中國金茂田九坡：改善型產品成為新的剛需

中國金茂副總裁、首席技術官田九坡

中房報記者 李紅梅 北京報道

“這次政策利好對于房地產行業重建信心有一個非常好的基礎，未來還是要看市場的供需變化而定?！?月26日，中國金茂副總裁、首席技術官田九坡利用工作間隙接受中國房地產報記者電話采訪，講述新形勢、新挑戰下的產品迭代。

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對于剛剛過去的上半年，田九坡認為一季度樓市整體情況向好。二季度受成交影響，整體信心有所下滑。2023年二季度中國房地產經理人信心指數（China Real-Estate Manager Confidence Index，簡稱“中房MCI指數”）調查結果亦與市場表現趨于一致，在一季度走出上揚行情后，二季度出現回落。

“最新中央定調適時調整優化房地產政策，給市場重新注入信心和活力。” 田九坡認為，房地產行業是高度政策化的，同時也是高度市場化的，企業要更加關注市場需求的變化，認真做好產品。“客戶年輕化是大趨勢，未來改善型需求是主流?！?/p>

中國房地產報：你最近在忙些什么？當下最關心的是什么？

田九坡：最近所有的精力都在產品迭代，當下最關心客戶的需求，未來要通過產品來支持公司長期的發展。

中國房地產報：中央定調適時調整優化房地產政策，你認為這對行業意味著什么？

田九坡：短期來說，政策對行業是非常大的利好，對行業重建信心有一個非常好的基礎。房地產受政策影響較大，屬于長周期類型，長期來看需求量肯定回不到從前，相對過去會呈下行態勢。這和外部環境有關，一方面人口增長乏力，另外一方面城鎮化增速下降，城鎮人口居住面積達40平方米/人，已達發達國家平均水平。政策對房企會形成分化效應，供需變化是對房地產公司戰略影響最大的。

中國房地產報：對于剛剛過去的樓市上半年，你怎么看？

田九坡：一季度非常好，整體向好，包括對經濟的信心。到了二季度，特別是五六月份，全國商品住宅銷售面積呈現趨勢性下降，不及去年同期水平。二季度市場明顯復蘇動力不明朗，雖然各城市政策不少，但力度有限。包括到現在房地產市場觀望情緒較濃，消費者購房信心不足。當然最近政策層面不斷有利好消息對重建信心有一個非常好的基礎。

中國房地產報：房地產轉型新模式，頭部房企扎堆升級產品系，作為公司首席技術官，你怎么看？

田九坡：市場上一些頭部房企的確都在產品升級，包括很多地方的民營房企也做得不錯。我們一直對產品很重視，也做了很多調研，發現客戶年輕化是大趨勢。年輕人對于住宅產品的功能需求、風格偏好，到消費體驗等方面都發生了比較大的變化。但我們發現，賣得好的產品也能得到一些共性認識。

現在產品有幾個趨勢性變化：從展示來看，年輕人更重視體驗感。比如現在都做實景展示的示范區。對產品來說，年輕人更加強調戶型的社交屬性及通透性等。原來買房更關注戶內，現在年輕人要求配套要好，比如有會所、游泳池、書吧、健身房等，以及社區外的商業配套。我們關注到，除了功能外，現在年輕客戶會關注外立面，對顏值要求高，包括地下車庫的裝修，入戶大堂等。對服務也很關注。

中國房地產報：市場壓力面前，2023年以來你和公司作了哪些新思考、新策略去應對發展問題？

田九坡：在過去的調研中，對我觸動比較大的一點是，如果按固有思維方式去做產品一定是錯的。換位思考是一件非常重要但又非常難的事。同樣的政策，現在的市場和過去的市場發生了具大的變化。作為國企，我們對產品一直很重視，也在做產品的迭代。在工作方法上，圍繞客戶走?？蛻粜枨笞兓a品要跟著客戶走。強調向內看，主動發現問題；兩邊看，了解市場趨勢；向前看，加強客戶研究，保持產品領先。

滿足年輕客群需求，是產品迭代的重點。我們也在做產品和服務的升級，圍繞“一核四美”展開?！耙缓恕敝傅奈覀兛萍枷到y升級“四美”則包括戶型、立面、精裝、園林。比如對于立面，年輕客戶要求簡潔、現代，歸家大堂要有酒店化的歸家儀式感。配套無論從地下室大堂到公區精裝修都在做一個大的迭代，并且把重要的部分都做成實景，把體驗升級和產品升級作為產品迭代的核心方向，同時通過科技手段，實現產品的節能環保。

中國房地產報：對2023年下半年的房地產市場，你信心如何？有怎樣的判斷？

田九坡：對長遠信心沒問題。即便房地產市場回到10萬億量級的規模，也是一個非常大的市場。市場有足夠的機會，對任何一家房企都是夠發展的。要注意的是房地產需求從傳統的剛需型向改善型轉變，如何抓住機會對企業既是機遇也是挑戰。做這行，核心還是轉變思維方式，雖然要轉也很難。我們要適應整個市場的變化，過去的經驗有可能是錯的，這是一個很大的考驗。供需變化會讓競爭更激烈，只有引領市場才不會卷。在產品上，我們也是邊做邊想，不斷迭代。總之好的產品一定是滿足客戶需求的。

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