榜單解讀
前言:截止6月末,房企投資仍然低迷,新增貨值各梯隊的門檻值全線下滑,拿地百強的投資金額同比下降9%。此外,有超五成百強房企未拿地,投資信心尚在修復。而百強拿地銷售比僅0.15,仍是央國企占主導地位。
(資料圖片僅供參考)
整體而言,我們認為下半年土地市場依然會延續上半年“局部火熱、整體偏冷”的態勢,房企投資信心將持續弱修復。
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新增貨值各梯隊門檻全線下滑拿地百強投資金額同比下降9%
6月末新增貨值百強門檻值僅有41.4億元,同比下降6%,且新增貨值10強、20強等各梯隊門檻值同比全線下滑,整體投資表現均不如去年同期。
截止6月末,新增貨值超過百億的房企為32家,對比去年同期減少了8家。華潤、濱江和萬科位列前三,華潤也是年內首個新增貨值突破千億的房企。
總量方面,1-6月新增貨值、總價和建面百強的總額分別為14120億元、6952億元和6178萬平方米,拿地金額百強房企的投資力度同比下降9%。
分季度看,二季度好于一季度,拿地金額較一季度翻倍,高于2022年一季度和四季度。但同比2022年二季度仍舊下滑7%,考慮到2022年已經是投資的低點(2022年上半年拿地金額同比2021下降超60%),因此企業投資依舊處在底部。
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67%新增貨值集中于TOP10百強拿地銷售比0.15
6月末TOP10房企新增貨值占百強總量的67%,較5月末再度提升5個百分點。11-20強房企新增貨值占比為14%,與去年同期相比減少5個百分點,后50強房企新增貨值占6%,同比減少11個百分點,跌幅最大。
1-6月百強房企的拿地銷售比為0.15,雖然仍處于歷史低位狀態,但較一季度末的0.07有一定程度的修復。但總體來看,過去一年百強房企拿地銷售比始終保持在低位。
就各梯隊拿地銷售比而言,目前僅有10強房企的拿地銷售比保持在0.2以上,此外11-20強房企拿地銷售比為0.11,其他各梯隊房企拿地銷售比均不足0.1,表明當前房企投資的態度仍處于非常謹慎的狀態中。
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央國企投資金額占60%民企弱復蘇、城投“隱身”
上半年新增拿地金額TOP100企業中,央國企拿地金額占百強比重達到60%,占據絕對主力,城投平臺以及民企拿地金額比重分別是18%和22%。對比2022年1-6月份來看,央國企比重保持平穩,僅較同期下降3個百分點,民企占比則同比增長2個百分點。數量上,相較于去年平均分布的格局,今年央國企拿地依舊是“老面孔”,金額TOP100中拿地數量與去年同期持平,但民企數量增多、城投數量在減少。
但值得注意的是,民企數量增多的確能夠反映出其投資正在逐步復蘇,但其中僅有不到三成為百強民企,因此整體來看,受制于資金壓力和土拍競爭壓力,民企投資復蘇仍較弱。
從核心城市上半年土拍來看,城投的“退出”尤為明顯。在核心22城市,城投拿地比例連續兩個季度下滑,二季度已經降至25%,較一季度下降10個百分點,創2022年以來新低。
聚焦到百強房企,投資恢復程度依舊緩慢,越不拿地越難賣之下,未來百強的格局也會迎來大洗牌。截止到5月,仍有近五成百強房企仍未投資,這一比例與去年同期相持平。印證了當前能夠拿地的房企也都是“老面孔”,新鮮血液并不多。
央國企中華潤置地、保利發展、中海地產、招商蛇口等央企拿地金額超過300億元,其中保利、華潤上半年拿地金額較去年同期增長12%和24%。民企中,濱江、偉星在深耕區域積極參拍,拿地銷售比分別為0.43和0.54,顯著高于行業平均。
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下半年企業投資整體壓力仍大核心一二線仍是“爭奪”重心
整體而言,我們認為下半年土地市場依然會延續上半年“局部火熱、整體偏冷”的態勢,房企投資信心將持續弱修復。原因有兩個方面:第一,市場預期和信心尚未修復,2-3月的回暖態勢已然被“終結”,增長動能不斷衰退下,新房銷售相對萎靡,企業資金壓力并未從源頭得到有效緩解,尤其是部分存在一定財務危機的民企;第二,上半年核心城市優質地塊應出盡出,吸引一波熱度之后,隨著地塊質量下滑,企業參拍積極性或將大打折扣,即便是上半年未在核心城市搖到地的央國企,對于接下來的地塊也會酌情斟酌比對成本。這一點從蘇州近期土拍也可見一斑,失去核心地塊加持后,除兩宗熱點地塊以外均為低溢價或底價成交,房企參拍的積極性有限。因此,下半年房企投資壓力仍大。
盡管地塊出讓質量將有所下降,但核心一二線城市還是房企“搶地、爭奪”的重心,在市場筑底修復的階段,核心城市的優質土儲的“抗跌性、安全性、流速性”都是房企關注的重點。對于城市市場支撐相對較足的一二線,即便是地塊質量有所下滑,也是央國企重點布局的城市。從上半年來看,大部分房企都將低能級城市調整出自身的投資名單中,需求透支、人口透支、價格透支、產業空心等種種問題,都將導致這些城市在短期內無人問津。
來源:克而瑞研究中心,本文已獲授權,向原作者表示感謝。
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