“認房不認貸”政策只是開始

【正文】

一、住建部釋放積極信號：落實好“降首付和利率、稅費減免及‘認房不認貸’等政策”

(資料圖片)

（一）2023年7月28日早上8點左右，住建部官網刊發一則信息，即《住房城鄉建設部召開企業座談會　釋放積極信號》（該條新聞被各官媒廣為宣傳），明確提出“進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款‘認房不用認貸’等政策措施”。受此影響，市場表現頗為積極，金融股與地產股均出現大漲。

（二）雖然官方表述中用的是“落實好”這個詞，但市場普遍將其理解為是住建部主動釋放的積極信號，意味著后續地產行業調控政策將會繼續放松優化，即購房成本將會持續降低。其中，“認房不認貸”無疑是最受關注的部分。

（三）雖然2021年以來，全國已有很多地方不再嚴格執行“認房又認貸”政策，但一些市場表現不是太差的熱點城市仍然嚴格執行“認房又認貸”政策，這是當前政策的關注點。

（四）當然，從官方公布的信息來看，除支持剛性和改善性住房需求外，推進保交樓和推動建筑業發展也是住建部的重要任務。此外，住建部官網還特別提及“希望建筑企業和房地產企業積極參與保障性住房建設、城中村改造和‘平急兩用’公共基礎設施建設”，這意味著保障性住房、城中村改造等工作已經成為住建部的重要任務。

二、“認房又認貸”政策會造成誤傷

（一）2010年5月26日，為貫徹落實《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發〔2010〕10號），住建部聯合央行、原銀監會等三部門出臺《關于規范商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》（建房（2010）83號），明確二套房認定以家庭為單位，并執行“認房又認貸”原則。隨后2010年7月15日，北京市出臺“認房又認貸”標準來界定二套房，即銀行在放貸前不僅需要查詢借款人的貸款記錄，還要查詢借款人家庭的住房數量，正式拉開了“認房又認貸”的序幕。

（二）“認房又認貸”政策主要是指只有購房貸款記錄，再進行購房時會被認定為購買第二套住房，并適用更高的首付比例和房貸利率和更嚴格的公積金貸款標準，無形中提高了購房成本，不利于地產行業需求側的改善，是“限購限貸”政策的延伸，需要優化。

（三）近年地產行業需求端的政策導向已經從過去的“支持剛性住房需求”轉向“支持剛性和改善性住房需求”，即改善性住房需求目前看屬于政策鼓勵方向，但卻在“認房又認貸”的背景下承擔著更加高昂的購房成本和更嚴格的限制。因此，在當前形勢下，“認房又認貸”政策無疑會誤傷一些改善性購房者，使得其在置換住房時比較憂慮。

三、“認房不認貸”政策只是開始

（一）由“認房又認貸”到“認房不認貸”的變化意味著在執行首套房和二套房標準的政策界定上已經開始趨于優化。也即，后續政策層面對首套房與二套房的認定標準將會趨松。

（二）“認房又認貸”并非是全國性政策，而“因城施策”的具體體現，是在房地產過熱時期推出的嚴格調控政策，這意味著在“認房不認貸”政策的具體實施后，各地是有一定靈活空間的，如是否明確貸款已結清、是否考慮家庭成員數量、是否首套房的區域、非本地居民的二套房認定標準上是否有優化空間等等。

也即，未來哪些地方需要調整“認房又認貸”政策以及如何調整，可能會“因城而異”，力度上更有可能體現“因城施策”的特征。

（三）此項政策的實施一方面表明地產行業政策寬松的信號比較清晰、方向比較明確，也意味著目前政策層面認為當前市場的觀望者以改善性購房者為主，那些首套房購房者的挖掘空間可能已不大，需要發揮改善性購房者的力量。

（四）為避免改善性購房在置換的同時拋售其首套房，給市場帶來較大拋售壓力，預計政策層面在推動實施“認房不認貸”時不會急于求成，而在穩步實施，如此才有可能同時穩住一手房與二手房市場，否則不斷加大拋盤壓力會進一步惡化改善性購房者的改善預期。

四、結語：對地產行業政策可以持續樂觀

從7月政治局會議（）的定調來看，整個三季度市場對地產行業政策均可以保持樂觀。

（一）和4月政治局會議相比，7月政治局會議對地產行業的提法有比較大的變化，如未提“房住不炒”，新增“適時調整優化房地產政策”和“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢”。

雖然上述提法在7月14日的央行新聞發布會上（）已有體現，但政治局會議明確定調至少表明目前高層對地產行業的態度已經發生了微妙變化，而我們認為當前中央層面對地產行業的態度變化可能只是開始，正所謂“中央一小步”，地方“一大步”（當前比較講究政治站位和避免“四個沖動”的大背景下是否還適用？），后續中央對地產行業態度的變化將從目前的微妙轉向逐漸傾斜，即地產行業政策寬松力度會越來越大。

（二）“適時調整優化房地產政策”給足市場想象空間，意味著過去在市場過熱階段陸續出臺的政策已經沒有必要（如限購等），這實際上為后續全面放開限購定下了基調。而本文討論的“認房又認貸”政策本質上看是“限購限貸”的具體體現，因此未來與“限購限貸”有關的約束性政策均存在放松優化空間。

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