陳晟：問題并非“該不該救樓市” 全球播報

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來源：環(huán)球時報

最近，該不該救樓市引起了廣泛的討論。研究顯示，上半年中國各地已有百余地方優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策超300次。6月以來，青島、蘇州等地也積極開展自救。青島推出限售放松、非限購區(qū)域首付比例調(diào)整、棚改貨幣化安置和房票政策等穩(wěn)樓市組合拳，蘇州公積金賬戶余額可提取用于支付首付。

筆者認為，現(xiàn)在的問題不是救不救樓市，或者是救不救企業(yè)，而是怎么恢復(fù)我們對于經(jīng)濟的預(yù)期和信心。對此，我們首先需要對以下兩個問題作出明確的判斷：我們的樓市還有沒有未來？它現(xiàn)在是處于頂峰，還是處于螺旋式發(fā)展的某個階段？目前樓市只是出現(xiàn)了發(fā)展周期里的某些不適應(yīng)、不均衡。

顯然，樓市里有一些不適合新發(fā)展模式的企業(yè)，包括一些ST的上市企業(yè)（ST股票是指境內(nèi)上市公司連續(xù)2年虧損，被進行特別處理的股票）。對于這些企業(yè)，我認為是不需要救的，企業(yè)的優(yōu)勝劣汰是市場的應(yīng)有之義。對于符合未來新發(fā)展要求的民營企業(yè)，我們應(yīng)該提供機會和出路；一些自律的國央企房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該繼續(xù)發(fā)揮其關(guān)鍵作用。

房地產(chǎn)市場還是有未來的，只是機會永遠留給能夠適應(yīng)新時代發(fā)展模式的好企業(yè)。地方政府、房地產(chǎn)行業(yè)、消費者、金融機構(gòu)和上下游產(chǎn)業(yè)鏈對此應(yīng)有堅定的信心。房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，需要讓其回歸基礎(chǔ)性底層產(chǎn)業(yè)的位置上來，改正之前部分地區(qū)存在的無序擴張的問題，正本清源。

現(xiàn)在與樓市有關(guān)的一些數(shù)據(jù)確實需要引起我們的重視，包括地方債務(wù)、就業(yè)等。我們需要一些更有決斷力、振聾發(fā)聵的政策調(diào)整。“小打小鬧”的微調(diào)恐怕難起大作用，如取消核心城市的“雙限”，降低“首付”和“房貸利率”等。經(jīng)濟學(xué)上有個著名的“理性預(yù)期理論”：人們所有的經(jīng)濟行為取決于對未來的理性預(yù)期。所以信心和預(yù)期的調(diào)整需要非常明確、前瞻的政策，包括一些改革紅利的釋放。這個時候，我們需要充分明確哪些改革紅利可以釋放以推動經(jīng)濟的長效發(fā)展，讓未來的收入和就業(yè)預(yù)期穩(wěn)定下來。這樣大家才會敢于消費或主動消費，減少安全和避險式儲蓄。

針對樓市里一切不利于剛性和改善性需求釋放的政策也應(yīng)該進行優(yōu)化，如市場準入、買家準入、貸款準入、產(chǎn)品準入、價格準入等。同時可以推動各類保障性住房的投資帶動，形成市場與保障的雙軌制度，兩個市場互不干擾。若一個地區(qū)的“保障房”總量占比大，其對商品房市場的限制措施就相對少，商品房市場波動對經(jīng)濟的影響也就小。

再來談?wù)勯_發(fā)商該不該自救，能不能自救。目前，一批出險、資本無序擴張的企業(yè)大勢已去，我們需要盡快與過去的問題進行切割，做好保交付的工作。但是新人、新組織要適應(yīng)新時代，建立新的戰(zhàn)略模式，這是面向未來的工作。重構(gòu)業(yè)務(wù)要符合“房住不炒”和樓市雙軌制的相關(guān)要求。一是房地產(chǎn)要真心實意地在ESG（ESG是一種關(guān)注企業(yè)環(huán)境、社會、治理績效的投資理念和企業(yè)評價標準）方面作出相關(guān)表率；二是要抓住新興的、多元化、個性化的居住消費帶來的機遇；三是要利用科技、大數(shù)據(jù)的賦能，綠色低碳的循環(huán)應(yīng)用；四是要重視最前沿的人工智能在房地產(chǎn)建設(shè)、社區(qū)物業(yè)、營銷環(huán)節(jié)上的應(yīng)用，走出一條新的發(fā)展道路。總而言之，自救首先要做的是與過去切割，在這個基礎(chǔ)上重構(gòu)未來。

房地產(chǎn)業(yè)有它發(fā)展的內(nèi)生規(guī)律，切不可因某個階段的某些表征就一味唱衰，質(zhì)疑未來。至于樓市救不救，怎么討論都解決不了實際問題。隨著時代的發(fā)展，每個行業(yè)都會經(jīng)歷大浪淘沙，不能適應(yīng)新形勢下房地產(chǎn)業(yè)需求的企業(yè)必然會洗牌出局。所謂救與不救，從國家政策到企業(yè)自救，都是積極做調(diào)整適應(yīng)變化，甚至引領(lǐng)發(fā)展趨勢而已。（作者是中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長）

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