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近日，鄭州市住房保障和房地產管理局官網發布《關于印發鄭州市示范文本的通知》(以下簡稱“《通知》”)。《通知》提到，新版的《商品房買賣合同》將自2023年9月1日起，在全市推廣施行，屆時現行鄭州市《買賣合同》同時廢止。
9月1日起推廣新版買賣合同
《通知》表示，據調查統計，近年來鄭州市房地產市場消費者，對商品房交易投訴量占比較大的問題，主要為單方違約、一房多賣、面積差價款、房屋質量、延期交房、房產糾紛等多方面問題。
(資料圖片僅供參考)
推行新版《商品房買賣合同》，既能大幅度減少因商品房買賣合同而產生的糾紛，避免因合同條款不完善和當事人意愿表示不真實、不確切，而造成顯失公平和公正等方面問題，同時又能最大限度地維護當事人的合法權益，維護社會和諧與穩定。
根據啟用時間節點，新版《商品房買賣合同》將于2023年9月1日起，在全市推廣實施，要求全市房地產開發企業、房地產經紀機構應在企業售樓處、經營場所公示《商品房買賣合同(預售)示范文本》、《商品房買賣合同(現售)示范文本》。同時，現行鄭州市《買賣合同》廢止。
新版買賣合同新增抵押方信息
相比現行的《買賣合同》，新版的《商品房買賣合同》除了對住房信息以及買受雙方信息的登記方面，又將抵押情況、預售監管資金情況、抵押方信息、裝修建材標準等寫入合同，受法律保護。
新版《商品房買賣合同》第四條明確：目前合同所涉及商品房的有關抵押情況與否，對抵押類型、抵押人、抵押權人、抵押登記機構等信息均有明確標注。
新版第六條商品房價款部分明確，合同涉及商品房是否有內裝部分，內裝部分價款將單獨明細進行標注，并按照“已含在該商品房總價款內”統計。
第七條內容對付款方式及期限進行了明確，將預售監管資金賬戶名稱、賬號、開戶行等信息寫入合同，并明確提醒“買受人應將全部房價款直接存入該項目預售資金監管賬戶”，同時對于首付、貸款金額打入監管賬戶都有金額標注。
目前，鄭州市部分新建小區交付，已經在業主中部分實現“交房即發證”，這條前置性政策，也在新版合同中有所標注。
同時，有別于此前《買賣合同》中“七通一平”的交付標準，新版《商品房買賣合同》對于綠地率、非市政道路、規劃的車位車庫、物業服務用房等均有日期及達到率的建設標準，對到期未達成標準，明確標注相應的違約條款。
多數購房者對于未收房商品房、未達標準商品房物業費如何支付的問題，新版《商品房買賣合同》內也有明確：該商品房未達到交付條件或具備交付條件但出賣人未通知買受人交驗房的，由出賣人負責繳納前期物業服務費；該商品房達到交付條件且出賣人已通知買受人交驗房的，自通知發出之日起30日后，由買受人負責繳納前期物業服務費。
為了避免因為宣傳裝修標準和交付標準的出入，以及個別開發企業明確品牌不明確型號等行為，新版《商品房買賣合同》附件八內，將材料、品牌、規格、型號、數量等進行了明確標注，且分功能區域進行約定。
買房更加有保證賣房市場更規范
那么對于新版《商品房買賣合同》的啟用，在購房者和房地產開發企業中間，又會激起什么樣的浪花呢？
鄭州市民周女士2018年底，在農業路附近購買了一套公寓產品，剛簽合同的幾個月，開發企業承諾的返月供等活動還是正常進行，半年之后，月供的返還政策，就突然停止了，2019年6月，項目開始處于停工狀態。“開發商監管賬戶里一分錢都沒有，停工之后，還要繼續還月供，但什么時候交房，遙遙無期。”
在已經人去樓空，大門緊鎖的售樓處，周女士得知，新版《商品房買賣合同》中，對于監管資金賬戶以及第三方抵押方有了明確的責任劃分，項目監管資金出現問題，再也不是和她一樣的購房者單獨承擔資金壓力，“如果當時簽的責任劃分有這么詳細，可能我們2000多戶業主，就不用這么被動了”。
對于房地產開發企業和營銷人員來說，宣傳以及銷售標準的更加明細，對于規范市場銷售行為，有更多的保證。
曾就職于金水北某項目的置業顧問陳女士表示，之前因為所在項目宣傳口徑和實際交付內容的出入，業主將對房子的不滿，全盤發泄在她的身上。陳女士坦言，對外銷售口徑是公司統一培訓的說辭，實際交付標準由工程部把關，“中間跨部門，業主對未交房的不滿與意見，可能只是轉發到客戶關系部門”。
陳女士說，把裝修標準寫在合同里，蓋的是公司的章，就有相應的法律效力，出現問題后不會由置業顧問來“背鍋”，“不然出現問題了，公司就說是置業顧問自己瞎說的，人已經開除，所以都寫進合同里，賣房的時候我們也更有底氣跟客戶承諾”。
制度查漏補缺體現法治的進步
對于鄭州推行新版《商品房買賣合同》范本，易居研究院研究總監嚴躍進表示，精裝修以及交付標準領域，是購房者權益受侵害較多的領域，寫入新版《商品房買賣合同》，主要還是受“保交樓”等后續政策的影響，此類合同范本，更多地保護了購房者的權益。
“相比此前監管容易被架空的情況，從這個角度看，其實也是填補了過去的一些漏洞。”嚴躍進告誡廣大開發企業，對于此類監管本身是為了促進行業和企業健康發展，不能簡單理解為“為難房企”，要以健康心態認識此類合同。
“從單純的概念性買賣合同到約定細節交付標準，體現了法治的進步。”知名經濟學家、中國商業經濟學會副會長，河南省商業經濟學會會長宋向清指出，對于開發商來講，這次政策調控其實也是友好的，有利于構建更加和諧的買賣關系，可以提升消費者對開發商的信任度，增進買賣雙方的相互了解和理解，“雖不一定能夠立即實現對過往房地產市場亂象的清零，但將大大減少新增問題，大大優化樓市交易環境，大大提高買賣雙方的信心。”
中指研究院河南公司總經理梁波濤提到，監管信息、抵押信息等內容記入合同更加明確監管責任，對開發商使用預售資金起到約束作用，能夠有效避免違規挪用資金的問題，一定程度上可以緩解延期、停工、爛尾等問題，預售資金監管趨嚴，對于房企運用預售資金的限制更多，現金流壓力增加不可避免，特別是對于銷售乏力和融資受阻的房企，現金流壓力將變得更加緊張，而對于經營穩健、銷售良好的房企影響則較為微弱。來源：金水發布
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