【獨(dú)家焦點(diǎn)】誰(shuí)的賣地收入，掉進(jìn)了冰窟窿？！

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(資料圖片僅供參考)

土地財(cái)政模式，真走不下去了嗎？

不敢下結(jié)論，但看完上半年的數(shù)據(jù)，難是真的難。

土地之難，難于：2023年上半年，全國(guó)賣地收入大滑坡！

上半年全國(guó)的土地成績(jī)單出來(lái)了，一起看看吧：

1、土地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積21854.23萬(wàn)㎡，同比下跌37.02%，較去年下半年下跌63.88%；

2、成交規(guī)劃建筑面積15438.32萬(wàn)㎡，同比下跌37.43%，較去年下半年下跌71.5%。

3、上半年全國(guó)土地成交金額為9027.88億元，環(huán)比下降62.43%，較去年同期下降31.24%。

跌跌不休，上半年供應(yīng)環(huán)跌6成、成交環(huán)跌7成、金額環(huán)跌6成！

還有一個(gè)不得不面對(duì)是事實(shí)是：

——全國(guó)土地成交金額，馬上要跌到2015年上半年的低谷了！

看圖：這是2011年至今，全國(guó)土地市場(chǎng)成交情況。

很明顯，近十年來(lái)，全國(guó)賣地收入最高的是2020年下半年，半年時(shí)間賣地收入超過(guò)3萬(wàn)億。

那時(shí)候，隨便拉出來(lái)一個(gè)城市，土地財(cái)政都漂亮得很。

2011年至今，全國(guó)土地有3個(gè)低谷期：2012年上半年，2015年上半年，和2023年上半年。

而今年上半年的土地出讓金，已經(jīng)跌到了近13年來(lái)第3低值！

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土地之難，難于：土地市場(chǎng)冰凍三尺，一個(gè)比一個(gè)涼！

除了一線城市外，其余城市的土地市場(chǎng)相當(dāng)難看。

首先，2023上半年，土地成交規(guī)模一二三四線全線下跌：

一線城市土地成交規(guī)模同比下跌25.9%；

二線城市同比下跌36.3%；

三四線城市同比下跌39%。

也有少數(shù)城市，退出集中土拍后，改成少量多次拍，還算有熱度，也有不少溢價(jià)地。

看看TOP5都是哪些城市：

北京，上半年土地出讓金額1077億元排名全國(guó)第一。

杭州，土地出讓金額1061億元排名全國(guó)第二。

上海，金額597億元排名全國(guó)第三。

廣州，金額593億元排名全國(guó)第四。

西安，金額487億元排名第五。

其余絕大部分城市，土地市場(chǎng)那是一個(gè)更比一個(gè)涼。

舉幾個(gè)典型的例子吧。

看看武漢——

半年賣地收入，不及三年前的零頭！

2021年上半年，武漢短短半年賣地收入高達(dá)1028.71億元，比很多城市一年都多。

現(xiàn)在嘞？

今年上半年，加上周邊郊縣，武漢全市一共賣了29宗地，總金額175.36億元，同比下跌36%，和2021年上半年比大跌超80%！

看看金華——

半年賣地收入，快跌成蒼蠅腿兒了！

看圖，這是近三年來(lái)金華上半年賣地情況。

今年上半年，金華一共賣了9宗地，其中6宗都是安置房用地，商品住宅類用地只有3宗。

看看如履薄冰的昆明——

昆明的土地市場(chǎng)，早在2021年就不行了。

看圖，感受下昆明土地的涼意。

早在2021年，別的城市還賣地賣的如火如荼，昆明就已經(jīng)跌的不成樣了。

此后，一蹶不振。

今年上半年主城區(qū)一共賣了260.67畝，賣地總收入26.9億元。

如今的昆明，負(fù)面重重，困難重重，唉……

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土地之難，難于：有些城市都不敢供地了！

整體上，今年各城供地規(guī)模，都在急速縮減。

尤其是住宅用地供應(yīng)，更是創(chuàng)近五年新低。

之前都在20%以上，到2023年，住宅用地占比跌到了17.6%，最低的一年。

尤其是現(xiàn)在庫(kù)存壓力比較大的城市，住宅用地，不敢供，根本不敢供。

典型的2個(gè)東北城市沈陽(yáng)、長(zhǎng)春。

沈陽(yáng)市場(chǎng)壓力大到什么程度？

2022年沈陽(yáng)兩次土拍，只賣了14宗住宅用地，可以說(shuō)沒(méi)一點(diǎn)熱度；

第三輪土拍呢？一看市場(chǎng)太冷，直接放棄不拍了！

更嚴(yán)重的是，沈陽(yáng)2021/2022年拍過(guò)的地，大部分都還沒(méi)開(kāi)發(fā)，根本不敢動(dòng)工。

如今呢？2023年沈陽(yáng)宅地供地計(jì)劃出來(lái)后，供應(yīng)量比去年跌了高達(dá)70%。

今年上半年，沈陽(yáng)還沒(méi)有賣過(guò)一宗地！

長(zhǎng)春市場(chǎng)，更加魔幻！

2019年，長(zhǎng)春成交79宗商住用地，共計(jì)769萬(wàn)㎡；

2020年，成交95宗地，共計(jì)815萬(wàn)㎡；

2021年，成交112宗地，共計(jì)886萬(wàn)㎡；

2022年呢？全年一共成交了4宗住宅用地，一共僅僅有18萬(wàn)㎡。

一座城市苦哈哈賣一年地，不如人家賣一塊地！

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土地之難，難于：成交金額、面積都在猛降，只有樓面價(jià)在漲！

看數(shù)據(jù)。

而且，還不是一兩個(gè)城市在漲，是很多城市都在漲。

——樓面價(jià)在漲：

2023上半年一線城市成交樓面價(jià)同比上漲9.1%，二線、三四線城市同比分別上漲4.5%、4%；

——溢價(jià)率也在漲：

尤其是6月，溢價(jià)率回升，且創(chuàng)近22個(gè)月以來(lái)溢價(jià)率新高。

上半年一線城市平均溢價(jià)率7.32%；

二線城市溢價(jià)率6.39%；

三四線城市溢價(jià)率6.63%；

為什么各項(xiàng)土地指標(biāo)都在猛跌，地價(jià)卻在漲？

很簡(jiǎn)單，人為調(diào)控，調(diào)整土地結(jié)構(gòu)嘛，比如放棄過(guò)去常賣的遠(yuǎn)郊地，換成核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地。

關(guān)鍵是，把好地拿出來(lái)，來(lái)推高溢價(jià)率、推高平均樓面價(jià)，有意義嗎？能助推市場(chǎng)回暖嗎？能漲一漲市場(chǎng)情緒和預(yù)期嗎？

結(jié)果大家都看到了啊，必然不能啊！

很多城市，土地推介會(huì)一輪接一輪的搞，土地一宗接一宗的終止下架，賣不動(dòng)依然還是賣不動(dòng)。

即便現(xiàn)在通過(guò)各種手段，流拍控制住了，平均地價(jià)起來(lái)了，還出現(xiàn)了少數(shù)溢價(jià)，但絕大多數(shù)城市的土地市場(chǎng)，依然沒(méi)有回暖。

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現(xiàn)在的土地問(wèn)題，根本不是流拍的問(wèn)題、不是價(jià)格的問(wèn)題。

是什么？

是現(xiàn)在根本不敢放開(kāi)供地，一旦放開(kāi)供，流拍數(shù)據(jù)會(huì)很難看的問(wèn)題；

是政府著急賣地，無(wú)奈開(kāi)發(fā)商不敢買、沒(méi)錢買、沒(méi)預(yù)期買的問(wèn)題；

是城投已經(jīng)兜底兩年，早就扛不住要退場(chǎng)的問(wèn)題；

是之前供地太多行情又差，造城庫(kù)存積壓太難消化的問(wèn)題；

是房子賣不動(dòng)盈利困難的問(wèn)題，買了地賣不出去房，地就要砸手里的問(wèn)題；

是市場(chǎng)行情差預(yù)期不夠，商品房庫(kù)存太多導(dǎo)致供需不平衡的問(wèn)題；

以上，都是問(wèn)題。

這一圈兒，就是一個(gè)問(wèn)題循環(huán)，困住了土地市場(chǎng)，困住了地方財(cái)政，困住了樓市里的千千萬(wàn)萬(wàn)！

所以土地市場(chǎng)的問(wèn)題，靠人為調(diào)整，根本解決不了問(wèn)題。

根源還是前端銷售端。

開(kāi)發(fā)商房子賣不出去，看不到回款、看不到行情、看不到利潤(rùn)，怎么會(huì)積極拿地？

土地交易量在跌，新房二手房交易量在跌，價(jià)格也在跌，房東們賠錢也要拋售。

購(gòu)房者，看不到土地回暖、看不到行情回暖，看不到交易回暖、看不到房?jī)r(jià)回暖，又怎能看到上漲預(yù)期？

看不到上漲預(yù)期，又怎么會(huì)積極入場(chǎng)買買買？

銷售端起不來(lái)，土地就別想回暖，一切都白搭！

賣地收入跌跌不休，太多城市的財(cái)政就扛不住！

這一切，太難太難……

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