缺乏足夠風險承受能力的購房者承擔了樓市全產業生態鏈上的風險，如爛尾樓背后是購房者的不可承受之重，保交樓背后是責權利不對等的扭曲激勵；另一方面建筑面積計價背后是一種公地悲劇，大面積的公攤面積意味著購房者以同樣的價格購買了不同質的資產，購房者對公攤面積沒有獨立處置權和收益權。

合肥探索現房銷售、商品房按套內面積計價等，將有助于強化樓市供需雙方的對等博弈，使各方在房市交易中責權利對等，這將增加市場價格中的信號意義，減少市場價格中的噪聲。

為二手房交易打開自由之門，也是房地產軟著陸的金色降落傘。二手房交易市場是打開居民存量資產重整的重要渠道，目前居民面臨著修復資產負債表的重任，唯有為二手房市場打開自由交易之門，居民修復自身資產負債表才能真正有效推進，存量資產的盤活才能有效促進市場需求，激活經濟內生活力。為此，統一一二手房市場的稅費政策，放松轉按揭貸款等業務，將會提高市場風險管控能力，助推房地產軟著陸。

豐富金融產品和服務，是房地產市場軟著陸的重要金色降落傘。對任何市場，重要的不是是否有風險，而是是否擁有風險管控能力，中國樓市最大問題就是房地產作為一種跨期支付的耐用消費品，市場卻無有效的防護墊，樓市風險在市場處于裸奔狀態，如房價風險、利率風險、政策風險等，市場沒有相應的風險管理工具加以管控。

因此，積極開發固息、浮息按揭產品，探索利率期貨、利率互換等金融產品和服務，為樓市提供豐富的風險管理工具和手段等，將有助于通過市場風險交易，將樓市風險鎖定在經濟金融體系可容忍和可承載的范圍之內。

當然，在此必須明確，盡管樓市還處在探底過程中、風險尚未出清，但必須正視并正確理解房地產軟著陸，“軟”是對著陸的程度修飾，著陸才是核心，不能因為著陸會釋放風險，就用各種刺激政策阻遏房地產著陸。因為房地產若不能著陸，經濟社會運行成本就無法降下來，投資邊際收益率邊際遞減態勢將不可逆轉，需求收縮將會升級為需求塌縮，所有市場經營主體都會投鼠忌器，因為在風險敞口不能有效覆蓋和管控下，沒有投資者愿意交易不確定性和不可控性。

政治局會議已為各地因城施策優化房地產政策釋放了自由空間，對各地來說，護航樓市交易自由，清除掉各類有礙公平交易的規則，營造等價有償的市場交易秩序等，才能為房地產軟著陸提供安全可靠的金色降落傘，切忌繼續用吹氣泡的方式阻礙樓市出清。

關鍵詞：