房地產市場,逆轉了?

    來源: 環線房產咨詢2023-07-28 19:05:47
      

    這兩天樓市很熱鬧,一會兒一個大新聞。

    環線是一個踏實做事的團隊,不太喜歡蹭熱點。


    【資料圖】

    看到各方解讀有很多常識錯誤,還是忍不住跟大家嘮叨幾句。

    01

    不用懷疑,一定會出政策

    中介圈昨晚徹底高潮,財聯社深夜發了住建部的消息,措辭“極具煽動性”。

    很快就有人出來潑冷水:別畫大餅了。

    住建部說了那么多,大部分他說了都不算。

    降低貸款利率是銀行的事情,跟住建部有什么關系?

    你們除了口嗨,一點落地的動作沒有。

    今年下半年肯定會有落地政策了。

    之前大家束手束腳,有想法不敢做,是怕上面不滿意。

    去年那么多城市被批評、那么多政策一日游,你忘了嗎?

    信號反轉后,最能解放思想的深圳還畏手畏腳,發點“積極正向”的材料還偷偷摸摸。

    前幾天的中央政治局會議,最大的價值就是重新給問題定性。

    房住不炒都不提了,你們還怕什么?村長想法都變了,你們還怕什么?

    去年為什么疫情防控一夜全部消失?體系扭轉多快你還沒體會?

    關于防控的消息現在一個都沒有,大家多能揣摩上意見識到了吧?

    現在村長想法變了,誰還沒跟上?

    別管政策有用沒用,越沒用越需要出新政。

    政策有用完成了今年目標皆大歡喜,如果沒完成,誰沒出政策誰背鍋。

    對上背鍋,對外挨罵,最需要你的時候你不作為?

    這么簡單的道理各部門肯定清楚,誰不怕步子慢了跟不上?

    等著吧,政策有效無效先不講,落地的東西肯定會有。

    02

    為什么現在才來?

    這些東西大家等了很久,為什么一直不來?

    還不是沒逼到那步。

    舊文《》環二講過,大家都有等deadline的習慣,絕大多數大學生論文都是deadline前幾天突擊完成。

    火沒燒到眉毛沒人急。

    政策的deadline是什么?當然是錢不夠花了,也借不到了。

    當然指的不是我們老百姓,老百姓有沒有錢花不是那么重要。

    自古老百姓吃得飽飯已經是千秋盛世,我們現在全面進入小康社會,是幾千年未有之大治。

    但是有個大問題,就是村里經費不夠了。

    中部第一大城市武漢,一直是城市發展的正面案例。

    2021年土拍收入高達1900多億,2022年縮水到940億,今年7個月只有169億。

    該城市發展規劃、管理人員規模都是按照1900多億時做的方案,現在該怎么收手?

    deadline到了,你還會考慮其他的事情嗎?

    明天就要交論文,你發現有個數據錯誤,你是選擇重新做實驗還是修飾一下數據?

    deadline翻譯成最后期限一點都不準確,deadline的意思是這件事情突然重要,重要性大于一切。

    倉廩實而知禮節,沒飯吃道德都不存在,你還跟我講人生規劃?

    03

    政策有沒有用?

    好多人覺得政策沒用。

    你降低利率,我缺那點利息嗎?

    你降低首付比例,我現在敢貸款嗎?

    搞了那么多亂七八糟的東西,就是不講重點不把房價打下來。

    這樣抱怨的人很多,抱怨房價貴很正常,但是沒任何作用。

    大家不買房,本質不是房價貴。

    上海房價比2021年1月便宜很多,2021年1月賣了39763套二手房,現在賣1萬套都難。

    大家只是沒信心,不相信房價還能漲。

    房價不漲就賺不到錢,買房不賺錢誰去買?房價再跌30%也是租房劃算。

    另一個抨擊政策的版本是:你什么都說了,就是不說怎么提高收入。

    這么想還是不了解房地產,在這個市場上,官民唯一達成一致的就是提高收入。

    菜市場的收入主要靠攤販租金,不斷提高攤販收入才能進一步提高租金。

    現在的問題是,大家都不敢貸款,錢都在銀行間空轉。

    大家買房了,把錢貸出來,大水才漫灌到民間,上面吃肉下面才能喝點湯。

    別管收入提高是不是泡沫,反正是賬面工資高了皆大歡喜。

    錢貸出來,賬面工資高了,月供壓力是不是小了?

    大家都不給通貨膨脹機會,這個問題就無解了。

    最終只能靠zf出面貸款,以國進民退的代價強制放水出來。

    現在我們還在騎驢找馬,真的要逼上面把驢變成馬?

    所以不要抱怨為什么不提高收入 ,現在就差直接把錢塞你手里了。

    新政的確可能沒用,但是一定不是因為上面兩條:房價不降、收入不漲。

    如果新政沒用,唯一的原因是沒刺激到大家。

    04

    政策就是金雁功

    全真派頂級輕功是金雁功,左腳右腳互踩就能飛上天。

    房地產市場政策就有這個效力。

    真正想讓大家買房,很簡單,你買房國家幫你出一半資金; 你不買,國家一分錢不給。

    但是刺激政策永遠是空手套白狼,降低首付比例也好、降低利率也好,買房的成本大部分還是我們承擔。

    在這個角度講,刺激政策本身都沒任何價值。

    政策的本質意義是:調動大家情緒。

    現在政策還沒出來,就有很多人跳出來打趣。

    住建部消息剛出來,就有人喊牛市回來,甚至連外賣騎手都停止接單。

    當然大部分人都當笑話看,不會當真。

    不過政策不需要那么多人信。

    現在互聯網如此發達,消息出來全民都收到了通知,難道一個相信的都沒有?

    你不信沒事兒,還有中介幫忙宣傳造勢。

    信號剛出來一點,就傳出來翠湖房東反攻。

    上海至少有10萬中介業務員,每人可以深度影響10個購房者,那么有100萬個購房者接收到“深度解讀”。

    100個購房者有1個信了,上海立馬多了1萬人買房。

    上海最少也有1萬套的二手房交易,現在多了1萬套,2萬套的交易總量,傳出來就是市場恢復。

    其實都不用訂房,一個中介多“忽悠”2個客戶出來看房,上海突然多了20萬個看房客戶,大家心態就變了。

    本來想再觀望的客戶,看到看房人多了、成交量多了,會不會沖進市場?

    剛需都沖進去了,月成交突破2.5萬套,一些可買可不買的想法就變了。

    別嘴硬說自己不想買房,當房價再次上漲時,還是會有投資客進入。

    這時市場就活了。

    而且上海不需要那么多新韭菜,上海大部分都是置換客戶,一個新韭菜養活一個置換鏈條。

    學過金融學的都知道貨幣乘數,一塊錢流入市場,通過存款再貸款,市面上會多出7塊錢。

    一個新客戶流入市場,可能會多出7個購房需求。

    所以不要關心政策本身,你需要關心的是政策多大程度調動了氛圍,有多少人可能會被“忽悠”入場。

    也不要嘲笑中介高潮,中介的情緒先起來,是市場整體回暖的必經之路。

    當然說了這么多,肯定還有人講:核心原因是經濟不行,你都不提一下。

    反過來想,以上所有東西不都是為了經濟嗎?

    你覺得新政會激活市場嗎?可以把想法寫在留言區,我們討論一下。

    以上為正文

    編輯∣環線咨詢

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    責任編輯:sdnew003

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