【太原樓評】龍城大街新地王能否誕生？——畝價千萬級的小馬城改地塊！
    
			
    
				來源： 創作者_16060982645172023-07-07 06:04:18
				
					
				
				
			
    
		
    
		
    
			　　
    以微見著洞察趨勢客觀行文理性參考
    太原樓評?| 業內視角
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    (相關資料圖)
    導讀
    太原城央地價，能否重回每畝千萬？誰將護盤穩地價？
    察勢者明，趨勢者智，馭勢者獨步天下！見字如面，大家好，我是太原樓評君！
    六月結束，一年已過半，總要盤一點成績。
    看土地市場，太原上半年總共賣了不到四百畝，這個...比起往年來有點“慘狀”，畢竟太原有過每年能賣近萬畝的水平，如今的境況，大抵類似于曹公要寫紅樓夢了。
    即便沒落，總有一些意外的回光出現，比如格盟金融城、亦或者小馬城改地塊的出現，就像住進了ICU病房，總要給一些強心劑，然后才能重新接著奏樂接著舞！
    2023年5月12日，太原市規劃和自然資源局官網公示了 《小店區王村、寇莊城中村改造連片開發用地（小馬地塊）控制性詳細規劃》。地塊四至為： 北至龍城北街、南至龍城大街、東至平陽路、西至龍城北街南一條。
    具體看地塊屬性分為三種：二類居住用地、幼兒園用地、社會停車場用地。
    其中二類居住用地占地5.89公頃（88.35畝），容積率3.5，商業兼容比30%。
    幼兒園用地0.37公頃（5.55畝），容積率1.0。
    社會停車用地0.45公頃（6.75畝），容積率1.0。
    6月27日，太原市規劃和自然資源局以掛牌方式出讓1幅地塊的國有建設用地使用權，宗地編號為SG-2344，起始價為550萬元。
    6月30日，太原市規劃和自然資源局以掛牌方式出讓1幅地塊的國有建設用地使用權，宗地編號為SG-2343，起始價為79010萬元。
    有意思的是，這兩個地塊的前綴一個SG，一個SWG，雖屬同一個地塊，但兩宗土地的截止時間不同，競價方式也不同。感覺有點拆CP湊單數的感覺。
    第一個維度：太原土地市場如何？
    從統計局的數據上分析，近四年的太原全市的樓市，在投資上，出現了下滑；在銷售面積上和金額上，2022年降幅慘烈；從竣工面積上，2022年也是極低的年份！
    再看一下太原主城區數據，在連年下滑的商品房銷售面積趨勢下，土地成交同步下跌，畝價出現下行，尤其是看2023年的月度數據，最近四個月的畝價是持續下跌！
    太原土地市場，并不樂觀，畢竟面包賣的不暢銷，面粉也要跟著量價下行的。
    第二個維度：龍城區域地價如何？
    龍城大街，作為太原的城市新貴，未來都市圈的中軸線，歷來是備受關注的。而小馬地塊可謂是處于龍城大街的核心腹地，前途不可估量，是城市土地市場“寵兒”！
    而且區域豪宅林立，無論是星河灣，還是恒大華府，香檀一號，恒大悅府，恒大天宸，保利天珺都是環繞其左右，區域陸續有首開，恒大，保利，萬科，當代等入駐。
    最激烈時，恒大、萬科、保利等7家品牌開發商對小馬地塊進行了爭奪，經過多輪競拍，恒大地產以41億斬獲小馬村地塊，樓面價6681元/平米，溢價率94.88%！
    對比一下附近其他地塊，恒大畝價1559萬，保利畝價1260萬，該地塊是緊鄰恒大天宸，論屬性不亞于保利天珺的體校地塊，但目前的畝價僅有550萬和894萬。
    結合2023年太原土地市場房企不加價的“態度”，極可能畝價在千萬以內成交！但是對于今年而言，依舊是可以稱為"地王"，只是對比過往，成色稍微遜了一些！
    第三個維度：地王的房價會如何？
    前身：2018年5太原市小店區重點項目簽約儀式，小店區與富力地產現場簽約大馬、小馬社區城中村改造項目，但是幾年過去了，富力不爭氣，至今未見大動作。
    如今，龍城大街區域貢獻了四個暢銷盤，星河灣，龍城金茂府，金地卿云臺，山鋼銘著，成為太原樓市當紅的區域，而且建投祥澐國際即將交付，萬達商業近在咫尺！
    在城市配套上，坐擁濱河路、龍城大街，平陽路、地鐵2號線；龍城公園，白求恩醫院，新五中，各類省直機關單位的加持下，區域的價值潛力仍有向上發展趨勢。
    在房價上的判斷，結合目前全國和太原的土地市場的支撐，畢竟是小十個億的地王，一般的普通民企已經捂緊了口袋，應該是不太敢在太原這種級別的城市闊綽的出手。
    那么，大概率就是國央企了，而山西地產的一哥當屬山西建投，央企以中字頭的勢力在太原仍有擴張，另外就是遲遲未能進駐太原發展的國央企，依舊有未完成的心愿。
    樓評君有幸服務過附近的其他地塊，對小馬地塊的定位和發展，有一定的研究功底，大概率判斷是準豪宅類的高端項目，由于3.5容積率下，產品舒適度有一定折損。
    但價格仍能支撐在1.5萬左右，當然，能否繼續溢價還要看品牌和市場的雙重作用，以及房企的是要滿容開發，還是另辟蹊徑，敢于嘗試新的挑戰，那就是值得期待了！
    小結：
    太原或出新地王，樓市或有新格局。
    改善樓盤迎分化，或有獨立新行情。
    文中意見和內容僅供交流使用
    主業：城市進入/土地推薦/可行性分析
    產品定位/開發顧問/企業培訓
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