地產進入政策密集兌現期，板塊站上C位，市場預期已開始根本轉變？

近期，沉寂已久的地產板塊突然站上C位，成了市場中“最靚的仔”。以中證800地產指數為例，該指數在7月17日創出近9年新低之后，近期已反彈約15%。

(資料圖)

跟蹤中證800地產指數的地產ETF（159707）場內價格也同樣跟隨大漲。

究其原因，是因為近期地產重磅支持政策的持續落地。

近日住建部倪虹部長召開企業座談會，就房地產市場平穩健康發展方面釋放積極信號。住建部再次強調房地產行業的支柱地位，對推動經濟回升向好具有重要作用，需要大力支持剛性和改善性需求，做好保交樓。

與以往不同的是，本次會議對于具體的需求端支持政策有更為詳實的指引，具體包括：

1、強調房地產業支柱地位；2、大力支持剛醒和改善性需求；3、降低首套住房首付比例以及貸款利率；改善性需求層面換購稅費減免；4、推動房貸實施“認房不認貸”政策；5、繼續做好保交樓工作。

國泰君安最新研報也表示，需求端發力不夠是目前市場一致認為的樓市下行的根本原因，而其中最核心的發力點就是一線城市認房認貸的取消，當前住建部表態 可以做優化。

另外，在經歷2022年樓市下行之后，市場更多的是認為在房住不炒下的政策克制，樓市的好轉只取決于政策工具箱，因此，股票市場的波動基本都是跟政策預期。當前，市場預期開始轉變，從“救與否”轉變為救的政策落地，開始進入到預期政策的密集兌現期。

其實，這可以算的上是日前高層會議精神的落實。海通證券也判斷后階段或會有更多穩需求、去庫存、降供給政策出臺，有利行業長期健康穩定。

【“認房不認貸”影響有多大】

就最新出臺的政策而言，最受外界關注的就是對于“認房不認貸”的表述。

“認房又認貸”一般指有過購房貸款記錄，再購房時即使名下無房或貸款已還清，也會被認定為二套，而二套房的首付比例、房貸利率以及相關稅費均明顯高于首套房，阻礙了改善住房需求進入市場。

根據諸葛數據研究中心不完全統計，自去年以來，包括鄭州、杭州、南京、蘇州、無錫、天津、佛山、珠海、東莞等超20城已優化“認房又認貸”政策。

具體來看，“認房不認貸”的表述對于一線城市的影響最大。中指研究院指出，目前，“認房又認貸”的城市主要集中在北京、上海、廣州、深圳、成都等城市，嚴重限制了需要換房改善的購房群體，換房需求同樣是合理的住房需求，政策應適時調整予以支持，優化認房又認貸政策，可以激活核心城市置換鏈條，活躍市場交易。

以上海為例，當前還是認房又認貸政策，導致很多購房者在換房過程中，首付比例高達70%、房貸利率高達5.25%。但若取消了該政策，改為“認房不認貸”，則首付比例可以調整為35%、房貸利率可以降至4.55%。

北京市場也是類似，若按過去政策，其首付比例高達80%、房貸利率高達5.25%。但若是取消了該政策，改為“認房不認貸”，則首付比例可以調整為35%、房貸利率可以降至4.75%。

由此可見，該政策能夠非常明顯降低改善型住房需求的首付和利率成本。

【首套房支持政策延續】

根據央行2016年規定，非限購城市居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對于實施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規定執行。

目前大部分非限購城市首套最低首付比例已經按照20%執行，但對于核心一二線城市，首套住宅最低首付比例大多仍不低于30%。

本次住建部提出降低購買首套住房首付比例，超出市場預期，有利于降低購房者置業成本，若后續落地執行，將更加利好總價高、購房門檻高的核心城市。

同時會議強調進一步降低首套貸款利率，根據貝殼的統計，7月百城首套房貸利率平均為3.90%，其中一線、二線、三四線城市首套房貸款利率分別為4.5%、3.88%和3.88%，房貸利率相對更高的一線城市或更加受益。

【地產板塊投資價值幾何？】

在經過了一小波反彈之后，地產板塊還能上車嗎？

首先看下估值方面，截至7月29日收盤，中證800地產指數PB市凈率僅為0.82倍，低于歷史超過95%的時間區間，說明指數成份股整體仍處于破凈狀態。

我們再從機構視角來觀察一下當下的地產行業。

針對短期出臺的政策，華泰證券指出，此次住建部的表態是高層會議新定調下的明確調整，期待后續因城施策進一步發力，尤其是需求端政策進一步蔓延以及向更高能級城市拓展的速度。看好具備充裕供應彈性的城市和在主流城市有充裕貨值和補貨能力的優質房企。

長期來看，東興證券認為，基于行業格局進一步分化，“高負債、高杠桿、高周轉”的粗放式發展模式難以為繼的行業趨勢，推薦兩條投資主線：

主線一：重點布局高能級城市，具有信用優勢的優質央企、國企。優質央國企有望抓住行業出清與競爭格局改善的機會在需求回暖之時搶占先機，高能級城市布局較多的龍頭央國企將有望受益。

主線二：具有優質的經營體系，開發主業穩健，同時在地產運營和服務領域有所建樹的優質房企。推薦在運營效率、產品質量和戰略布局等方面都是行業翹楚，同時具備較為領先的不動產綜合運營能力的龍頭房企。

通過機構的觀點，我們明顯看出，不管是短期的政策刺激，或者是長期發展的穩定性等各方面，都指向了一類房企——優質房企或將更加受益。

目前市面上較能體現地產龍頭價值的指數，為中證800地產指數，該指數集中匯集市場頭部房企，呈現了極高的頭部房企集中度！

根據中證指數公司數據顯示，中證800地產指數前十大成份股權重超8成，“保萬招金”權重占比超5成，高度聚焦頭部地產企業，契合龍頭強者恒強產業周期趨勢！

資料顯示，目前唯一跟蹤中證800地產指數的ETF為地產ETF（159707），具備稀缺性與辨識度。

附前十大權重股一覽：

從資金流向上來看，2023年至今，地產ETF（159707）基金份額持續震蕩上行，幾度刷新上市以來新高，獲得明顯的資金增倉行為。

注：文中數據來源于滬深交易所、Wind、中證指數公司、基金定期報告，截至2023.7.28。

風險提示：地產ETF被動跟蹤中證800地產指數，該指數基日為2004.12.31，發布日期為2012.12.21，指數成份股構成根據該指數編制規則適時調整。文中指數成份股僅作展示，個股描述不作為任何形式的投資建議，也不代表管理人旗下任何基金的持倉信息和交易動向。基金管理人評估的本基金風險等級為R3-中風險，適合適當性評級C3以上投資者。任何在本文出現的信息（包括但不限于個股、評論、預測、圖表、指標、理論、任何形式的表述等）均只作為參考，投資人須對任何自主決定的投資行為負責。另，本文中的任何觀點、分析及預測不構成對閱讀者任何形式的投資建議，亦不對因使用本文內容所引發的直接或間接損失負任何責任。基金投資有風險，基金的過往業績并不代表其未來表現，基金管理人管理的其他基金的業績并不構成基金業績表現的保證，基金投資需謹慎。

本文源自金融界資訊

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