樓市里的雷聲，停不下來了

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6月23號河南龍頭房企建業(yè)集團(tuán)發(fā)了一份公告稱，因房地產(chǎn)市場不斷惡化導(dǎo)致資金持續(xù)承壓，決定從即日起全面停止兌付境外債務(wù)，集中精力和資源保證現(xiàn)有項目的順利交付。

【資料圖】

又雷了一個。

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看下了建業(yè)的公告原文，行文結(jié)構(gòu)挺有意思，差不多是前半段陳述訴苦，后半段表態(tài)勵志。

前半段的訴苦基本就是各種陳述樓市大環(huán)境的疲軟，言外之意自己違約的主要原因是大環(huán)境不給力，并非企業(yè)經(jīng)營不善。

而后半段的勵志則是向市場表態(tài)自己保交樓的決心，意思是消費者大可以放心購房，我們建業(yè)即使違約外債，也絕對不能讓客戶的房子爛尾。

有一說一，建業(yè)公告前半段對樓市大環(huán)境的描述還算基本客觀，除了那幾個民營龍頭和央企國企這些財大氣粗能扛得起之外，當(dāng)下的樓市環(huán)境對于其他房企來說，基本就屬于塊鹽堿地一樣的存在。

任你開發(fā)商“種地”的本事再高超，在這種土地上也打不下幾粒“糧食”。

而至于后半段關(guān)于保交樓的表態(tài)，熱情是有的但客觀就談不上了，我的建議是聽聽就好。

最新的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截止5月份，全國有統(tǒng)計的1114個保交樓項目，已交付的比例也只有34%。

作為河南省會鄭州曾經(jīng)喊出的那句“大干30天保交樓”，貌似還在耳邊回蕩。

所以既然都是掏空6個錢包的普通人，就別賭自己是那34%的幸運兒了，爛尾這事普通人真的耗不起。

說回違約。

可以這么說，河南建業(yè)地產(chǎn)在這次外債違約之前就屬于一直躺在ICU里的那種重病號，從疫情后的各種搶救基本就沒消停過。

所以，暴雷一點都不意外。

先是自我搶救。

2020年9月份鄭州有一個所謂的河南省房地產(chǎn)商會會長閉門會悄悄召開，參會的有30多個河南本土房企和其他一線房企在河南分部的負(fù)責(zé)人。

會上作為商會創(chuàng)會的領(lǐng)袖、名譽(yù)會長、建業(yè)集團(tuán)的董事長胡葆森明確表示，建業(yè)地產(chǎn)絕對不帶頭搞降價促銷的行為。

隨后30多個本地開發(fā)商紛紛附和表示，堅決響應(yīng)不降價的號召。

又一個可悲且松散的保價聯(lián)盟成立了。

建業(yè)能喊出這個不降價的逆天決定還是有一定背景的。

2020年9月河南新盤去化率下降到38%，而前一年同期還在81%。

眼看新房去化降速，建業(yè)是著急的，畢竟從2015年開始建業(yè)的負(fù)債就一路從324億飆升到1493億，91.26%的資產(chǎn)負(fù)債率，讓龐大債務(wù)在屁股后面緊追不停，你不趕緊賣點房子暴雷就是個時間問題。

按理說為了加速去化新房，除了享受地方上救市政策的東風(fēng)之外，價格是房企手中最好的利器。

雖說買漲不買跌的情緒扎根在國人心里，但只要肯降價，多少還是能拉一些客戶進(jìn)來。

結(jié)果建業(yè)反其道行之，玩了個不降價聯(lián)盟，還美其名曰降價是對之前的業(yè)主不負(fù)責(zé)。

話說的好聽，其實無非就是怕進(jìn)入所謂的價格踩踏的混戰(zhàn)里，最終導(dǎo)致利潤大減。

可惜聯(lián)盟是松散的，崩盤也是遲早的。

建業(yè)集團(tuán)在閉門會上前腳喊出堅決不降價的決定后，后腳中國奧園和中國恒大就開始以7-8.5折進(jìn)行去全國性的樓盤的促銷活動。

妥妥的囚徒困境現(xiàn)實版，建業(yè)還在那堅持傻呼呼的“不降價”底線，這邊的恒大奧園等一系列快暴雷的房企早就一刀從背后捅了進(jìn)去。

眼看著行業(yè)巨頭都開始“低價拋貨”，之前參加了閉門會議的房企們也跟風(fēng)開啟了降價和分期首付的促銷模式。

不降價聯(lián)盟徹底瓦解，建業(yè)自救失敗。

2

到底是河南本土最大的龍頭房企，不能看著自救失敗就不管，不然接下來河南的土拍找誰接盤去？

2022年5月河南國資委旗下的河南老家文旅集團(tuán)，接手了建業(yè)旗下的的“河南戲劇幻城”和“電影小鎮(zhèn)”項目分別51%和90%的股權(quán)。

同年6月，河南鐵建收購建業(yè)地產(chǎn)全部以發(fā)行股本的29.01%，成為第二大股東，這筆交易涉及到5.94億元交易款，以股東借款的形式借回建業(yè)地產(chǎn)，用于補(bǔ)充現(xiàn)金流。

同時建業(yè)地產(chǎn)還向河南鐵建發(fā)行約7.08億港元的可換股債券。

先是搞一場“不降價”的自救鬧劇，接著是國資委出手，再然后是國企入股注資加債券，前前后后折騰了2年，該雷還是雷了。

鍋肯定有建業(yè)自己的一份。

深耕河南的建業(yè)地產(chǎn)在明知河南地產(chǎn)經(jīng)過棚改后已基本飽和的情況下，依然選擇把98%的項目放在了河南省內(nèi)。

這屬于一根筋的作死，但還有一半的鍋，得扣在樓市當(dāng)下的大環(huán)境的頭上。

實在是挖不出來更多的樓市購買力了。

這一點倒不是河南鄭州不行，就是一線的廣州也一樣。

6月28號廣州出臺了新的樓市調(diào)控政策，二孩及以上家庭公積金貸款購房額上浮30%，最高可貸130萬，相比同類商貸節(jié)約利息大概32萬元。

熟悉的味道熟悉的配方，還是老一套挖掘購買力的政策，而且還是個一魚兩吃的加強(qiáng)版本。

把購房降低利息成本的前提和家庭生育數(shù)量掛鉤，《大明王朝1566》里高翰文的以改兼賑兩難自解，看來并不是憑空想象的。

不從根本的房價動手，繼續(xù)在金融利率上做文章，這種邊鼓敲的再響亮大概率也是無濟(jì)于事。

公積金購房人群本來在樓市里就是相對的少數(shù)派，現(xiàn)在在這群少數(shù)派身上想再倒騰出來一點購買力，結(jié)果還要摳摳索索的加上一個二孩的前提。

看來還是嫌公積金購房人群這個少數(shù)派的總?cè)藬?shù)都太多了。

樓市現(xiàn)在已經(jīng)有點鹽堿地的傾向，既然鐵了心要問鹽堿地伸手要糧食，那麻煩就把力度拉大一點。

真想把潛伏的購買力喚醒，什么二孩的門檻就去了吧，不然敲邊鼓就是聽個熱鬧。

6月27號最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，廣州6月份二手房住宅網(wǎng)簽8292宗，環(huán)比下降5.46%。

根據(jù)貝殼網(wǎng)的數(shù)據(jù)分析看，二手房成交降低的原因，是新房為了加速去化而加大推廣營銷力度而造成的分流效應(yīng)。

如果這個說法站得住腳，那基本就證明了二手房和新房之間的接盤爭奪戰(zhàn)正在逐漸升溫。

問題的根子還是在購房人群的數(shù)量上，現(xiàn)在房企著急去化新房，二手著急套現(xiàn)舊房，房企房東目標(biāo)一致，都是要找愿意背貸款的接盤人群。

狼多肉少是目前的現(xiàn)狀，無形的手也出現(xiàn)救場了，可惜政策的力度還是“摳門”了點。

不指望引導(dǎo)新房降價，起碼讓利率下降這事來個雨露均沾吧。

如果真想再挖掘出那么一點點購買力出來，那就別搞什么二胎門檻，也別弄什么公積金，把存量房貸趕緊降一降。

這樣說不定還有點希望。

3

建業(yè)的違約證明，光靠國企甚至地方上的輸血是行不通的，房企想活下去，還得回歸最樸素最原始的商業(yè)模式。

造房子，賣出去，收回款，再循環(huán)。

不過這看似普通的循環(huán)流程有個躲不開前提，那就是有足夠的潛在購房群體來消化新房。

廣州的樓市新政雖然“不給力”但卻證明一點，即使在一線這樣的大城市，購房群體現(xiàn)在也是“緊俏貨”，緊俏到新房在搶二手都在搶。

能負(fù)債且愿意負(fù)債的個體，是解決樓市這朵大紅花繼續(xù)傳下去的關(guān)鍵。

有了這些個體，房企的雷聲才可能停下來，地方的財政才可能舒緩。

有傳聞?wù)f7月份可能有新的樓市政策出臺，力度貌似還挺大，如果真有這回事，主要發(fā)力方向大致現(xiàn)在就可以猜得出了。

總結(jié)成一句話就是。

“您看，首付又降低了利率又下調(diào)了，要不您再買一套”？

還是在個體的負(fù)債空間里，翻來倒去的找尋樓市未來的希望。

就這樣

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