不出意外,海教園要迎來新供應!
(資料圖片)
2023年6月,海教園拍出兩宗地塊,津南(掛)2023-01號地塊被中鐵建摘得,津南(掛)2023-02號地塊被保利摘得,容積率均為1.3,樓面價均在8300元/平米左右。
這個位置和價格是否合適?
這兩個地塊屬于北組團,挨著2022年拍出的津南城投地塊和萬恒地塊,距離在售的錦繡大家和融創云潮府不遠,并且距離南大、天大校區比較近,整體地塊質素不錯。
因為南大以東的區域已經被占滿,現在只能向南大以北開疆拓土了。
也就是說,沒得選,距離南開學校敬惠路校區很近,該校區今年年底完工,預計2024年9月招生。
但是距離地鐵6號線較遠,周邊都是荒地,要配套成熟還需要好幾年。
位置確實有利有弊。
這兩宗地塊的樓面價均在8300元/平米左右,這是什么水平?
我們追溯一下。
2019年,華宇拿下了海教園一宗住宅+商業的打包地塊,樓面價8830元/平米,純住宅樓面價大約11307元/平米。
2019年,中海摘得一地塊,1.35的容積率,拿地價格12133元/平米。
2021年,大連同岳溢價43%拿下了兩宗地塊,樓面價到了12066元/平米。
2022年,萬恒地塊樓面價是7326元/平米,津南城投地塊樓面價是8300元/平米。
可見這兩地塊的拿地價,正常水平,沒毛病。
再來看產品。
中海南開郡容積率1.35,做了洋房+疊拼84-126平米;
錦繡大家容積率1.4,做了洋房88-127平米;
融創云潮府容積率1.3,做了洋房+疊拼76-143平米。
這兩個地塊容積率1.3,做純洋房或者洋房+疊拼都可以。
并且住宅新規已經實施,可以做新產品,一樓帶小院,頂層帶閣樓,太適合這種低密度的產品了。
如果想走量,就做純洋房,89-120平米,寬廳+落地窗+鋁板外立面,定價2萬/平米,秒殺。
因為目前海教園單價2萬/平米已經占的很穩當。
做個四室戶型更好,海教園多的是多胎家庭。
如果有疊拼,可以做的小一點,適合一家三代居住更重要。
中鐵建和保利兩個開發商都是首次進入海教園,肯定都是帶著想法來的,產品不會差。
快的話,年底就能入市,能夠緩解供應量不足的問題。
為什么海教園蓋了這么多房子,還能漲價?
不同于之前大家對海教園的觀望態度,現在海教園的流入人口太多了,學位不足,供應量也不足了,引發漲價。
因為學區的興起,海教園一步步的變成炙手可熱的明星板塊,流速很快,常年在板塊成交TOP10排行榜上,價格一直比較穩,但是從去年年底開始漲價了。
去年年底龍湖天璞146萬可以買到79平米精裝通地庫的房源,還不是頂底。
但是隨著天璞庫存量減少,樘樾變成了主力盤,在同等面積下,總價增加了10萬左右,而且精裝變成了毛坯。
到了618,龍湖樘樾的79平米特惠總價已經到了168萬。
雖然位置更好一些,但是差價20多萬是事實。
再來看錦繡大家,去年二期開盤之后,并沒有大水花,年底88平米特惠總價150萬起步。
今年2月以來,加推速度明顯變快,一個月的時間可以加推2-3次。
目前錦繡大家二期,2024年交房區域,88平米總價191萬起步,2025年交房區域總價是186萬起步。
雖然說教育是海教園的殺手锏,還有天大南大坐鎮,但是周邊有大量的土地,不足以支撐價格上漲。
如今房價上升的原因:
一是因為今年2月學區房的引爆,“含學量”高的板塊自然也水漲船高,海教園和空港都受益。
二是區域供應量太少。
目前海教園的主力盤只有南部的龍湖樘樾和中部的錦繡大家,所以近段時間,海教園的二手房交易量攀升,區域內急需新盤。
所以,中鐵建地塊和保利地塊,大家可以期待一下!
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