短短一年 大洗牌！樓市 全變了

文/顧天杰

百強房企 座次重排

短短一年時間，樓市格局再次發生劇烈變化。

(資料圖片)

先看房企，再看樓市。

百強房企入圍門檻大大降低，或者說剩者為王。

克而瑞最新數據顯示，2023上半年百強房企門檻降低到了50億級別。

曾經的千億房企，迎來一波明顯縮水。

從銷售額排名來看，只有六家規模依舊在千億以上，分別是：

這個數字預示著開發商規模回到了2020年的水平，新的格局基本穩定。

仔細觀察會發現，即使是第一梯隊內部，也產生了細微的分化。

保利是毫無爭議的第一名，與第二名拉開明顯差距，華潤進一步轉向加速拿地策略。

截至2023上半年，還有勇氣拿地的房企，基本可分為四類：

除了以上四類房企以外，剩下的非死即傷，或者已處于爆雷的邊緣。

然后再看2023上半年樓市成交量和成交價。

國家統計局數據顯示，2023年1-5月，全國商品房銷售面積為4.6億平方米，同比下降0.9%。

1-5月商品房整體成交額為5萬億，其中商品住宅銷售面積同比小幅增長2.3%，銷售額同比增長11.9%。

大家買房的重點依舊在改善房上，一二手房供應量減少，一手房庫存回落，三四線去化壓力越來越大。

一線城市的銷售情況，相比二三線稍微好一些。

比如上海上半年新房成交面積同比增長超過100%，一方面是因為去年同期受疫情影響比較大，基數比較低。

另一方面是2023年以來，上海北京復蘇相比其他城市更快，樓市恢復速度也就比其他城市更好。

中國樓市在2021年最高峰時期，一度達到過18.2萬億的銷售額，連帶著房地產開發投資、銷售總面積都達到了歷史頂點。

然而從2022年開始房地產出現了一路下滑，從18.2萬億逐漸跌到13.3萬億，跌去了足足有5萬億銷售額。

曾經激進拿地的民營房企一度走上舞臺中央，然后默默走下舞臺。

國企、央企背景的開發商，重新拿回了主導權。

經歷疫情三年洗禮之后，樓市走進新常態。

這一階段的關鍵是兩個字：信心。

信心 急需修復

有人說，中國樓市與經濟目前的狀況，和曾經的日本很像。

無獨有偶，最近正好有一位日本經濟學家火爆出圈。

他就是辜朝明，他提出的資產負債表衰退理論，嘗試解釋的就是一個宏觀經濟學難題：

20世紀50年代到70年代，是屬于日本的高光時刻。

日本經濟學家野口悠紀雄曾描述當時日本人的自信，稱20世紀80年代到歐美去的日本留學生不屑與人交流，他們相信“以后將是日本的時代”。

可惜的是，新生代的日本年輕人，觀點已經和父母一輩完全相反。

他們既沒有體會過日本第一的自豪感，還親身經歷了至少一次嚴重經濟危機，對投資、消費甚至婚戀和人生，都失去了熱情。

日本經濟評論家大前研一在2015年就寫了一本名為《低欲望社會》的書，精準描繪了當時的情景：

從政府到企業，從消費到投資，整個社會都暮氣沉沉。

人口減少、超高齡化、失去上進心和欲望的年輕人越來越多。

無論是量化寬松還是負利率，都無法提升消費者信心，“撒幣”都不能振興經濟。

無獨有偶，當時有媒體針對日本首都圈1000名年輕員工做了一份調查，主題是“想不想出人頭地”。

結果顯示，12%的人非常想出人頭地，28.8%的人認為能出人頭地的話最好，高達43.4%的人對出人頭地沒有執念，更有15.8%的人完全沒興趣。

辜朝明嘗試用自己的理論解釋日本的衰退，他認為：

日本政府通過巨額預算赤字來抵消企業存錢行為，將這部分超額儲蓄重新放回到收入流，促進全日本GDP的增長。

他堅持認為，如果日本人從一開始就知道這是一場資產負債表衰退，需要財政刺激等政策，其他政策基本上是無效的。

那么政府可以把這個過程從20年縮短到10年，甚至更短。

他將過去的日本與現在的中國作對比，說了這樣一段話：

日本在泡沫破裂后的二十年里，無論企業還是個人，經營的理念發生了翻天覆地的變化。

企業不再追求高利潤和廣闊的市場，個人不再瘋狂購買奢侈品與吃喝玩樂，全都開始了拼命存錢。

大家的目的突然之間變得非常一致了，那就是：

所有的經濟問題根源都在于人，所有與人有關的問題，追根溯源都和信心有關。

原中房集團理事長孟曉蘇曾經講過一個故事。

當1997年香港樓市達到頂峰以后，疊加金融風暴和SARS的負面影響，在隨后六年里房價跌去70%，平均每戶房子跌去267萬港幣。

當時香港居民確實有買房需求，關鍵問題在于預期已經跌到谷底，無論如何都害怕再次進入樓市了。

孟曉蘇與香港特區政府官員溝通交流，對方建議內地資金能夠買幾棟樓，促進兩岸交流，帶動民眾信心。

實際上的情況是，有媒體通過參會的官員獲得了信息，傳遞出的消息是：

這一舉動讓樓市價格迅速穩定，隨后新房成交猛增300%，形成樓市拐點。

當大眾的信心回來的時候，樓市也就同步回來了。

任正非在2019年接受采訪時，也講過兩個故事：

二戰時的德國和日本。德國因為不投降，最后被炸得片瓦未存，除了雅爾塔會議留下準備開會，其余地方全被炸成平地。

日本也受到了強烈轟炸，如果不投降，美軍也要全部炸平，最終日本采取了妥協的方法，保留天皇，日本投降，沒有被完全摧毀，但是大量的工業基礎被摧毀了。

當時有一個著名的口號：什么都沒有了，只要人還在，就可以重振雄風。沒多少年德國就振興了，所有房子都修復得跟過去一樣。

日本的經濟也快速恢復，得益于他們的人才、得益于他們的教育、得益于他們的基礎，這點是最主要的。

所有一切失去了、不能失去的是人，人的素質、人的技能、人的信心很重要。

經濟和房價的修復，說到底是對人信心的重構。

先有信心，再談其他。

（免責聲明：本文為葉檀財經據公開資料做出的客觀分析，不構成投資建議，請勿以此作為投資依據。）

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作者：顧天杰編輯：始末

圖片：來源于網絡，侵刪

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