樓市要放大招了？

我之前說過，樓市在企穩之前，只有利好，沒有利空。

就在昨晚，住建部傳來了重磅消息，住建部部長倪虹在企業座談會上說：

大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權益。

(相關資料圖)

這簡直就是在放大招了，里面有幾個非常重磅的信息，我來一一解析。

一、降低首套住房首付比例和貸款利率。

目前首套房的首付比例普遍是30%，這次的信號告訴我們，首套房的首付比例有望繼續下調了，這就是妥妥給買房人加杠桿了。同時還要繼續降低首套房的貸款利率，對首套的支持力度可以為前所未有的。

不過我認為房貸利率繼續下調的空間有限，今年年初已經有個別城市的首套房貸利率降到了3.65%，離5年期的LPR已經不遠了，再降的空間很有限，除非LPR繼續下調。但對于目前仍然執行4.0%以上的利率的一線城市可能是利好。

首付與房貸利率同步降，這將大大降低剛需的購房成本，增加了住房的購買力。

二、改善性住房換購稅費減免。

購房主要涉及到稅種是契稅、增值稅和個人所得稅。

目前不同城市在契稅優惠上有所不同，契稅本來的稅率3%，首套房一般會根據不同的面積段按照1%、1.5%來計稅，這個要因城市而異。

而在購買二手房的時候，按道理是要征收增值稅和個人所得稅，這兩個稅率都很高，如果沒有優惠的話，稅負成本會比較大。現在比較普遍執行是“滿五唯一”減免增值稅和個人所得稅，即賣家是唯一一套房子且距離上次購買時間超過5年了，這樣的情形下是免征增值稅和個人所得稅。

這次住建部提及要減免改善性住房換購稅費。既然特別提及這個事情，應該優惠力度比之前要大，根據目前市場的一些傳聞，有望將現在的“滿五唯一”改成“滿三唯一”。如果真的這么改了，將有望提高二手房的交易活躍度，尤其是在一線城市和強二線城市。

三、個人住房貸款“認房不用認貸”。

據了解，目前主要是在一線城市還在執行“認房又認貸”（一線城市之外也這么認的，讀者朋友可以給我留言，在再補充上去），什么意思？就是即便你沒有房子，但你之前有過房貸記錄，再買房也只能算是二套，首付比例和貸款利率都會按照二套來執行。這無疑增加部分購房者的購買門檻，讓一些無房但有房貸記錄的“剛需客”望而卻步。

這個政策也只會在市場非常火的時候才會有的，現在樓市這行情，真沒必要這樣做。所以住建部這表態還是非常及時的。“認房不用認貸”執行后，初步判斷對一線城市的樓市會有較大的促進作用。一方面是釋放那些無房但有房貸記錄的“剛需客”，同時也讓已經有一套房且有房貸記錄的家庭可以按照二套房的首付比例和利率來買房了，釋放一部分改善型需求。這個政策對一線城市的樓市是非常利好的。

最近，有關樓市的大招不斷，而這次住建部的表態如果能快速執行下去，對跌跌不休的樓市會有立竿見影的效果。

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