熱門看點:深圳土拍規則松綁:調限價、競現房、不競“?!?/h1>
    來源: 觀點機構2023-07-05 06:07:59

      

    觀點網自2021年土拍規則收緊以來,深圳土拍“三限雙競+搖號”(限地價、限全年期自持租賃住房或保障性租賃住房面積、限住房銷售均價,競地價、競自持租賃住房或保障房,觸頂搖號)已逐漸成為慣例。

    但規則也并非是一成不變。


    (資料圖片僅供參考)

    7月4日,深圳公共資源交易平臺掛牌3宗二類居住用地,分別位于龍崗寶龍、寶安新安,總起始價46.32億元,共用地面積為4.058萬平方米,將于8月2日開拍。

    其中,位于寶安新安宅地引入競“現房銷售建筑面積”,為深圳首例。

    地塊宗地號A001-0212,位于寶安區新安街道,土地用途二類居住用地,土地面積15239.84平方米,建筑面積82300平方米,掛牌起始價296200萬元,最高限制地價340600萬元,現房銷售最高限制建筑面積35520平方米。普通商品住房平均銷售價格不高于88600元/平方米(不含室內裝修)。

    龍崗寶龍兩宗則采取“雙限單競+搖號”規則掛牌出讓,即:限地價、限普通商品房銷售價格、競地價、達到最高限制地價后通過搖號方式確定競得人。對深圳今年此前土拍規定的“競全年期自持的租賃住房建筑面積”、“競企業自持的保障性租賃住房建筑面積”不再作要求。

    這不是深圳今年第一次在土拍出讓規則上作出讓步。在6月30日第二批集中供地中,龍華民治街道A811-0347宗地規定住宅平均售價不高于8.05萬元/平方米,較同片區出讓的地塊每平方米高出8050元。最終,地塊被深業置地收入囊中。

    即將在7月14日開拍的深汕合作區小漠街道地塊,采取“單限單競+搖號”規則出讓,該宗地塊無售價限制,是無保障性住房的純商品房宅地。

    現房探索

    去年年中,廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉曾表示,“三限雙競+搖號”的供地規則在深圳越來越清晰,甚至成為長效機制。開發商的利潤空間在拿地時已基本算好,只能精打細算,通過保租房經營、代建費等獲得可觀的、持久的收入。

    針對此次土拍新規,李宇嘉接受觀點新媒體采訪時表示,這是根據新的形式,適時調整土地競配建規則。

    此前6月27日,住房和城鄉建設部黨組書記、部長倪虹公開表示,房地產業發展要從解決“有沒有”轉向解決“好不好”,改變“高杠桿、高負債、高周轉”模式,開展現房銷售試點,推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

    而今年1月17日全國住房和城鄉建設工作會議也明確指出,房地產工作中,有條件的可以進行現房銷售。

    事實上,近年來北京、上海、海南、西安、福州、合肥、寧波等地的土拍環節都曾在多宗地塊拍賣公告中提出“競現房銷售”的條件。

    就今年而言,譬如4月28日,招商以23.2億元,現房銷售面積3.3萬平方米,競得北京市通州區梨園鎮東小馬土地一級開發項目FZX-0306-6009地塊。5月6日,中鐵+華潤聯合體搖得北京大興區西紅門地塊,成交價格37.26億元,競現房銷售面積1.8萬平方米。

    對于部分活躍在深圳的頭部房企,“競現房銷售”規則并不陌生。

    “作為改革開放先行試點的城市,深圳肯定也要在現房建設方面作出一定探索?!崩钣罴握f道。

    戴德梁行研究院董事、副院長張曉端則向觀點新媒體表示,競現房銷售是在保交樓、行業調整的背景下,對后續交樓保障的前置?!邦A售制本身是沒有問題的,只是在監管和過程中有一些風險,把現房面積前置,市場面的風險就會相對少一些。”

    張曉端指出,競現房前期投入成本較大,對資金鏈較為穩健的房企在成本上不會有太大影響,但在產品設計、產品質量上,把控要求會更加嚴格。

    另外,房地產業內人士嚴 躍進指出,此次深圳寶安地塊屬位置相對優越、地價總體較高的地塊,“這給我們一個很重要的啟發,即現房銷售模式往往會在優質地塊或高端地塊上進行改革。”

    也因為此類優質地段的開發成本較高,從這個角度看,競現房銷售讓房企拿地方面會更加謹慎,客觀上也有助于促進地價平穩。

    配建松綁

    對競自持租賃住房、保障性租賃住房面積的規則放寬,也是深圳土拍此次調整的重點之一。

    根據深圳市住房保障署頒布的《深圳市人才住房和保障性住房配建管理辦法》,配建的人才住房和保障性住房應當與所在項目的商品住房同步設計、同步建設、同步交付、共享配套設施。

    最為關鍵的是,項目分期建設的人才住房和保障性住房原則上應當安排在首期。

    張曉端表示,“不再競保障房面積,以這樣的方式適度放松配建要求,一定程度還是為了在當前樓市背景下激發市場活力和信心,提高參拍企業的積極性?!?/p>

    就在深圳此次三宗地塊掛牌的前一天,7月3日,深圳市住建局連串發布《深圳市公共租賃住房管理辦法》《深圳市保障性租賃住房管理辦法》《深圳市共有產權住房管理辦法》《深圳市保障性住房規劃建設管理辦法》。

    四個管理辦法將于8月1日正式實施,辦法施行之日起,不再安排建設安居型商品房和人才住房。也意味著,除了已簽訂土地使用權出讓合同的項目外,安居房和人才房不會再有新增的項目。

    對此,李宇嘉表示,上述辦法的主要邏輯,是深圳的住房供應體系,特別是保障房體系要跟國家的體系相對接,以公租房+保租房+共有產權房,取代原來公租房+安居房+人才住房。

    也就是說,保租房新規與土拍配建的變化并無過多關聯。

    張曉端也指出,保障房的建設籌集方式相對多元,包括新增建設用地、城市更新、土地整備建設等等途徑,階段性的土拍配建減少影響有限,同時,房企還會以代建、代管等方式來參與保障房的發展。

    關鍵詞:

    責任編輯:sdnew003

    相關新聞

    版權與免責聲明:

    1 本網注明“來源:×××”(非商業周刊網)的作品,均轉載自其它媒體,轉載目的在于傳遞更多信息,并不代表本網贊同其觀點和對其真實性負責,本網不承擔此類稿件侵權行為的連帶責任。

    2 在本網的新聞頁面或BBS上進行跟帖或發表言論者,文責自負。

    3 相關信息并未經過本網站證實,不對您構成任何投資建議,據此操作,風險自擔。

    4 如涉及作品內容、版權等其它問題,請在30日內同本網聯系。