房地產下行周期，為什么龍湖地產“獨善其身”？

近期，房地產圈內發生一件大事，一向穩健的建業地產債務違約，公告官宣“爆雷”，在恒大、新力、陽光城、富力相繼爆雷后又一家房企爆雷，一時引發了公眾諸多猜想——房地產行業下行周期何時結束？

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眾所周知，近兩年受疫情影響以及相關政策調控，地產行業整體看似低迷，但正如胡葆森所預判的那樣，地產大環境在今年已經回暖，在已經公布上半年營收的房企中，龍湖以近15%的營收增幅，位列眾多房企前列。

龍湖的穩健表現同樣打動資本市場，和眾多房企股價的跌跌不休不同，龍湖地產在2022年10月31日股價低至6.90港元后，一路攀升，截至7月6日收盤，股價已恢復至18.28港元，總市值1159億港元。半年左右股價漲幅達165%，在地產行業略顯低迷的時期，龍湖地產的股價能如此堅挺，實屬難得。

有業內人士分析認為，龍湖地產的營收和股價總體表現良好，說明龍湖地產愈發穩健，已經處于相對安全的范圍，成功抵御了行業下行周期。

龍湖營收增長的“法寶”

從大環境上看，今年上半年房地產市場回暖明顯。根據國家統計局公布數據， 在今年前5月住宅竣工面積的數據已超過2021年同期水平，達到近5年峰值。2023年1-5月全國住宅竣工面積20194.33萬平方米，增長19%，并呈現增速態勢，較1-3月份加快3.2個百分點。

在此大環境下，龍湖地產以其充裕的現金流為保證，以整體產品力和品質交付為保障，為上半年的優異表現夯實了基礎。數據顯示，2022年上半年，龍湖地產總營收985.1億元，同比增長14.8%，上半年全口徑銷售排名位居行業第七。TOP30房企1-6月全口徑銷售額總體實現24831.9億元，較去年同期增長10.7%。克而瑞發布2023年1-6月中國房地產企業銷售TOP100榜單，TOP20房企中只有11家上半年銷售額實現同比增長，平均漲幅為13.1%。其中，龍湖1-6月累計銷售額達到985.1，同比增長14.8%，龍湖地產增速高于行業平均水平。據龍湖介紹稱，龍湖優勢在于整體產品力和品質交付，高質量的產品力和交付能力，成為營收高速增長的“法寶”。

截至5月底，龍湖集團已經累計獲取了17宗地塊，主要分布在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線及強二線城市，總建筑面積是169萬平方米。上半年龍湖在全國共開發84個項目，這些項目的保障是91項精工工法。將龍湖的精工匠心融入建筑的每一處細節。每一項細微的工藝改進，龍湖都納入工程建造標準體系，成為日后項目的“標準動作”。截至目前，龍湖已經形成91項歸家動線精工工法，74項建造技術全覆蓋，以及3+X+N新工藝材料的應用，為工程質量保駕護航。

據BT財經了解到，龍湖針對土建、機電與裝修三大維度，開發的74項工藝工法，構建成龍湖可靠的建造標準。經過市場的檢驗后已經逐漸成為行業內學習的標桿，相比傳統建造方式，可全面提升工程質量。這也是龍湖在上半年取得近千億營收的又一“法寶”。

在中指研究院發布的上半年銷售業績排行榜中，千億房企由9家減少為7家，龍湖較為遺憾，踩著千億的尾巴，位列第八位。排在前三位的是保利發展、萬科和中海地產。其中保利同比增長12.6%、萬科同比下降5.27%、中海地產同比增長30%，龍湖14.8%的營收增速位居前列。

“政府促進經濟發展的目標非常明確，強調房地產是支柱產業，因此看好中國經濟和地產行業發展前景。短期來看，行業復蘇取決于整體經濟增長以及購房者對未來就業、收入的預期，市場信心恢復仍需要時間和耐心。”龍湖一位高層對BT財經表示道。

為何龍湖“獨善其身”？

自恒大爆雷后，房企爆雷已不是新聞，富力、華夏幸福、奧園、建業等多家房企相繼爆雷。BT財經梳理后發現，這些爆雷的房企有一個相同點——資產負債率較高、現金流不足。手頭現金不充裕，讓爆雷房企應對風險的能力降低，一旦回款周期變長，回款變慢，將進一步提升資產負債率，抗風險能力減弱。

截至2022年年底，富力地產資產負債率81.85%，碧桂園資產負債率82.25%、綠城中國資產負債率79.18%，華夏幸福的資產負債率達94.04%。恒大截至最后一個財年的資產負債率高達84.77%。這些房企均屬資產負債率超過70%的企業，且在2022年整體表現一般，可見2022年房地產行業大環境對房企并不“友好”。

但在行業如此低迷的2022年，龍湖地產營收2506億元，同比增長12.17%，歸母凈利潤243.6億元，同比增長2.13%，實現營收和凈利潤的雙雙增長。在一眾同行爆雷的情況下，龍湖地產幾乎是一枝獨秀，其70.36%的資產負債率雖然略高于70%的“三道紅線”，但同比2021年的74.61%資產負債率有明顯下降，降幅達4.15個百分點，處在相對安全的范圍。近四年，龍湖集團資產負債率由2019年的77.03%一路下降，至今已經下降6.67個百分點。

值得一提的是，龍湖的抗風險能力不降反升。2022年年底，龍湖集團現金及等價物余額為721億元，手頭現金充裕，2023年內到期債務規模可控，現金短債比處在行業高位。一大利好是，龍湖集團今年已無到期海外債務，進一步減輕和釋放財務壓力，可以“甩開膀子加油干”。手中握有充裕現金，抗風險能力增強，這成為龍湖在地產行業“大爆雷”下能夠“獨善其身”的關鍵所在。

得益于支持部分私人房地產開發商融資渠道的政策，龍湖獲得銀行融資的渠道有所加強。在岸銀行貸款余額在2022年增加了220億元，達到1120億元。此外，龍湖還擁有大量的未抵押投資性物業資產，這部分資產價值1880億元，令龍湖有更大的融資空間。

龍湖的穩健和發展潛力，成為被惠譽上調評級的首家房企上市公司，標普、穆迪同樣給予龍湖投資級評級，讓龍湖繼續保持境內外“全投資級”的評級。多年的穩健發展，讓龍湖獲得投資者的青睞，股價由2014年的0.293港元的低谷，一路攀升至19.24港元，漲幅高達6467%。

交房6.2萬套，龍湖怎么做到的？

2022年7月，“保交樓”被寫入中央政治局會議內容。自此，相關舉措自上而下一層層細化，從省到市再到區，陸續出臺“保交樓”的相關政策措施。同年，政策性銀行借款與“三支箭”齊發，金融機構在助力“保交樓”的同時，也為企業主體提供寶貴的流動性支持。在“保交樓”政策之下，眾多房企將按時交房為頭等大事。在今年上半年，部分房企的交付套數已達到歷史極值。今年上半年，龍湖累計交付了6.2萬套住宅，為歷史體量最大的一次年中交付。

據了解，龍湖交付的6.2萬套房集中在37個城市中的84個項目，龍湖實現100%如期交付，其中約20%項目實現提前一個月以上交付，總體滿意度超90%，處于行業高位。龍湖交房能夠創歷史新高，一是自身穩健的直接體現，也說明龍湖財務基本盤穩中向優，財務狀況較為從容。

龍湖上半年的交付數據，是當前穩健房企的縮影。良好的財務狀況為龍湖集團的發展提供的可靠保障，項目系統化的管控，有效保證了全盤的交付節點，能夠實現如期交付，甚至是提前交付；另一方面，人才、技術、經驗等的沉淀，在應對歷史級的交付規模時，依然能夠保持交付品質。

地產分析師王一然認為，龍湖這樣的優質房企的交付數據，緩解了市場上相對緊張的“保交付”氛圍，讓消費者對中國房地產市場重拾信心，對整體市場的信心回升帶來了積極意義。“一葉知春，龍湖的出色表現，說明了地產行業的回暖，但交付層面的差異，也會加劇行業馬太效應，部分房企或面臨來自市場的進一步壓力。有些現金并不充裕的房企依然面臨交房壓力。”

在房住不炒時代里，房地產弱化了過往數十年的投資品屬性，但消費者會更加注重房屋的質量與社區的品質，對收房提出更多要求。而這種交付滿意度是一個顯性且不易達成的指標。在每一家交付高滿意度的房企背后，都有一套更趨完善的品控體系作為支撐。龍湖集團“一套三個維度”的品控體系，以業主的視角對每套房子都進行嚴苛勘驗，并積極消除賣方與買方的信息差，以專業性滿足消費者需求，以此提升消費者滿意度。

目前，龍湖系統的善住精裝體系，覆蓋了品質、便捷、收納、安康、交融五個維度，總結了上百項細節，使精裝修更加人性化，并營造出更有質感的生活功能空間。2023年上半年，龍湖精裝交付的小區比例已達到五成以上，這也意味著，龍湖已具備更完備的能力鏈條，以滿足更為多元的交付需求。

龍湖方面表示，交付的6.2萬套房子均通過龍湖勘驗體系，龍湖以滿足消費者需求為出發點，以嚴苛的建造工藝和檢驗標準，用心打造消費者滿意的產品。6.2萬套交付房源，意味著十余萬人成為龍湖的業主，龍湖業主的陣營進一步擴充壯大。過往30年，龍湖基于豐富的業務，打造了“一個龍湖”生態體系，覆蓋住宅、商業、長租公寓等不同空間，以及龍湖智創生活所提供的各式服務。通過以“瓏珠”為抓手的會員體系，打造“全鏈路”的龍湖生態體系，助力中國房地產市場的健康發展。

龍湖集團上半年的優秀表現，源于龍湖對產品質量的長期不懈堅持，在保交樓任務艱巨的情況下依然能夠保持交付品質。龍湖以優異的成績完成“保交付”并取得優秀的銷售業績，對整個房地產市場都有積極的推動意義，不僅能讓消費者對房地產市場重拾信心，還能為深陷困境的房企提供一個可以借鑒和參考的發展樣本，而上半年龍湖的表現，也讓市場對其下半年擁有更多期待。

文丨BT財經 夢蕭

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