李宇嘉：存量融資展期，房企是否迎來一個窗口期？

中新經緯7月11日電 題：存量融資展期，房企是否迎來一個窗口期？

作者 李宇嘉 廣東住房政策研究中心首席研究員

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李宇嘉

7月10日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發布通知，2022年出臺的“金融支持房地產16條”(金融16條)有關政策有適用期限的，將適用期限統一延長至2024年12月31日。整體來看，延長支持房企存量融資展期，在一定程度上有助于保交樓和穩定房地產市場。

政策延長的背景有哪些？

首先，當前房地產市場下行超出預期。中國人民銀行有關負責人介紹，“綜合考慮當前房地產市場形勢，為引導金融機構繼續對房地產企業存量融資展期，加大保交樓金融支持，金融管理部門延長了有關政策適用期限。”

這從某個側面說明，近期商品房市場銷售端企穩不及預期、下調幅度較大。據克而瑞數據，6月份，百強房企銷售業績下降28.1%，單月業績增速由正轉負，6月業績規模低于2022年同期。其中，盡管有同期高基數影響，但市場走弱超出預期是不爭的事實。

其次，2023年房企債務集中到期，房企現金流承壓。現在市場又顯現下行，資金鏈更為緊繃，預計保交樓壓力將會增大。

當前，市場下行最大影響就是有可能沖擊到保交樓任務。一方面，房企的銷售回款要占資金來源的50%以上，市場下行，開發商資金緊張，就無力推進保交樓任務；另一方面，弱勢之下，后續貨值得不到盤活，金融機構、承接交付的企業(國企或平臺)風險擔憂加大，就有可能不愿意在保交樓上投入更多資金。

如何看待后續政策效應？

本次延期政策的本質是以政策展期換企業發展空間。通知內容主要集中在兩方面，一是支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期，二是鼓勵金融機構提供保交樓配套融資支持。

作為延長政策之一，房地產企業開發貸款、信托貸款等存量融資展期或有可能調整還款安排。

為推動金融機構延長政策，此次央行給出的政策優惠顯示，2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類，報送征信系統的貸款分類與之保持一致。這相當于盡管房企貸款到期，或展期一年，但由于不影響貸款質量評級，銀行也不會催收，從而給了房企一定的喘息空間。這不僅有助于促進項目完工交付，在保交樓同時，也有助于修復市場預期。

延長的政策之二是2024年12月31日前向專項借款支持項目發放的配套融資，在貸款期限內不下調風險分類；對債務新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對于新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責。

前者是鼓勵銀行發放轉向借款支持下的保交樓配套融資，后者是對配套融資形成不良的免于追責的強調。

2022年發布“金融16條”政策以后，專項借款配套融資落地效果未起到預期效應，一方面是保交樓融資缺口較大，“融資安全回收、連本帶息回收”存在很大不確定性；另一方面則是暴雷房企、保交樓項目資產負債復雜，銀行主體給予融資的積極性不強。

延長政策出臺的初心是希望加大融資支持、助力相關主體突破融資困境。筆者認為，商業銀行貸款業務的導向就是市場化、法制化，商業可持續。此次央行發文，仍強調商業自愿的首要原則，而非強制。即央行只是給出原則上鼓勵的政策(不調整貸款評級)，但商業銀行是否愿意加強金融支持，仍基于商業自愿、風險收益平衡原則。如果基于這一原則，銀行測算投入資金并不劃算，或風險超出容忍度，融資投入支持保交樓力度也不能太樂觀。

總的來看，本次延期只是扶持保交樓的政策之一，后續還需要商品房銷售端積極回升、居民收入和預期改善，特別是還要夯實開發商保交樓的主體責任，地方政府監管部門和預售監管銀行合力追回資金等多項政策疊加，才能共同推進保交樓。(中新經緯APP)

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責任編輯：李惠聰

【編輯：陳俊明】

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