版權 | 克而瑞廈門
前言
(資料圖片僅供參考)
2023年,上半年在貸款利率調整、房票政策實施等多重利好刺激下,整體供求量都有所回升。改善客群需求較為穩定,剛需客群短暫釋放后回歸謹慎,島內外分化加速。國央企強勢不改,強強聯合抓住市場機遇成績亮眼,而與此同時都面臨島外去庫存的壓力。
廈門榜單
榜單數據說明
1.權益榜數據口徑:是以企業股權占比為口徑,即:若某項目為多家房企合作,則該項目的業績按照股權占比計入相應企業;
2.操盤榜數據口徑:是以企業操盤為口徑,即若某項目為多家房企合作開發,則該項目的業績僅歸入操盤企業;
3.全口徑榜數據口徑:指企業集團連同合營公司及聯營公司所有項目業績的累計值,不考慮權益和操盤,不包含代建;
4.單盤榜數據口徑:是以成交數據為商品住宅備案數據,包含普通住宅及別墅。
5.企業范疇:廈門全市在售房源,剔除退房數據;
6.項目屬性:企業榜統計數據為商品房數據(商品住宅、商業、辦公、車位/車庫);
7.數據來源:涉及銷售金額及銷售面積均為簽約備案數據,不包含大定和認購數據;
8.統計時間:2023年1月1日-6月30日。
榜單解讀
01
上半年市場整體回升
同翔兩區剛需短暫釋放
2023年上半年,廈門商品房供應165.58萬㎡,環比下跌4.17%,同比上漲29.7%;成交202.77萬㎡,環比上漲18.56%,同比上漲34.25%;成交均價29451元/㎡,環比上漲20.76%,同比上漲14.16%。
一季度廈門貸款利率下調至3.8%,二季度同安開始正式施行“房票”政策都在一定程度上刺激了去年下半年積壓的剛性需求入場,帶動了上半年成交量重新回升至200萬㎡以上,不過從結果上看刺激效果較為有限,并沒有完全激活市場購房信心,修復周期仍在進行。
從商品住宅來看,上半年新增供應108.55萬㎡,環比下跌1.73%,同比上漲53.75%;成交119.91萬㎡,環比上漲23.74%,同比上漲45.15%;成交均價42585元/㎡,環比下跌5.64%,同比上漲16.64%。
可以看出上半年主要是由于一季度利率下調帶動了剛需集中釋放,疊加島內多盤入市3月單月供求量均突破30萬㎡,創2022年以來的高峰,隨后成交量維持在20萬㎡以上,但6月份住宅市場供過于求再次突顯。
從區域上來看,市場成交主要為同安、翔安兩區在2月末至3月剛需發力,成交占比與去年下半年相比大幅度提升;同時島內學仕里、天琴海在一季度輪番入市并加推,共同帶動了3月供求量攀至高位。
不過二季度,島外成交占比則呈現分化,特別是翔安區成交動力趨弱市場份額不斷壓縮,同安憑借房票政策激勵了部分拆遷客戶入市購房。整體上半年同翔兩區剛需得到了一定釋放,但并不能根本上長期維持市場擴容,主要依靠的還是島內的集中入市助力。
02
島內釋放后進入盤整
島外庫存持續增壓
截止6月底,廈門全市在售存量280.38萬㎡,去化周期為16個月。分區域來看,島內、集美均進入持銷周期,去化周期短;海滄、翔安、同安區均面臨較大的存量壓力,海滄區雖然存量不大,但主要集中于東孚相對邊緣板塊,走量速度慢拉長了去化周期;翔安區相對穩定,去化周期維持在16個月左右;同安區則同時面臨著超百萬方在售庫存的壓力,加上待入市貨量,區域內的廣義存量達到210萬㎡,去化周期接近50個月,是目前廈門存量最大,去化周期最長的區域。
從開盤情況來看,今年上半年整體去化率相較2022年有了顯著的提升,平均去化率達到60%。主要得益于島內樓盤維持高位成交,天琴海、學仕里以及華潤筼筜悅府、建發五緣灣海等開盤反響強烈。其中天琴海三次開盤加推均維持高水平去化、華潤筼筜悅府入市即罄、五緣灣海亦接近完售,都足以說明島內樓盤在現階段仍受到市場青睞;與此同時多個盤都采用高差價、高性價比等價格策略降低上車門檻,進一步吸收島外改善客戶入島置業化。
島外樓盤與去年相比去化率也有所上漲,但去化率主要維持在40~50%區間,去化速度相對緩慢,剛需客群對于入市置業的觀望態度仍然明顯,特別是5月以來,雖然疊加了五一黃金周、端午小長假等傳統銷售節點,但去化率并沒有明顯上漲,而且新盤在價格上主打低總價,各盤對于客戶的競爭更加激烈。
03
入榜門檻大幅上漲
國央企全面制霸
從入榜門檻來看,各梯隊入榜門檻大幅上漲,其中全口徑金額TOP5同比增長289%,權益金額TOP5同比增長174%;而操盤金額TOP15門檻則出現了唯一的下滑,同比下降33%。
由此可見,今年上半年市場份額主要集中頭部房企,TOP5增長速度遠遠超過其他,主要是通過強強聯合,特別是島內項目多家房企組合開發已成常態。
另一方面,國央企表現得更為強勢,世茂、龍湖、正榮等民企均已下榜,取而代之的是象嶼、招商、中交等國央企。
從今年上半年的土拍情況也可以看出,目前廈門一二級市場的主體基本都為國央企,成功出讓的四幅宅地也均由國央企取得主導開發,可見未來廈門銷售榜將長時間被國央企占據。
04
國貿奪得金額榜雙冠
建發穩健延續操盤榜冠軍
上半年,雖然各房企加速了聯合開發的進程,但對于項目主導也各有千秋,從而在上半年階段性的榜單上奪得了不錯的成績和排名。
【國貿地產】
國貿地產在上半年奪得權益金額榜、全口徑金額雙榜冠軍,憑借在島內強勢布局,天琴海、學仕里雙盤入市熱銷加持,疊加上城、沁原以及海嶼原的發力,全口徑突破177.7億元。其中天琴海單盤商品住宅銷售面積8.86萬㎡、成交金額62.48億元,奪得單盤金額榜及面積榜雙冠。近年來國貿不斷在產品上進行升級,并在天琴海迭代作品中展現了突出的產品力,得到了市場強有力的支撐。
【建發房產】
建發依舊穩扎穩扎,發揮其優秀的操盤能力主導項目的開發及銷售,其中五緣灣海入市即幾乎售罄,單盤商品住宅銷售金額29.45億元,位居項目排行金額榜季軍,另外在6月入市的中交建發海悅為低密度洋房產品,打造市場差異化取得了不錯的開盤成績,都足以說明建發敏銳的市場洞察力和突出的操盤把控力。
【中海地產】
中海地產自2021年與國貿共同開發上城以來,不斷擴張島內布局,先后又合作開發了學仕里、天琴海,并在6月底搖號取得環島2023P08地塊,兩年時間連下四子,其中其主操的學仕里項目在上半年以商品住宅成交面積50.6萬㎡,成交金額40.48億元奪得單盤排行亞軍。接下來中海重心依舊布局廈門島內高端市場,帶來新的產品理念,貢獻驅前的精工品質。
【聯發集團】
聯發在今年上半年主要以合作開發為主,分別與國貿、中海合作開發天琴海、學仕里項目,與保利共同開發臻樾;同時島外海滄臻華府、集美錦上、臻榮府等多盤在售,共同助力聯發上半年全口徑金額達138.02億元,榮膺全口徑金額榜季軍。
結語
上半年島內放量撐市
下半年島外支撐力有限
上半年,廈門島內項目的集中放量,較大程度支撐了供求量的上漲,但目前島內大部分項目進入消化期,可新增供應量少,而已出讓的三幅用地并不能及時補充,那么在下半場島外市場則變得尤為關鍵。而從當前市場情況來看,剛需客群的價格敏感度高,繼續維持謹慎的觀望情緒,島外剛需市場去庫存壓力的高壓狀態并沒有好轉,購房信心的修復周期仍在拉長,市場支撐力有限,企業若想突圍除了抓緊島內改善客群,島外剛需也需要進一步突破。
小伙伴們,微信公眾號又雙叒改版啦,為了您更容易看到我們推送的文章,還請您將此號“設為星標”,我們也能更好地為您提供服務。
關鍵詞:
版權與免責聲明:
1 本網注明“來源:×××”(非商業周刊網)的作品,均轉載自其它媒體,轉載目的在于傳遞更多信息,并不代表本網贊同其觀點和對其真實性負責,本網不承擔此類稿件侵權行為的連帶責任。
2 在本網的新聞頁面或BBS上進行跟帖或發表言論者,文責自負。
3 相關信息并未經過本網站證實,不對您構成任何投資建議,據此操作,風險自擔。
4 如涉及作品內容、版權等其它問題,請在30日內同本網聯系。