適時調整優化房地產政策！中央定調釋放積極信號

近日，樓市重磅信號頻頻釋放。中央政治局7月24日召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作。會議指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。而在7月20日，國家稅務總局發布《支持協調發展稅費優惠政策指引》，涵蓋216項稅費優惠政策。當中，涉及房地產方面的稅費優惠高達43條。

因城施策用好政策工具箱

(相關資料圖)

中央政治局會議指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產。

截至7月25日午間收盤，A股房地產及產業鏈板塊迎來集體漲停潮，上漲最為顯著的板塊包括家居用品、房地產、建材、家用電器和建筑。在上述板塊中，家居用品板塊的整體漲幅超過5%，位居所有板塊漲幅前列。從具體漲幅情況來看，截至午間收盤，家居用品板塊包括致歐科技、好太太、皮阿諾、金牌廚柜、志邦家居等股漲停；建材板塊包括正源股份、國統股份、兔寶寶、東方雨虹等股漲停。房地產板塊包括特發服務、德必集團、迪馬股份、金科股份、濱江集團、中南建設等十余股集體封板。另外，還有新城控股、華發股份、上實發展、保利發展、慕思股份、顧家家居等行業相關個股大漲超8%。除此之外，港股地產板塊也迎來大漲，截至午間收盤，三巽集團漲23.01%、中化國際漲21.43%、龍湖集團漲20.30%、碧桂園服務漲20.11%。另外還有新城發展、寶龍商業、金景泰富集團、時代鄰里、碧桂園、融創中國等多只個股漲超10%。

對于地產股集體大漲的情況，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，主要受到中央政治局會議關于房地產的政策表態引起的。他表示，該表態超出了市場預期，社會各界給予了非常積極的評價，認為后續在政策紓困上會有更大力度的動作，從而使得市場資金有了做多的情緒。

李宇嘉同時提到，盡管地產政策會有利好，但也主要是基于近期市場下行超預期的托底行為，防止進一步快速下行和風險蔓延，不存在放水刺激，讓投資、銷售、房價重回增長態勢的可能性?！敖衲?%左右的增長目標，相對容易完成，只要房地產拖累緩解，下滑斜率緩解，就是對增長目標的支撐，就能完成這個目標?！彼虼祟A計，政策紓困力度不會太大。

國家稅費優惠政策指引發布，43條涉房地產

而在7月20日，國家稅務總局發布《支持協調發展稅費優惠政策指引》，涵蓋216項稅費優惠政策。南都·灣財社記者梳理發現，216項稅費優惠中，涉及房地產的達43條。其中，在促進城鄉住房發展稅費優惠方面涉及25項，比如改造安置住房免征相關印花稅，轉讓舊房作為經濟適用住房房源免征土地增值稅，公租房租金收入免增值稅、公租房免征房產稅等。

而在支持消費提振信心稅費優惠方面，涉及房地產、新能源汽車、節能汽車、新能源車船共22條，其中屬于提振住房消費信心優惠的就達19條，包括個人銷售住房減免增值稅、個人銷售住房免征土地增值稅、個人購買家庭唯一住房或第二套改善性住房減征契稅、個人出租住房減按10%征收個人所得稅等等。不過，這些稅費優惠基本都是近年已在施行當中。

比如個人銷售住房減免增值稅：自2016年5月1日起，除北上廣深外：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。在北上廣深，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

個人購買家庭唯一住房或第二套改善性住房減征契稅方面，自2016年2月22日起：1.對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。2.對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅（北上廣深暫不實施此項優惠政策）。

于去年實施的居民換購住房退還個人所得稅方面，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

業界聲音

中原地產首席分析師張大偉：房地產政策有望再次寬松升級

中原地產首席分析師張大偉分析認為，會議對房地產中長期基本面有了表態，強調“我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢”。這就意味著之前央行領導提及的“過去在市場長期過熱階段陸續出臺的政策存在邊際優化空間”或有望很快會落地，房地產政策有望再次寬松升級。

張大偉指出，中國房地產市場必須要一線城市穩定，特別是改善需求扶持政策落地市場才有望真正企穩。而2022年以來系列穩樓市政策主要出現在二線及以下城市，如今明確了房地產市場需要穩定，預期會出現針對一二線城市的穩定政策，包括最近針對超大特大城市的城中村改造等利好政策可能會陸續出臺。

易居研究院研究總監嚴躍進：此次會議后會有系列重磅政策 尤其是限購松綁或取消

易居研究院研究總監嚴躍進分析認為，此次會議明確，此次提及了供求關系發生重大變化的新形勢，具體來說實際上包括購房需求步入冰凍期、投資投機需求大規模離場、供求矛盾開始呈現供大于求的特征、二手房掛牌大激增等。

嚴躍進認為，政策明確，要適時調整優化房地產政策，其含義不在于簡單地放松，此前部分政策和當前市場基本面已經不相符，自然要逐漸退場。預計此次會議后會有系列重磅政策，尤其是限購松綁取消、房貸政策持續寬松、一線城市率先松綁等方面會有持續性的大招，對于房屋交易和市場信心提振將有極大的作用。對于房企、中介、代理、購房者等市場主體而言，近期也要關注后續寬松政策所帶來的利好。

58安居客研究院院長張波：熱點城市“認房又認貸”政策 調整的幾率不斷增大

58安居客研究院院長張波指出，從中央政治局會議的內容來看，優化房地產政策的方向被重點提及，結合今年二季度以來樓市下行的背景，預計下半年市場適度放松的調控政策會陸續出臺，此前關注的一二線熱點城市限購放松相關政策出臺的概率也在進一步增大，同時房貸政策層面有望指向改善性需求，備受關注的熱點城市“認房又認貸”政策調整的幾率也在不斷增大。

張波認為，對于房地產金融風險保持重視程度，不但關注房地產開發企業所涉及的金融風險，同時對于相關的地方債務風險也進一步強調，預計后續會出臺落地性執行方案，對于房地產行業來說是有松有緊，松體現在房企融資層面，緊則體現在地方平臺拿地層面，通過金融穩定，更好保障房地產市場健康發展。

廣州有銀行調整存量房貸利率 但多家銀行回應：暫未調整

有銀行已經率先行動調整存量房貸利率。

網傳，興業銀行廣州分行針對存量按揭客戶給予1年期的利率優惠券。對此，興業銀行對南都·灣財社記者回復，該舉措目前僅在廣州分行下轄若干支行創新試點，并未大量推廣。

7月26日，南都·灣財社記者就存量房貸利率咨詢廣州地區多家銀行了解到，目前多家銀行仍按原有的合同利率來執行房貸利率，暫未收到有關存量房貸利率調整的政策文件。

不過，有部分銀行表示，已經通過營銷“帶押過戶”產品或匹配優質理財產品等服務爭取留住存量按揭客戶。

存量房貸利率調整來了？

有銀行已開展市場調研

近日，在國新辦新聞發布會上，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示，按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。

7月26日，包括六大國有銀行、股份制銀行在內的廣州多家主流銀行均向南都灣財社記者表示，目前暫未收到有關存量房貸利率調整的政策文件，尚未有具體方案和細則。

不過，也有銀行已經有所動作。郵儲銀行廣州分行向南都·灣財社記者透露，目前上級行已經開展市場調研。

南粵銀行廣州分行也向南都·灣財社記者表示，目前該行正在研究相關的落實政策，要進一步結合人行的具體指引和操作細則來制定。對于變更利率的情形，該行將根據人行的按揭業務利率指導意見制定調整的標準、條件和范圍等。

提前還貸潮已“降溫”？

有銀行仍然需要排隊

過去較長的一段時間中，個人住房貸款提前還款逐漸升溫。全國銀行間同業拆借中心數據顯示，RMBS條件早償率指數在今年5月下旬到6月中旬一度達到0.2150的峰值，表明居民提前還貸的意愿較高。2022年，該指數在0.06至0.13之間波動。7月26日，RMBS指數為0.1317，但仍然略高于去年水平。

南都·灣財社記者此前走訪廣州多家銀行了解到，目前部分銀行提前還貸申請量較年初已經有所回落，但部分銀行表示仍然需要一定的排隊時間。

“從客戶來網點提起申請到還款，大概兩個月以內可以完成?！惫ど蹄y行廣州某支行工作人員告訴南都·灣財社記者，目前提前還款申請量與年初相比減少了一半。

廣發銀行廣州分行向南都·灣財社記者表示，近期該行在廣州地區房貸提前還款量有所放緩，6月環比5月下降約10%，從申請提前還貸到辦理之間最長不超3個月。

建設銀行廣州分行表示，該行提前還貸方面比較平穩，不過仍需要排隊。農業銀行工作人員則稱，提前還貸排隊需要1個月左右。招商銀行此前表示，提前還貸需要等待30-35天左右。

然而，南都·灣財社記者在走訪中注意到，部分銀行表示客戶提前還貸的熱度未減。民生銀行廣州分行相關負責人告訴南都·灣財社記者，該行廣州區域7月的提前還款量比6月有所上升，根據按揭合同約定，該行提前還款申請處理時間為30天內。

對此，不少銀行紛紛推出應對措施。民生銀行廣州分行表示，該行設置專崗受理按揭客戶提前還款申請，通過了解客戶實際需求，為客戶匹配合適的優質理財產品等一體化綜合服務降低客戶貸款成本。廣發銀行廣州分行則表示，針對因為售房申請提前還貸的客戶，該行積極營銷“帶押過戶”產品，爭取買家在該行辦理貸款，維持貸款規模。

個人住房貸款利率同比下降

首套房貸利率目前仍執行LPR

7月25日，南都·灣財社記者從人民銀行廣州分行召開的上半年廣東省金融運行形勢新聞發布會上獲悉，人民銀行廣州分行發揮貸款市場報價利率（LPR）改革效能和指導作用，引導銀行機構跟隨LPR下調同向降低貸款利率。

人民銀行廣州分行調查統計處處長汪義榮則表示，今年6月份，廣東（不含深圳）個人住房貸款利率同比下降0.74個百分點。

今年6月LPR迎來年內首次下降。根據人民銀行6月20日公布的報價，1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%，兩個品種LPR均下降10個基點。與房貸利率密切相關的5年期以上LPR下降，房貸利率亦迎來年內首次下調。

目前，廣州地區的房貸利率如何？記者從廣州地區多家銀行了解到，目前廣州主流商業銀行在廣州地區的首套房貸利率執行LPR，二套房貸利率為LPR+60BP。

采寫：南都·灣財社記者 邱永芬 孫陽 王文妍 王蕾娜

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