樓市，“繁榮”的前夜？

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(資料圖片僅供參考)

7月27號住建部在召開的企業(yè)座談上會表示：“進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施”。

等了半天，還是個加杠桿的路子，看來政策工具箱里可選的工具貌似不多了。

也是，在限購限售這些曾經(jīng)還管點用的調控手段，已經(jīng)在諸如南京、蘇州、鄭州等省會或二線城市被證實，即使完全放開也基本沒用后，選來選取能拿的出手的辦法也就剩下降首付加杠桿。

巴掌大網(wǎng)眼的漁網(wǎng)撈不到魚兒，那就得換指甲蓋大網(wǎng)眼的漁網(wǎng)來試一試了。

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100萬的房子30%首付得30萬，你掏不起是吧？沒事首付比例降到20%只需要20萬。

如果還是不行，15%首付比例15萬也不是不能考慮。

降低首付比例，可以在不降低房價的前提下，讓更多掏干6個錢包也沒法上車的個體“突然”有了上車資格，從而加速消化房企手里源源不斷建好的新房。

這就是金融游戲中加杠桿的“玩法”，1元錢可以干5元甚至10元的事。

不過“玩法”雖好，代價也同樣存在，這個看似刀切豆腐兩面光的操作，在貌似對房企和個體有利的同時，把風險也扔了出去。

首先是個體，對于個體而言，以更低首付比例進場買房的人，面臨的是未來30年高額的房貸償還時光。

別人60萬貸款，你80萬，你月供不高還款壓力不大那就有鬼了。

同時更高的房貸金額則對低首付比例“勉強”進場買房的人，在未來提出了更高和更穩(wěn)定的收入要求。

最好祈禱工作和家庭一帆豐順，不稍微稍大一些的經(jīng)濟上的波動，搞不好就得和自己這份得來不易的“資產(chǎn)”，揮手說拜拜了。

這一點美國在2008年次貸危機中，就已經(jīng)以無數(shù)中低收入家庭的低首付買房最后崩盤的實例，摸著石頭過河的走在我們前面了。

而對于銀行而言，更低的首付比例則意味著要放出去更多的貸款，更多的貸款雖然會提高銀行的收入，但風險也在同步提升。

購房的首付比例在一定程度上可以看做銀行等金融機構的風險緩沖帶，而更高的首付比例意味著在房價下跌時銀行擁有緩沖帶的寬度更廣。

還是美國。

2008年次貸危機爆發(fā)的早期，也就是那一輪資產(chǎn)泡沫還處于醞釀期時，美國銀行等一眾金融機構還能“理性”的要求購房首付比例在20%以上，從而間接的擁有了房價下跌20%的風險緩沖帶。

而隨著樓市熱度越來越高，大量收入穩(wěn)定且能付得起20%首付的優(yōu)質客戶已經(jīng)被基本挖掘干凈。

但銀行等金融機構眼看樓市上漲的風頭正盛，于是在巨大利益的驅使下，安全和風險被逐漸拋諸腦后，金融機構中5%的首付開始大面積出現(xiàn)。

優(yōu)質的割完了，就找劣質的。

有債務沒關系，收入不穩(wěn)定沒關系，湊不齊首付也沒關系，只要把杠桿加起來就一切都不是問題了。

最終5%首付比例的高杠桿的確翹起了美國樓市的大牛市，但同時資產(chǎn)泡沫也被吹大到了極限，隨著2008年雷曼兄弟的破產(chǎn)，所有人都見識到了，什么叫做財富的轉瞬即逝。

吃一塹長一智的美國人，在危機后一度又把首付比例拉回到20%。

杠桿雖好，也得適量。

當然有美國次貸危機的“珠玉在前”，我相信我們的首付比例即使要降低，也一定不會降到5%。

但不管怎樣，這種以更低首付比例來托舉樓市的操作，本質上和當時美國金融機構的一些行為并沒太大區(qū)別。

都是在挖掘更多購房群體來延續(xù)樓市“繁榮”的同時，不由自主的放大了“部分”潛在的金融風險。

用更低的首付門檻，讓更多儲蓄和收入可能本不夠資格進場的個體“輕松”進場買房，這種樓市內罕見的“樂于助人”的行為，是在用未來可能存在的風險換取當下短期的樓市繁榮。

的確短期內更的首付比例可能可以加速新房去化，進而緩解了房企緊繃的資金鏈，最終救活了奄奄一息的土拍市場。

但長期的話，用低首付高杠桿來深度挖掘購買力從而“硬”撐起來的資產(chǎn)價值，怕是經(jīng)不起太大的風浪的洗禮的。

地基，畢竟不穩(wěn)。

2

從放松城市限購門檻，到下調房貸利率，再到降低首付比例，救市這一路走來就兩個字。

“刺激”。

總想著通過什么新的途徑再刺激出一點購買力，來填飽樓市背后的那張債務的巨口。

但問題是刺激也有個前提，那就是被刺激的目標，多少還有點底子供你刺激。

而現(xiàn)在情況就好像是，一個人已經(jīng)餓得沒多少東西可以排泄了，結果醫(yī)生還在那一個勁的開瀉藥的方子。

多少有點強人所難。

現(xiàn)在幾乎所有人都知道當前樓市的癥結是價格問題，但貌似樓市參與者中除了購房群體之外，大家都對這個癥結視而不見。

商品房也是商品，一件商品積壓滯銷到影響生產(chǎn)廠家回款時，那么就降價清倉加速回款，這是不需要經(jīng)濟學家科普也知道的道理。

但奇怪了，這么樸素簡明的道理，到樓市就行不通了。

不過有一說一，深處樓市最中心的房企們倒是看到了癥結所在，知道降價還有的搞，但礙于限跌令的存在，也只能費盡心思的“曲線救國。

暗地里降首付，買房送等價值黃金，先買房后退款等等等等，房企們絞盡腦汁的向市場三番五次以變相降價的行為“示弱”，但無奈我們有關部門法眼如焗，房企這些“蠅營狗茍”的‘示弱’行為無一例外的被盡收眼底。

約談、叫停，房企準備向市場規(guī)律下跪的膝蓋，還是被強行掰直了回來。

當然，叫停也不是完全不能理解，新房價格直接影響著地方上的土地價值，而土地價值則影響著地方上未來繼續(xù)舉債時“籌碼”的堅挺程度。

只有“籌碼”繼續(xù)堅挺，未來才能接著舉債，也只有繼續(xù)舉債才能滾動那些過去十多年以土地為信用錨定物所衍生出來的大量債務。

誰讓過去形成路徑依賴了呢，現(xiàn)在房價地價深度捆綁，想解開，難。

既然解不開，那就只能換個方式了，比如這次降低首付。

30%不行25%，25%不行20%，20%還不行15%也不是完全不能考慮，總之就是在房價沒的談的前提下，杠桿給個體們管夠。

降價？恐怕不行。

加杠桿？大力歡迎！

辦法倒是個辦法，無非就再測試一下居民部門杠桿率的極限，但我想知道，真要這樣把杠桿繼續(xù)加下去的話，以后再談到內需和消費的時候，準備怎么搞？

隔三差五又是促消費又是拉內需，無非是想讓個體趕緊加快花錢的速度，結果刺激倒是刺激了不少次，但總歸效果是雷聲大雨點小。

造成這樣的原因倒也不復雜，就是樓市用自己畸形的房價已經(jīng)提前把本該有部分流入到內需市場的錢截胡了。

首付吃掉過去多年積攢的儲蓄，月供再吃掉未來每月占比不小的收入，過去一口未來一口，這兩口下去個體基本對于消費是有心無力了。

心儀的東西還是想買，期盼的服務還是想要，但略顯空曠的錢包告訴個體們，請管住自己那顆“躁動”的消費之心。

于是內需很自然的拉胯了。

原因復雜嗎？一點也不，無非就是個一魚兩吃的問題，魚兒就那么大，那邊刀子砍的狠了，這邊就只能不夠吃了。

想解決這個問題不難，先“委屈”樓市那邊一下收一收救市的勁，把更多的魚兒讓給內需這邊先吃。

但很明顯，在樓市依然擔任著我們經(jīng)濟發(fā)動機的當下，這不太可能。

所以在前幾天F改W的新聞發(fā)布會和其他重磅會議，還異口同聲的表示要”大力促進消費擴大國內需求“的話音剛落下沒幾天時，樓市這邊就喊著要繼續(xù)加杠桿了。

一邊要加杠桿救樓市，一邊要促銷費拉內需，兩邊政策的落地點都是個體的錢包，但奈何個體并不壯碩的錢包，怕是很難抗住這兩邊同時發(fā)力的需求。

這種樓市要救內需要拉，兩邊都不想耽誤且同時發(fā)力的操作，讓我不自覺的聯(lián)想到金庸《射雕》里老頑童周伯通在桃花島練就的那項絕技了。

搏一搏吧，看看左右兩邊，是誰更“獨領風騷”。

3

前幾天某重磅會議提出要“適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢”，同時也沒有提及“房住不炒”那四個字。

很明顯，市場供需關系的變化已經(jīng)被徹底公開化，另外房住不炒不是不提，而是沒必要提了。

就現(xiàn)在這個樓市還能炒房？但凡新房去化能快點，二手房掛牌能少點，怕是房企銀行還有地方這三家都要笑醒了。

擔心炒房，現(xiàn)在純屬是“臆想”中煩惱。

看看這次降低首付的風聲出來后，各地能玩出什么花樣吧。

挺期待看一看在一個價格“很難”讓步的市場內，用繼續(xù)加高的杠桿，到底還能翹起多大的“繁榮”。

就這樣。

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