高層定調！樓市 絕地大反攻

文/顧天杰

重磅政策 接二連三

平地一聲雷。

【資料圖】

兩場重磅會議，一份重要文件，幫助房地產翻開嶄新一頁。

7月27日，住建部召開房地產企業座談會。

這次主要討論了建筑行業高質量發展和房地產市場平穩健康發展。

來自建筑施工、建設科技、房地產等領域的多家國有、民營企業發表了真實感受，給出了一系列建議。

住建部倪虹部長強調三點：

市場最關注的莫過于：認房不認貸

簡單來說，目前只要你的名下有一套房，無論是不是貸款、有沒有還清房貸，之后買房一律按照二套房標準審批貸款。

而這次住建部強調的是，只要買家名下已經沒有房產，那么依舊可以按照首套房標準審批貸款。

這么做的好處在于，大幅加速市場上的置換需求，減少買房者的資金壓力。

上海自2016年起開始實施認房又認貸，當時被媒體稱為：

在認房又認貸的前提下，假設業主置換，賣一套買一套。

他把自家房子從原來60平米置換成90平米，在貸款審批的時候必須要付70%的首付，房貸利率為5.25%。

假設認房不認貸落地，那么賣一買一的首付資金比例立刻下降到35%，房貸利率也同步下降。

我們參考貝殼找房的數據，上海浦東新區開發浦東朱家灘小區，兩室一廳68平米的房子，總價600萬左右，對口明珠A優質小學學區。

（開發浦東小區價格 來源：貝殼找房）

假設新落戶的上海人張三想為孩子在浦東買這樣一套房子，在認房又認貸的前提下，他從其他區的首套房置換到浦東的首付和利率成本大約是：

假設認房不認貸落地，張三的賣一買一置換成本下降到：

兩者首付相差210萬，原本不可能實現的目標，如今難度大大降低了。

北京的情況也類似，按照過去的政策二套房貸款認定首付比例高達80%，房貸利率高達5.25%，假設改為認房不認貸，首付比例立刻降低到35%，房貸利率變為4.75%。

在這之前，7月24日高層也有一場重要會議。

在涉及房地產領域的方面，會議重點強調要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢。

適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

同時加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產。

這是一劑強心針。

所謂房地產市場供求關系發生重大變化，具體來說就是：

既然增量房產無論是建設還是需求都在回落，那就把重心重新挪回到居住質量上來。

也就是一周前審議通過的《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。

文件已經明確，城中村改造的重點在于改，而不是拆。

主城區常住人口超過1000萬被定義為超大城市，城區常住人口在500萬到1000萬之間，則稱為特大城市。

比如深圳的城中村和握手樓眾多，它們成了外來打工人口落地深圳的第一站。

城中村一方面提供了廉價、簡陋的居住環境，同時房屋整體破舊密集、公共服務幾乎為零、有些還有治安問題。

中國在2016年之后展開大規模貨幣化安置，城中村大量被拆遷，三四線棚改占比高達80%以上。

棚改的資金來源與最大功臣是央行主導的抵押補充貸款PSL，一個神奇的政策工具，解決了錢這個最大的問題。

具體的操作模式為：

很多自媒體一廂情愿地把這一次的超大特大城市改造，解讀為棚改2.0版本，恨不得明天全國樓市開始新一輪普漲。

這既不可能，也不適合樓市現狀。

新常態下，政府將聯合監管部門，朝著一個方向去努力：

房子 一座圍城

不久前有網友在上海一個本地論壇上，發了一段對上海中產階層的定義：

網友們紛紛表示我看不懂，但我大受震撼。

（來源：網絡）

絕大部分新晉上海家庭，房子通常也就400萬到800萬之間，居住在80、90年代樓齡的老破小里是很正常的事情，能買得起核心地段三室一廳那是極少數。

于是很多人吐槽：

他們手里的房子只能出租，在當下市場下行的情況下無法迅速變現，每天都在虧損。

于是很多新上海人開始積極自救，甚至來了一輪反向置換。

過去的置換套路是：

如今的置換方法是：

說人話就是：

10年之前，提及中國樓市買房策略，市場上大部分專家、自媒體都會告訴你一句話：

搏一搏，單車變摩托。

（來源：B站）

于是各種炒房策略與理論層出不窮，很多人依靠一套房和各種空手套白狼技巧，賺到了人生中第一桶金。

一位炒房圈知名大V甚至發明了一個新詞：

他把自己的經驗轉化為方法論，三個最關鍵的步驟是：

莎士比亞在《羅密歐與朱麗葉》中曾經寫下：

房子對于中國普通家庭來說，早就成了一座圍城。

外面的人想進去，里面的人出不來。

如今，城里城外的相互對視。

走，還是不走？該怎么走？

高層已經給出了參考答案。

（免責聲明：本文為葉檀財經據公開資料做出的客觀分析，不構成投資建議，請勿以此作為投資依據。）

葉檀財經微信矩陣號

聲明：由葉檀財經運營并管理的微信公眾號有且僅有葉檀財經、葉檀股市、葉檀樓市、葉檀學堂、葉檀財富、葉檀放心保、檀香之家，上述七個賬號，請用戶認準上述微信賬號。但凡與上述微信賬號不一致的公眾號均非葉檀財經注冊，也并非由葉檀財經負責運營管理，葉檀財經對其任何行為不承擔任何法律責任。請檀香們小心識別，謝謝！

作者：顧天杰編輯：始末

圖片：來源于網絡，侵刪

葉檀財經作品 | 盡情分享朋友圈

關鍵詞：