內(nèi)房企,香港大撤退-天天新消息

    來(lái)源: 子木聊房啊2023-07-02 13:00:46
      

    文/狗蛋本蛋

    多年前,內(nèi)地房企給了香港小小的時(shí)代震撼。現(xiàn)在,香港把震撼還給了內(nèi)房企。

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    (相關(guān)資料圖)

    2017年2月,香港南區(qū)鴨脷洲地塊出讓,吸引14家房企(聯(lián)合體)投標(biāo)爭(zhēng)奪,其中不乏長(zhǎng)實(shí)&恒基、英皇&佳明等本土財(cái)團(tuán),中海、萬(wàn)科等內(nèi)房巨頭。

    最終,大家記住了龍光和合景泰富。

    這兩家粵系房企組成聯(lián)合體,以168.55億港元中標(biāo):

    打破了香港塵封近20年的土地總價(jià)記錄。

    結(jié)果出來(lái)后,新鴻基郭炳聯(lián)連連搖頭,說(shuō)這是“癲價(jià)”。

    意思是,瘋了。

    當(dāng)時(shí)內(nèi)地房地產(chǎn)正在狂飆,內(nèi)房企對(duì)“百億地王”已經(jīng)脫敏。挺進(jìn)維港,大家輪流著,給了香港同胞一點(diǎn)點(diǎn)時(shí)代的震撼。

    龍光&合景拿地9個(gè)月后,香港長(zhǎng)沙灣的一宗宅地再次刷新記錄,成交總價(jià)達(dá)172.88億港元,被世茂聯(lián)合本土財(cái)團(tuán)拿下。

    香港2017年的兩宗總價(jià)地王,都有內(nèi)房企的影子。

    更早之前,海航于2016年開(kāi)始在港撒幣,半年內(nèi)斥資270億港元,連奪九龍啟德4宗地。

    有機(jī)構(gòu)做過(guò)統(tǒng)計(jì),2016年下半年到2017年下半年,內(nèi)房企在香港拿了10宗地,成交總額約600億港元。

    除了拿地,不差錢(qián)的內(nèi)房企們,那時(shí)候還會(huì)在二級(jí)市場(chǎng)買(mǎi)樓,恒大就斥資125億港元從華人置業(yè)手里買(mǎi)下“萬(wàn)通大廈”,后來(lái)改名“恒大中心”。

    而當(dāng)年的震撼,現(xiàn)在基本都變成了遺憾。

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    恒大中心前陣子更名為萬(wàn)通保險(xiǎn)中心,讓大家誤以為是馬云接盤(pán)了許家印。

    事實(shí)上,萬(wàn)通保險(xiǎn)是恒大中心主要租戶,只是獲得冠名權(quán)。

    但這棟樓已經(jīng)不屬于許老板了,目前被債權(quán)人中信銀行接管中,還在尋找買(mǎi)主。

    兩年前,恒大想以105億的價(jià)格把樓賣給越秀,沒(méi)談攏。去年,長(zhǎng)實(shí)想以90億港元接盤(pán),也沒(méi)談攏。

    龍光聯(lián)合合景標(biāo)中的地王項(xiàng)目,現(xiàn)名為“The Corniche 凱玥”,拿地5年后終于在今年1月開(kāi)盤(pán),可售貨值約300億港元,據(jù)說(shuō)去化不理想,開(kāi)盤(pán)至今只賣出3套,回籠5億多港元。

    最近傳出,項(xiàng)目可能會(huì)被長(zhǎng)實(shí)抄了底。

    目前龍光和合景還深陷流動(dòng)性危機(jī),正在推進(jìn)境外債重組,凱玥是他們和債權(quán)人談判的重要籌碼。

    這個(gè)項(xiàng)目有一筆102億港元規(guī)模的銀團(tuán)貸款,匯豐銀行是其中一大債權(quán)人。

    按照兩家房企的說(shuō)法,是長(zhǎng)實(shí)主動(dòng)給匯豐拋了媚眼,提出要收購(gòu)這筆債權(quán)。

    兩家房企擔(dān)心,如果長(zhǎng)實(shí)拿下這部分債權(quán),項(xiàng)目最終會(huì)變成長(zhǎng)實(shí)的。

    他們對(duì)這場(chǎng)有可能到來(lái)的商戰(zhàn),提前進(jìn)行了推演:

    長(zhǎng)實(shí)有可能反對(duì)重組→要求提前還款→迫使觸發(fā)債務(wù)違約→項(xiàng)目被低價(jià)拍賣→擁有優(yōu)先受讓權(quán)的長(zhǎng)實(shí)最終“抄底”。

    如此一來(lái),兩家內(nèi)房企就被按在了食物鏈的最底端。

    虎落平陽(yáng)被犬欺,當(dāng)面對(duì)的不是犬,而是更兇猛的老虎時(shí),落難虎就更沒(méi)有反手之力了。

    所以,只能先把輿論戰(zhàn)打起來(lái)。

    有人說(shuō):

    李嘉誠(chéng)是趁火打劫。

    有人說(shuō):

    商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng),難道還要和你講道義?人家又不是道德模范。

    香港商戰(zhàn)神劇《創(chuàng)世紀(jì)》早就告訴我們了:跟有錢(qián)人斗不想辦法,難道比命長(zhǎng)啊!

    就算能比命長(zhǎng),你還不一定能長(zhǎng)過(guò)人家。

    命長(zhǎng)比不過(guò),到了接班人可能還是比不過(guò),超人之后有小超人,現(xiàn)在小小超人也登上了資本的舞臺(tái)。

    狗蛋說(shuō):高端商戰(zhàn)往往比套路,沒(méi)人跟你比道德。

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    看著來(lái)勢(shì)洶洶的內(nèi)地房企,陳啟宗曾在恒隆2017年中報(bào)《致股東函》中預(yù)測(cè):

    在他看來(lái),這批新貴沒(méi)有受過(guò)熊市洗禮,被國(guó)內(nèi)的龐大業(yè)務(wù)規(guī)模推高了負(fù)債,也沖昏了頭腦,他們可能低估香港市場(chǎng),同時(shí)高估自己的能力。

    作為經(jīng)歷多輪香港地產(chǎn)熊市的過(guò)來(lái)人,陳啟宗說(shuō)對(duì)了結(jié)果,大家缺乏持續(xù)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,內(nèi)房企入港和撤退,五六年內(nèi)就完成了閉環(huán)。

    從2018年開(kāi)始,內(nèi)房企就開(kāi)始陸續(xù)拋售香港項(xiàng)目,先是海航將重金搶下的4宗啟德地皮,轉(zhuǎn)給了恒基和會(huì)德豐。

    2019年,潘蘇通的高銀把百億啟德地塊退了。

    2021年,奧園9億港元賣了半山羅便臣道的舊樓項(xiàng)目,虧了1.76億港元;

    佳兆業(yè)賣了舊啟德機(jī)場(chǎng)和香港北部屯門(mén)兩宗地,接盤(pán)方都是香港本土財(cái)團(tuán);

    世茂則是把當(dāng)初聯(lián)合拿的長(zhǎng)沙灣地王,其所持有的22.5%股權(quán)和對(duì)應(yīng)貸款,賣給了3家港企合作方,確認(rèn)虧損7.7億港元。

    2022年,合景泰富賣了啟德住宅項(xiàng)目尚?珒溋50%股權(quán),合作伙伴龍湖接盤(pán);佳源國(guó)際出售屯門(mén)新合里1號(hào)全幢物業(yè)以及新合里3號(hào)4層樓。

    今年初,一直“賣不出去”的高銀金融國(guó)際中心終于賣出去了,價(jià)格是56億港元,去年10月HG房地產(chǎn)投資香港有限公司曾經(jīng)出價(jià)67億港元,而大廈最初的預(yù)計(jì)售價(jià)是143億港元。

    這是潘蘇通進(jìn)軍香港地產(chǎn)圈布局的第一個(gè)項(xiàng)目,2011年拿地,2016年建成,最終打了粉碎性骨折。

    再到如今,“恒大中心”和“凱玥”陷入易主風(fēng)波。目前還能在香港房地產(chǎn)圈混下去的,只有中海、華潤(rùn)、保利等數(shù)得過(guò)來(lái)的幾家,內(nèi)房企身影寥寥。

    AI狗蛋說(shuō),內(nèi)地的預(yù)售制是跟香港學(xué)的,公攤也是跟香港學(xué)的,物業(yè)管理到園林設(shè)計(jì),也是跟香港學(xué)的,在搞房地產(chǎn)這件事上,調(diào)控是為數(shù)不多我們自己發(fā)明的。

    但是,咱們的房企還是學(xué)不會(huì)人家的經(jīng)營(yíng)精髓。

    今年初的長(zhǎng)實(shí)年度業(yè)績(jī)會(huì)報(bào)告現(xiàn)場(chǎng),李澤鉅跟媒體說(shuō):

    早幾年香港地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈,地價(jià)貴,我們就到外面發(fā)展。這幾年香港低價(jià)比較合理,我們就可以多買(mǎi)幾個(gè)項(xiàng)目。

    你玩高周轉(zhuǎn),人家玩囤地慢慢賣。

    你拍地王,人家不戀戰(zhàn)。

    等你玩不動(dòng)了,人家就回來(lái)抄底了,不僅抄底,還可能抄你。

    陳啟宗也說(shuō)過(guò),當(dāng)高價(jià)買(mǎi)地的新貴亂了陣腳,包括恒隆在內(nèi)的財(cái)力雄厚的本土房企,就可以參與殺戮:

    在香港大佬面前,內(nèi)房企也只能舔舔傷口唱一句:

    我還是從前那個(gè)少年,沒(méi)有一絲絲改變。

    還是too young,too simple.

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