中報觀察 | 濱江180億權(quán)益拿地里的搖號與收并購 全球新要聞

    來源: 觀點機構(gòu)2023-07-04 06:07:18
      

    觀點網(wǎng)杭州亞運開幕在即,濱江集團不厭其煩地在投資者交流平臺上解釋,“公司并非亞運會贊助商”、“并未參與亞運村項目”。


    【資料圖】

    一方面,是最高人民法院在6月21日首次發(fā)布涉體育糾紛民事典型案例,某置業(yè)公司將搜索“杭州亞運會”關(guān)鍵詞的公眾引流至其房產(chǎn)廣告鏈接,構(gòu)成不正當競爭。這無疑提醒了地產(chǎn)行業(yè)宣傳合規(guī)要求。

    另一方面,作為本地龍頭,無論亞運會對杭州樓市帶來何種影響,濱江都是關(guān)聯(lián)最深的房企之一,回應(yīng)投資者關(guān)切無可厚非。

    7月1日,據(jù)濱江集團官微消息,2023上半年公司累計全口徑銷售金額925.8億元,同比增長35%。其中大本營杭州分別以網(wǎng)簽金額 469.28億元和422.86億元,繼續(xù)蟬聯(lián)杭州地區(qū)銷售操盤榜和權(quán)益榜榜首。

    在土地投資方面,濱江集團2023年上半年共斬獲土地23宗,其中20宗位于杭州,另3宗分別位于南京、寧波和金華。總投資金額396億元,權(quán)益金額180億元,新增貨值超750億元,總土地儲備2820億元。

    從上半年來看,濱江繼續(xù)執(zhí)行深耕杭州的戰(zhàn)略,業(yè)績提振之余,通過集中拍地和招拍掛等方式補充糧倉。

    搖號“幸運兒”

    今年上半年,濱江集團交付項目共計18個,其中杭州地區(qū)12個,其他城市6個,交付數(shù)量創(chuàng)歷史新高;期內(nèi)現(xiàn)金回籠478.66億元,同樣創(chuàng)下歷史新高。

    此外,濱江集團的融資成本繼續(xù)走低,綜合貸款利率已從2022年的4.6%下降至4.4%,屬民營企業(yè)前列。

    觀點新媒體了解到,濱江集團公司此前預計2023年土地投資額大概300億元,控制在權(quán)益回款金額的50%以內(nèi);而2022年這一目標數(shù)據(jù)為60%以內(nèi),最終2022年公司權(quán)益拿地374億,權(quán)益回款690億,權(quán)益拿地占權(quán)益回款的54%。

    此前5月26日,有投資者就此提問,今年濱江旗下特別是杭州的樓盤銷售較好,預計銷售額和權(quán)益回款會比2022年增加,所以300億的投資額是否傾向保守?

    公司當時回應(yīng),“目前還是按年初拿地計劃拿地,繼續(xù)在優(yōu)質(zhì)城市、優(yōu)質(zhì)地段新增土儲。”

    以最新公布的數(shù)據(jù)計算,2023上半年濱江權(quán)益拿地與現(xiàn)金回款比例約為37.6%。假設(shè)下半年回款進度與上半年一致,若全年投資額控制在300億元以內(nèi),拿地力度相對去年將有所收縮;同樣,若拿地回款比選擇控制在50%左右甚至超出這一比例,下半年拓儲節(jié)奏有望加快。

    內(nèi)部的投拓戰(zhàn)略由管理層權(quán)衡,外部的不確定因素則難以把握,杭州土拍難度,亦如杭州樓市本身。

    截至2023年6月30日,杭州今年已進行了七次土地出讓(含2022五批次),累積成交涉宅地66宗,成交總金額953.4億元,平均溢價率9.35%,高出2022年溢價率2.12個百分點。

    其中,今年上半年杭州因溢價率封頂而觸發(fā)搖號的地塊共有41宗,封頂成交率高達62%,較去年明顯提升。

    據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析,上半年杭州集中拍地走出獨立行情,并有鮮明特點:其一是土地冷熱分化,如第六批供地12宗地塊,便有6宗觸頂搖號,6宗底價成交;其二是本地房企拿地意愿高漲,如江灣新城地塊吸引70家企業(yè)參與搖號,最終由綠城拿下。

    除了濱江、綠城外,上半年興耀置業(yè)、金匯世紀、湖州宇誠、舟山恒尊、中浙房地產(chǎn)等浙系中小房企表現(xiàn)也比較積極,讓搖號難度再上新臺階。

    總體而言,濱江的運氣并不算差。

    例如6月9日,杭州今年第五批集中供地中的4宗地塊進入搖號,其中杭政儲出[2023]69號地塊最終由濱江集團摘得,成交價27.768億元,溢價率11.66%,該地塊吸引了30家房企參與搖號。

    6月30日,杭州六批次,也就是上半年最后一場土拍落幕,濱江再次以29.03億元搖中城東新城宅地,該地塊由21家房企參與搖號,

    但對于優(yōu)質(zhì)儲備項目,將希望寄托于杭州搖號的幸運并非唯一選擇。

    轉(zhuǎn)向收并購

    此前5月15日,有投資者向濱江集團提問稱,今年杭州土地市場升溫,公司在土地獲取中的難度是否增大,如何保證2023年杭州土地的合理購置以保證明后年銷量?

    公司回答表示,“后續(xù)將繼續(xù)通過招拍掛、合作入股和收并購等多樣化的拿地方式來新增土地儲備,例如,加強與資源型地方城投平臺公司的合作。”

    從最近的動向看來,濱江的確加大了收并購與合作力度。

    6月20日,濱江集團發(fā)布關(guān)于新增房地產(chǎn)項目的公告稱,通過杭州產(chǎn)權(quán)交易所以23.25億元的價格受讓杭州地鐵開發(fā)有限公司持有的杭州北鴻置業(yè)有限公司100%股權(quán)及對應(yīng)債權(quán)。其中股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓成交價約22.90萬元,債權(quán)轉(zhuǎn)讓價為23.25億元。

    北鴻置業(yè)持有杭州北瑞置業(yè)有限公司51%股權(quán),后者為“臨平政儲出[2021]2號”、“臨平政儲出[2021]3號”及“杭政儲出[2021]18號”地塊的開發(fā)建設(shè)主體,三宗地塊均位于臨平區(qū),土地面積合計33.79萬平方米,土地出讓價款合計45.37億元。

    濱江集團表示,本次交易完成后,將間接獲得目標地塊51%的權(quán)益;公司與杭州地鐵將根據(jù)共同投資、共擔風險、共享收益的原則開展項目合作。

    除了牽手杭鐵,濱江六月份其余收并購與股權(quán)合作均指向杭州城外。

    6月15日,濱江集團與浙江建杭置業(yè)有限公司簽訂合作協(xié)議。建杭置業(yè)已于5月29日以總價17.74億元競得寧波海曙區(qū) HS16-02-32a 地塊使用權(quán),通過增資擴股方式,濱江集團將獲得該地塊一半權(quán)益。

    6月27日,濱江集團再次通過江蘇省產(chǎn)權(quán)交易所以4.73元的價格受讓南京軒宇投資置業(yè)有限公司持有的南京軒居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司35%股權(quán)及4.72億元債權(quán)。

    南京軒居為“NO.新區(qū)2022G13”地塊的開發(fā)建設(shè)主體,該項目地塊由南京新居集團在2022年11月10日底價13億元拿下,成交樓面價約22666元/㎡, 未來售價不限價。本次交易完成后,濱江集團將獲得目標地塊35%的權(quán)益。

    相比起搖號抽獎,收并購與合作對于濱江而言更具可操作性,既能聯(lián)手國企鞏固杭州市場護城河,也能向其他區(qū)域適度外擴。

    5月16日的2022年度業(yè)績會上,戚金興表示,投資部測算2022年濱江集團在杭州拿地的住宅利潤率在8%左右。今年前4個月拿地的凈利潤率總體在8個點左右,基本與2022年保持穩(wěn)定。

    對于亞運會后的杭州樓市,戚金興在業(yè)績會上表示,未來5年杭州市場總體平穩(wěn),因為杭州人口凈流入保持全國領(lǐng)先,經(jīng)濟發(fā)展也很不錯,所以亞運會以后杭州房地產(chǎn)市場仍然會保持穩(wěn)健可持續(xù)長久發(fā)展。

    但從人口普查數(shù)據(jù)來看,2010年至2020年十年間杭州人口增長323.6萬,而2022年杭州常住人口增長了17.2萬,增速低于長沙,不再位居全國第一,也明顯低于2021年的26.8萬。

    從二手房行情來看,第三方數(shù)據(jù)顯示,杭州市二手房價格連續(xù)兩月下跌,環(huán)比四月份跌10.26%。受地產(chǎn)調(diào)控政策和互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟不景氣影響,杭州二手房價格自年初以來持續(xù)下跌,目前累跌17.98%。

    另據(jù)錢江晚報統(tǒng)計,剛剛過去的7月2日,杭州市區(qū)無二手房交易記錄。

    2016年G20峰會召開前后,杭州房價開啟一輪跳漲,而當供需關(guān)系與市場環(huán)境改變,2023年的亞運會能否形成第二個轉(zhuǎn)折點,如今仍是未知之數(shù)。

    中泰證券在其研究報告里稱,濱江集團憑借聚焦區(qū)域帶來的成本優(yōu)勢,以及深耕浙江帶來的品牌壁壘,不斷在核心城市提升市場份額,形成良性的規(guī)模增長。不過,未來仍要警惕新房價格超預期下行、房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊超預期、以及融資環(huán)境惡化超預期。

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