銀行為何還是無動于衷？

快速導讀

中介電話又來了，問我買不買房，說現在政策全面利好，又是降利息，又是認房不認貸，趕緊上車吧！實際上，銀行到昨天為止都沒有收到任何的通知和指令，所謂的口頭建議和隔壁主管部門的建議，似乎銀行一點都不感冒。究竟銀行是無動于衷，還是有口難言？老百姓又是否能夠真的享受到這些所謂的“利好政策“呢？我們來解讀一下。

首先講講房產中介，確實讓我哭笑不得。

【資料圖】

在之前，我就曾經分析過學位房是否還真的有投資價值。其實我就是想表達一個觀點，如果你不差錢，買個所謂的學位房，尤其是越秀區的學位房給小孩子，上一個家長口中的好小學是無可厚非的選擇。

但是如果你從投資性價比的角度出發，中介其實是沒有深入給買家講解學位房可能存在的“坑”的。比如你念了一個所謂的好小學，但是在倡導教育公平的背景下，并不能夠保證學位房能夠保你小孩到好的初中，而且是大概率不能。這個觀點，所有研究過當前教育政策的朋友都知道，但是中介當然不會給你明說。因為說了，你就不會買學位房了。

同樣，所謂的發布會政策，隔壁部門的建議就會成為房地產中介口中的重大利好！因勢利導，人之常情，中介也是為了討生活，這是可以理解的。但是買家何嘗不是真金白銀投錢進去，誰想自己是擊鼓傳花的最后一棒呢？到這里，我們就要講講今天的重點所謂的“美好建議”。

認房不認貸，放寬首付款比例？

話說隔壁負責蓋房子的領導深夜發文，希望銀行可以放寬房屋按揭貸款的政策，幫助更多的購房者可以上車。看完之后幾乎“全世界”都振奮，是不是馬上就要放開限貸政策了？甚至放開限購政策？重點來了，那個是隔壁部門的建議！瞬間崩潰一萬點……

大概就是，你隔壁部門的領導建議你們部門的領導給你加工資，你覺得你們部門的領導會不會就這樣給你加工資？就是這個道理。所以，看建議、看發聲，要看誰發的！為什么蓋房子的部門要提出這個主張呢？因為他們負責蓋房子，如果大家買不到房，那么他們怎么去庫存呢？所以，他們很希望貸款的政策越松越好，最好不用首款就無敵了！但是，限貸是銀行內部的政策，限購是房管部門的要求，“建議零售價是好，但是我們可以不接受這個建議”。當然，兩個關鍵的部門也沒有明確表態，總之就是按兵不動！

所以，大家現在明白了，這個所謂的發聲更多是一種吹風，或者說是一種跨部門的良性建議，實際上主管部門才是制定政策的決策者，“行不行，放不放，調不調”還是要自家研究透徹之后再公布。并且，有一個點普通人是注意不到的！發聲和發文是兩個事情，發聲是不能夠作為銀行內部政策的執行依據，發文才可以！關注主管部門發文、發通知，那么銀行就可以名正言順來操作，但是你不發文再多的建議都是“理想”。

事實上，銀行內部自己也是非常矛盾。現在放開首付比例，認房不認貸等，分分鐘招來的是風險，這個問題大家有想過嗎？

一是現在經濟有所放緩，對于買房者的收入預期本來就應該打折，如果杠桿再放大，萬一斷供的時候銀行會很受傷。銀行本來就想收緊信貸政策，而不是放寬。

二是現在房地產的投資屬性逐步消失，房地產過去20年能夠成為香餑餑是因為他還有投資的屬性，也就是房價會漲！但是現在的二手房基本都是打折出售，一旦放開首付比例，那么銀行隨時可能“血本無歸”。

根據不完全的統計，現在銀行拍賣的斷供房產基本是只有4折的回收率，也就是即便當時銀行按照房屋價值的7成貸款給買房者，萬一斷供，銀行是連本金都收不全的！那么銀行哪里有動力給你隨隨便便放開這個所謂的首付比例呢？認房不認貸是不是代表著更大的風險？還是更安全？這里就贅述了。

存量房貸利率降價只有一家銀行有反應

如果說隔壁部門的主管說話難落地，那么自家家長的話就地執行了吧？已經過去2周了，所謂存量房貸利率下調，或者說協商的動作還沒有實質性落地。最起碼，四大行還沒有任何的動靜，只有一家股份制銀行提出可以給出一年期的優惠券。這個利息優惠券又是一個神操作，大家懂不懂銀行的套路呢？

銀行想留住客戶，因為現在客戶動不動就給你提前還貸，“我不玩了，我還貸”。你說銀行降價嘛？肯定不行，因為銀行也要講利潤的，那么銀行只能夠給你一個利息優惠券，也就是階段性你可以省一部分利息，希望客戶“笑納”，所以這個所謂的利息優惠券只是階段性的，以后還有沒有？不知道，以后的事情以后再說。

有一家股份制銀行最近跳出來說可以給存量房貸客戶發放利息優惠券，讓大家的房貸月供少一點，是因為股份制銀行現在競爭不過大行，只能夠通過這些方式來在市場上吸引客戶。但是四大行就不行了，一是沒有操作指引，沒有政策文件作為支持；二是四大行根本不想去動這塊“大蛋糕”。

僅僅是廣州，四大行房貸規模加起來接近8000-10000億的規模，哪怕調整1個點都會給銀行收入帶來巨大的影響，關鍵是一旦調整就是未來10年、20年甚至30年的事。本屆行長怎么能替后面的行長做決定呢？

說在最后

理想是豐滿的，現實都很骨感，我們都希望能夠把政策放松，把優惠加大，但是我們也要權衡各方的利弊，關鍵是要懂得看新聞，看懂新聞背后的真實意思，把握大勢所趨。最后，我們就是結合個人的情況來做規劃，謹慎前行始終是王道。

勝手金句

期待更多好的政策可以落地。

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