文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 靳文雨
胡一平可以說(shuō)是從體制內(nèi)下海成功的范例,他一手創(chuàng)辦的德信集團(tuán),在浙江和中梁、祥生、佳源三家并稱(chēng)為浙系房企“四小龍”。而手握德信中國(guó)(02019.HK)和德信服務(wù)(02215.HK)兩個(gè)上市平臺(tái)的他,2022年身價(jià)達(dá)到50億。
【資料圖】
不過(guò),胡老板似乎運(yùn)氣不太好。2019年,德信中國(guó)上市時(shí),錯(cuò)過(guò)了行業(yè)的高光時(shí)刻,德信中國(guó)的股價(jià)一直不溫不火。而在把德信服務(wù)送到港交所后,房地產(chǎn)行業(yè)徹底走起了下坡路。
去年11月,一場(chǎng)美元債兌付危機(jī),將德信中國(guó)放在了和諸多暴雷房企一樣的境地,現(xiàn)金流承壓、資金難求。自此,胡老板也走上了賣(mài)資產(chǎn)還債的道路。
6月28日,德信中國(guó)發(fā)布公告,公司間接全資附屬公司德信地產(chǎn)將要把所持北京新樂(lè)青物業(yè)管理有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)“新樂(lè)青物業(yè)”)的70%股權(quán),出售給杭州宸胥企業(yè)管理(簡(jiǎn)稱(chēng)“杭州宸胥”),作價(jià)2.08億元。
公告中提及,新樂(lè)青物業(yè)主要從事物業(yè)管理及酒店公寓管理等相關(guān)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù),持有位于中國(guó)北京朝陽(yáng)區(qū)百子灣路40號(hào)樓的公寓,樂(lè)居財(cái)經(jīng)《地產(chǎn)K線(xiàn)》查詢(xún),該項(xiàng)目正是德信隨寓。
買(mǎi)方杭州宸胥主要從事及提供企業(yè)管理及企業(yè)管理咨詢(xún)服務(wù)。根據(jù)公告,該公司分別由杭州恒善企業(yè)管理及杭州五合物業(yè)分別持股99.9%及0.1%。
其中,杭州恒善企業(yè)管理有限公司的最終實(shí)益擁有人為喻旭亮,五合物業(yè)的最終實(shí)益擁有人為聞鴻及胡詩(shī)景,二人分別直接持有五合物業(yè)95%及5%股權(quán)。
從資產(chǎn)狀況來(lái)看,截至2022年12月31日,新樂(lè)青物業(yè)的未經(jīng)審核資產(chǎn)凈值及總資產(chǎn)分別約為2.49元及3.35億元,略高于此次的交易價(jià)格。
作為出售事項(xiàng)的結(jié)果,德信中國(guó)預(yù)期將錄得未經(jīng)審核除稅前利潤(rùn)約3325.31萬(wàn)元,同時(shí)減少債務(wù)2.08億元。而在出售事項(xiàng)完成后,新樂(lè)青物業(yè)將不再是德信中國(guó)的附屬公司,其財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)也不再并入后者的綜合財(cái)務(wù)報(bào)表。
對(duì)于德信中國(guó)來(lái)說(shuō),新增的兩億元售賣(mài)款,雖然不能從根本上解決債務(wù)問(wèn)題,但或許也能緩解燃眉之急。
二度易主
于公告日期,新樂(lè)青物業(yè)由德信地產(chǎn)持有其70%股權(quán),德清弘容持有30%股權(quán)。從公告中披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看,新樂(lè)青物業(yè)近兩年的利潤(rùn)一直處于虧損狀態(tài)。
樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線(xiàn)》注意到,去年7月,新樂(lè)青物業(yè)才剛經(jīng)歷了一輪易主。彼時(shí),德信地產(chǎn)和德清弘容,從天津賽富盛元投資管理中心(有限合伙)(簡(jiǎn)稱(chēng)“賽富盛元”)及青年樂(lè)(北京)物業(yè)管理(簡(jiǎn)稱(chēng)“青年樂(lè)”)手中收購(gòu)了新樂(lè)青物業(yè),前兩者分別持股70%和30%,但交易對(duì)價(jià)并未披露。
該次轉(zhuǎn)讓前,賽富盛元和青年樂(lè)分別持有新樂(lè)青物業(yè)99.9012%、0.0988%股權(quán)。
其中,賽富盛元成立于2008年7月,主要從事私募股權(quán)投資基金管理等。其合伙人包括閻安生(持股35%)、趙鈞(持股24%)、金鳳春(持股20%)、謝學(xué)軍(持股20%)及天津喜瑪拉雅投資咨詢(xún)(持股1%),實(shí)控人為閻安生。
青年樂(lè)成立于2012年7月,由港資日禧集團(tuán)100%控股,經(jīng)營(yíng)范圍包括物業(yè)管理、住房租賃經(jīng)營(yíng)等。資料顯示,該公司在成立之初,便獲得賽富基金的投資,并創(chuàng)建了連鎖公寓的運(yùn)營(yíng)管理品牌新派公寓。
轉(zhuǎn)讓完成后,德清弘容一直持有新樂(lè)青物業(yè)30%股權(quán),及至近日再次發(fā)生轉(zhuǎn)讓?zhuān)涔蓶|身份及持股數(shù)未發(fā)生變化。事實(shí)上,德清弘容背后的眾多股東中也有德信控股集團(tuán)的身影。
根據(jù)公告,德清弘容主要從事企業(yè)管理及財(cái)務(wù)和資訊諮咨詢(xún)服務(wù),其合伙人為25位自然人股東及杭州新凱建設(shè)管理,他們分別持股98.7654%及1.2346%的股權(quán)。
其中杭州新凱建設(shè)管理成立于2017年1月,分別由浙江蕾?gòu)f健康科技、浙江湖州興康實(shí)業(yè)投資、美好控股集團(tuán)、浙江城健集團(tuán)、德信控股集團(tuán)、德清博深投資合伙企業(yè)所持有5%,5%,15%,10%,40.85%,24.15%。股權(quán)穿透后,大股東德信控股集團(tuán)由胡一平及其配偶魏佩芬直接持有96.179%及3.821%。
從股權(quán)結(jié)構(gòu)來(lái)看,雖然此次出售完成后,德信地產(chǎn)將退出了新樂(lè)青物業(yè)股東行列,但是胡一平及其控股的德信集團(tuán),仍間接持有該物業(yè)公司少量股權(quán)。
賣(mài)子還債
實(shí)際上,受地產(chǎn)債務(wù)危機(jī)影響,胡一平出售物業(yè)的想法,早已有之。
去年11月18日,德信中國(guó)發(fā)布公告稱(chēng),擬將其2022年到期的9.95%優(yōu)先票據(jù)進(jìn)行交換要約,該票據(jù)尚未償還金額約3.48億美元。這也是德信中國(guó)當(dāng)時(shí)存續(xù)的唯一一筆美元債券。
債務(wù)壓頂之下,德信中國(guó)打起了出售旗下物管上市平臺(tái)德信服務(wù)集團(tuán)的注意。
在德信中國(guó)于12月2日召開(kāi)的旗下唯一存續(xù)美元債投資人會(huì)議上,其透露,相關(guān)方面正與多家機(jī)構(gòu)磋商出售其所持德信服務(wù)集團(tuán)股權(quán)事宜。若該項(xiàng)交易成功,在保證企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)的前提下,德信中國(guó)會(huì)拿出一部分資金用于支付美元債利息。
不過(guò),對(duì)于出售物業(yè)平臺(tái),當(dāng)時(shí)德信中國(guó)方面并未透露更多詳細(xì)信息,只是表示該談判需要時(shí)間,且仍有不確定因素。
相比于一些早就跌落至債務(wù)泥潭深處的房企來(lái)說(shuō),德信中國(guó)還算得上是積極還債的民企之一。但城池失火,殃及池魚(yú),地產(chǎn)行業(yè)下行之下,德信中國(guó)也不得不面臨流動(dòng)性壓力。
據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線(xiàn)》了解,去年上半年,資金趨緊的德信就開(kāi)始接連出售或退出項(xiàng)目公司股權(quán)以回流資金,如其曾以4.54億元的代價(jià)出售杭州項(xiàng)目54.54%股權(quán),錄得未經(jīng)審核除稅前虧損約1404萬(wàn)元。
今年以來(lái),其出售資產(chǎn)的步伐仍未停歇。在成功出售新樂(lè)青物業(yè)70%股權(quán)之前,今年4月,德信中國(guó)也曾發(fā)布公告,公司間接非全資附屬公司寧波厚東房地產(chǎn)信息咨詢(xún)將以3.37億元,把所持余姚厚新置業(yè)100%股權(quán)出售給了中意寧波生態(tài)園控股集團(tuán)。
年報(bào)數(shù)據(jù)顯示,2022年度,德信地產(chǎn)的凈利潤(rùn)約1.62億元,擁有人應(yīng)占利潤(rùn)同比減少60.3%至3.74億元。截至2022年12月31日,其持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及受限制現(xiàn)金合共約73.75億元,而2021年為175.63億元。
此外,截至2022年末,德信地產(chǎn)自銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的借款總額為約211.91億元,較2021年減少了30.2%;自銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的借款中,約93.4億元須于一年內(nèi)償還,及約118.5億元于一年后償還。
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