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太原樓評?| 業內視角
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導讀
太原城央地價,能否重回每畝千萬?誰將護盤穩地價?
察勢者明,趨勢者智,馭勢者獨步天下!見字如面,大家好,我是太原樓評君!
六月結束,一年已過半,總要盤一點成績。
看土地市場,太原上半年總共賣了不到四百畝,這個...比起往年來有點“慘狀”,畢竟太原有過每年能賣近萬畝的水平,如今的境況,大抵類似于曹公要寫紅樓夢了。
即便沒落,總有一些意外的回光出現,比如格盟金融城、亦或者小馬城改地塊的出現,就像住進了ICU病房,總要給一些強心劑,然后才能重新接著奏樂接著舞!
2023年5月12日,太原市規劃和自然資源局官網公示了 《小店區王村、寇莊城中村改造連片開發用地(小馬地塊)控制性詳細規劃》。地塊四至為: 北至龍城北街、南至龍城大街、東至平陽路、西至龍城北街南一條。
具體看地塊屬性分為三種:二類居住用地、幼兒園用地、社會停車場用地。
其中二類居住用地占地5.89公頃(88.35畝),容積率3.5,商業兼容比30%。
幼兒園用地0.37公頃(5.55畝),容積率1.0。
社會停車用地0.45公頃(6.75畝),容積率1.0。
6月27日,太原市規劃和自然資源局以掛牌方式出讓1幅地塊的國有建設用地使用權,宗地編號為SG-2344,起始價為550萬元。
6月30日,太原市規劃和自然資源局以掛牌方式出讓1幅地塊的國有建設用地使用權,宗地編號為SG-2343,起始價為79010萬元。
有意思的是,這兩個地塊的前綴一個SG,一個SWG,雖屬同一個地塊,但兩宗土地的截止時間不同,競價方式也不同。感覺有點拆CP湊單數的感覺。
第一個維度:太原土地市場如何?
從統計局的數據上分析,近四年的太原全市的樓市,在投資上,出現了下滑;在銷售面積上和金額上,2022年降幅慘烈;從竣工面積上,2022年也是極低的年份!
再看一下太原主城區數據,在連年下滑的商品房銷售面積趨勢下,土地成交同步下跌,畝價出現下行,尤其是看2023年的月度數據,最近四個月的畝價是持續下跌!
太原土地市場,并不樂觀,畢竟面包賣的不暢銷,面粉也要跟著量價下行的。
第二個維度:龍城區域地價如何?
龍城大街,作為太原的城市新貴,未來都市圈的中軸線,歷來是備受關注的。而小馬地塊可謂是處于龍城大街的核心腹地,前途不可估量,是城市土地市場“寵兒”!
而且區域豪宅林立,無論是星河灣,還是恒大華府,香檀一號,恒大悅府,恒大天宸,保利天珺都是環繞其左右,區域陸續有首開,恒大,保利,萬科,當代等入駐。
最激烈時,恒大、萬科、保利等7家品牌開發商對小馬地塊進行了爭奪,經過多輪競拍,恒大地產以41億斬獲小馬村地塊,樓面價6681元/平米,溢價率94.88%!
對比一下附近其他地塊,恒大畝價1559萬,保利畝價1260萬,該地塊是緊鄰恒大天宸,論屬性不亞于保利天珺的體校地塊,但目前的畝價僅有550萬和894萬。
結合2023年太原土地市場房企不加價的“態度”,極可能畝價在千萬以內成交!但是對于今年而言,依舊是可以稱為"地王",只是對比過往,成色稍微遜了一些!
第三個維度:地王的房價會如何?
前身:2018年5太原市小店區重點項目簽約儀式,小店區與富力地產現場簽約大馬、小馬社區城中村改造項目,但是幾年過去了,富力不爭氣,至今未見大動作。
如今,龍城大街區域貢獻了四個暢銷盤,星河灣,龍城金茂府,金地卿云臺,山鋼銘著,成為太原樓市當紅的區域,而且建投祥澐國際即將交付,萬達商業近在咫尺!
在城市配套上,坐擁濱河路、龍城大街,平陽路、地鐵2號線;龍城公園,白求恩醫院,新五中,各類省直機關單位的加持下,區域的價值潛力仍有向上發展趨勢。
在房價上的判斷,結合目前全國和太原的土地市場的支撐,畢竟是小十個億的地王,一般的普通民企已經捂緊了口袋,應該是不太敢在太原這種級別的城市闊綽的出手。
那么,大概率就是國央企了,而山西地產的一哥當屬山西建投,央企以中字頭的勢力在太原仍有擴張,另外就是遲遲未能進駐太原發展的國央企,依舊有未完成的心愿。
樓評君有幸服務過附近的其他地塊,對小馬地塊的定位和發展,有一定的研究功底,大概率判斷是準豪宅類的高端項目,由于3.5容積率下,產品舒適度有一定折損。
但價格仍能支撐在1.5萬左右,當然,能否繼續溢價還要看品牌和市場的雙重作用,以及房企的是要滿容開發,還是另辟蹊徑,敢于嘗試新的挑戰,那就是值得期待了!
小結:
太原或出新地王,樓市或有新格局。
改善樓盤迎分化,或有獨立新行情。
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