復盤與啟示丨出險房企投資布局多集中于三四線城市

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21世紀經濟報道記者孔海麗 廣州報道

7月28日，“博鰲·21世紀房地產論壇第23屆年會”廣州場現場，中指研究院和21世紀產業(yè)研究院聯合發(fā)布了《復盤與啟示——深度調整下的房地產發(fā)展模式研究》報告。

報告深入剖析了房企過往的發(fā)展模式，從管理模式、融資模式、拓展模式、市值管理模式，以及出現債務違約后的處理方式等入手，分析房企的發(fā)展特點。

其中，關于出險房企的投資模式，報告分析指出，代表房企疫情后投資規(guī)模繼續(xù)擴大，投資布局多集中于三四線城市。

從投資節(jié)奏來看，代表房企多數在2017年-2019年連續(xù)三年較高強度投資后，2020年投資規(guī)模再度擴大，其中，奧園、花樣年、龍光等房企在2020年的拿地金額為2017年以來最高值。在市場下行前夜進行高強度投資，不僅積累了極大的短期償債壓力，還導致其去化困難造成資金積壓，也促使其在市場調整后轉化為存貨減值損失，惡化了利潤表。

2019年，房企收并購頻發(fā)，收并購造成房企短期資金承壓。其中世茂收購萬通、明發(fā)、粵泰等房企的地塊或項目股權，上半年通過收購獲取的土儲面積占新增土儲總面積的60%，收購項目數量達到20個，總金額近200億元；融創(chuàng)持續(xù)發(fā)力收并購，獲取項目及地塊數量近40個，總金額近300億元；佳兆業(yè)也積極通過收并購來獲取優(yōu)質項目。2020年上半年，世茂仍然保持了一定的收并購力度。

從投資布局來看，多數出險房企新增土儲中，三四線城市占比偏高，在本輪市場下行中遭受更加嚴重的去化風險。代表房企2017年-2022年三四線城市權益拿地面積占比為46.7%，其中，奧園、榮盛、當代、中南、祥生、領地等企業(yè)的這一比值超過60%。三四線城市布局占比過大，導致企業(yè)去化更為困難，資產更易貶值，進而債務率明顯上升、流動性趨弱。截至2022年末，祥生土儲在三四線城市占比超七成，中南土儲中約六成位于三四線城市，在當前三四線城市暫未復蘇的市場形勢下，其現金流恢復前景不明朗。

同時，部分出險房企土儲中，高價地項目、非住宅占比偏高，導致去化周期更長、難度更大。高價地項目產品定位以高端項目為主，其去化周期相較于普通住宅更長，加之更易受到限價政策影響，導致其去化困難或難以獲得合理利潤而無法進入實質性開發(fā)銷售階段。非住宅項目受商辦市場供過于求影響，去化壓力始終較大，開發(fā)周期偏長，疊加部分房企商辦項目所處城市能級較低，商辦市場空間狹小，導致存貨長期積壓，積累了較大的流動性風險。部分出險房企城市更新業(yè)務占比偏高，造成資金占用量偏大、偏長，資金周轉效率較低，且開發(fā)進度不確定性較強，整體經營風險較高。

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