站在存量房貸利率的“高崗”上：有人選擇提前還款，有人鋌而走險(xiǎn)用消費(fèi)貸置換

本報(bào)（chinatimes.net.cn）記者馮櫻子 北京報(bào)道

(資料圖片)

6月27日，端午節(jié)假期過后，北京工作的楊女士在朋友圈里看到地產(chǎn)中介發(fā)的好消息：房貸利率降了！

但她還是決定當(dāng)天聯(lián)系貸款經(jīng)理，預(yù)約提前還貸。很快她得到回復(fù)，貸款經(jīng)理幫她約到了三個(gè)月后，即9月25日還款。

“雖然等的時(shí)間久一點(diǎn)，但心里感覺輕松多了?！睏钆吭诮邮堋度A夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)介紹，她2020年在老家蚌埠買了一套兩居室，此時(shí)的貸款利率為5.88%，幾乎是最高點(diǎn)，而LPR的下調(diào)對(duì)于她這種存量客戶不過“杯水車薪”。

6月20日，時(shí)隔9個(gè)月，貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）迎來下調(diào)，隨后多城市個(gè)人住房按揭貸款利率相應(yīng)調(diào)整，新發(fā)放貸款普遍跟隨LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。

新發(fā)房貸利率持續(xù)降低的同時(shí)，存量房利率調(diào)整幅度卻很小，即使選擇了浮動(dòng)利率，一般也要在LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)后定價(jià)。

《華夏時(shí)報(bào)》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在2019年至2021年間多地房貸利率連續(xù)多輪上漲，不少購房者貸款利率超6%，LPR需要加100個(gè)基點(diǎn)以上。

而眾多處在利率高位的購房者們正在尋找減少貸款利息的方式，有的“轉(zhuǎn)貸”公積金，有的則鋌而走險(xiǎn)用低利率經(jīng)營貸、消費(fèi)貸置換房貸。

提前還款依然要等三個(gè)月

“三年前想著怎么把錢花出去，認(rèn)為留在手里就會(huì)貶值，所以給自己買了一套老家的房子。經(jīng)過疫情三年，現(xiàn)在只想把錢存下來?！睏钆吭诒本┯幸环莘€(wěn)定工作，雖然不擔(dān)心失業(yè)，但過去一兩年，不斷減少的績(jī)效工資還是讓她感到存錢的重要性。

為了能最大程度“留下錢”，曾經(jīng)崇尚消費(fèi)主義的楊女士開始學(xué)習(xí)如何理財(cái)，但效果并不理想。

“基金剛剛能回本，現(xiàn)金類產(chǎn)品利率2%左右，一年期以上理財(cái)收益3%。”楊女士表述，她怎么也沒想到，收益最高的竟然是一筆剛剛到期的定期存款，但就在本月初，存款利率也降了。

由于沒有更好的投資途徑，自春節(jié)以來，楊女士一直有提前還貸的想法，但在端午假期之前，她始終猶豫不決，最終讓想法落地的助推器正是銀行房貸利率的下調(diào)。

“我買房時(shí)利率是5.88%，2021年漲到至6.10%，現(xiàn)在同一家銀行利率已經(jīng)降到3.9%?！彼秊椤度A夏時(shí)報(bào)》記者算了一筆賬，自己在蚌埠當(dāng)?shù)爻巧绦匈J款近50萬元，期限為25年，每月還款3300元左右，如果按照目前新發(fā)放貸款利率計(jì)算，同樣金額同等時(shí)間，每月可以少還740元，25年共計(jì)節(jié)省約23萬元。

她調(diào)侃自己為“大冤種”，雖然隨著LPR下調(diào)，存量房貸利率也會(huì)下降，但調(diào)整不僅有滯后性，幅度也并不大。

經(jīng)過此前兩年的調(diào)整，楊女士目前房貸利率為5.53%，每個(gè)月可以少還款金額不到30元，因此她決定“攢幾年再苦幾年，先把商貸還上，減少利息支出”。

2020年8月，存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換也如期完成。根據(jù)央行披露的數(shù)據(jù)，94%的存量個(gè)人房貸轉(zhuǎn)換為參考LPR定價(jià)。根據(jù)合同約定，存量房貸客戶每年的實(shí)際房貸利率與利率重定價(jià)日前最近一期的LPR有關(guān)，但需要注意的是，加點(diǎn)部分不發(fā)生變化。

在2019年至2021年，房貸利率曾經(jīng)歷多輪上漲，根據(jù)合同規(guī)定，此時(shí)眾多購房者房貸利率要在LPR基礎(chǔ)上加超過100個(gè)基點(diǎn)，尤其在2021年，多地銀行貸款年利率上行破6%。

“我的貸款利率相當(dāng)于LPR加125個(gè)基點(diǎn)，還看到有網(wǎng)友要加157個(gè)基點(diǎn)，LPR下調(diào)后利率還是很高?！睏钆咳缡钦f。

消費(fèi)貸、經(jīng)營貸置換房貸

與楊女士面臨同樣情況的不在少數(shù)，但不同的是，周先生選擇“鋌而走險(xiǎn)”，用消費(fèi)貸置換高利率房貸。

“知道是違規(guī)，但只要用消費(fèi)貸置換房貸，就能省下一筆錢。”周先生形容他們是站在山頂上的一批人，他向《華夏時(shí)報(bào)》記者介紹，今年很多銀行工作人員打電話或發(fā)短信推銷消費(fèi)貸，利率真的很低，而自己前兩年買房時(shí)的貸款利率高到離譜，對(duì)比之下就心動(dòng)了。

周先生介紹，他在一家股份制銀行華東地區(qū)某支行網(wǎng)點(diǎn)申請(qǐng)的消費(fèi)貸，利率3.4%，等資金到賬后將所有錢取現(xiàn)存入朋友的卡中，再轉(zhuǎn)到自己還款的銀行卡里。

“銀行的宣傳中還有利率更低的產(chǎn)品，大概2.85%，但我沒申請(qǐng)到額度。”不過，周先生對(duì)目前消費(fèi)貸利率已經(jīng)很滿意了，他對(duì)記者說，“3.4%的利率置換6.1%的利率，怎么算都合適。”

《華夏時(shí)報(bào)》記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，除了用消費(fèi)貸置換房貸，還有不少購房者用經(jīng)營貸置換，相比于前者，個(gè)人經(jīng)營貸利率普遍更低，其中更是催生出了“轉(zhuǎn)貸”中介業(yè)務(wù)。

實(shí)際上，監(jiān)管部門一直明令禁止“經(jīng)營貸”“消費(fèi)貸”違規(guī)流入樓市。按照監(jiān)管規(guī)定，銀行與消費(fèi)者貸款合同會(huì)明確約定貸款用途，銀行若發(fā)現(xiàn)經(jīng)營貸、消費(fèi)貸資金未按照合同約定使用，最終將由消費(fèi)者承擔(dān)違約責(zé)任。

上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任曾剛表示：“信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市，一直是金融管理部門嚴(yán)格監(jiān)管的領(lǐng)域。一旦發(fā)現(xiàn)貸款被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的，將會(huì)立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應(yīng)法律責(zé)任。同時(shí)，也會(huì)對(duì)借款人的征信帶來影響。”

此外，一名銀行工作人員也對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者提到，操作短期貸款來置換長(zhǎng)期的住房貸款，看似“省錢”，但其中風(fēng)險(xiǎn)很大，多數(shù)經(jīng)營貸、消費(fèi)貸合同1至3年就要續(xù)簽一次，如果銀行抽貸，客戶會(huì)面臨較大資金周轉(zhuǎn)壓力。

“而且誰能保證未來利率都這么低呢？”同時(shí)，上述工作人員提到。

“最怕抽貸和拒絕續(xù)貸。”對(duì)此，周先生也有所擔(dān)憂，他告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，所幸自己貸的資金并不多，希望近幾年能盡快將貸款還上。

商貸轉(zhuǎn)公積金或成趨勢(shì)

或許是比楊女士和周先生都“幸運(yùn)”一些，家住吉林的李楠在6月中旬剛剛成功辦理了“商轉(zhuǎn)公”。所謂“商轉(zhuǎn)公”即將購房者商業(yè)貸款余額轉(zhuǎn)為住房公積金貸款。

“從遞交材料到完成辦理，一共用了40多天，感覺很順利?！敝链?，80后李楠房貸利率從原來的4.8%降到3.1%，他告訴記者，自己收入漲幅空間不大，現(xiàn)在感覺壓力小了很多。

今年2月剛剛離婚的李楠認(rèn)為，這是他近期最“走運(yùn)”的事情，他特別提醒，如果是離異的情況，需要帶離婚證，是否需要離婚協(xié)議書可以咨詢當(dāng)?shù)劂y行，其中協(xié)議書標(biāo)注出的撫養(yǎng)費(fèi)金額算個(gè)人負(fù)債，也要計(jì)算審核。

“幸好自己的收入夠，貸款總額也不算高，撫養(yǎng)費(fèi)并未影響審核進(jìn)度?！崩铋硎?，“以后每月可以少還500元，雖然看起來不多，但畢竟要還20年，至少能省下一輛車錢。”

《華夏時(shí)報(bào)》記者從吉林市住房公積金管理中心網(wǎng)站看到，2022年11月29日，該地區(qū)推出商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款的試行辦法。

此外，近兩年，陜西、江蘇、云南、廣西、河南、安徽、湖南等多省的三四線城市密集發(fā)布了“商轉(zhuǎn)公”新政，符合條件的購房者可將較高的商貸利率轉(zhuǎn)化為更低的公積金利率，降低月供成本。

一般而言“商轉(zhuǎn)公”可以選擇“先還后貸”方式或者“抵押權(quán)順位”方式。其中，“先還后貸”是指，公積金中心同意“商轉(zhuǎn)公”后，購房者以自籌資金還清商貸并辦理相關(guān)手續(xù)后，公積金中心再發(fā)放貸款。

“順位抵押”模式是指借款人未結(jié)清商業(yè)貸款，原銀行同意順位增加公積金中心為該房屋第二抵押人，公積金中心發(fā)放貸款用以償還借款人的商業(yè)貸款，還清后解除原商業(yè)貸款抵押。

“有些地方只能先還后貸，但吉林可以二者之間選擇，我直接在銀行辦理抵押權(quán)順位，就不需要過橋資金了?！崩铋a(bǔ)充道，這也是他感到“幸運(yùn)”的一點(diǎn)。

此外，對(duì)于北京地區(qū)的情況，《華夏時(shí)報(bào)》記者從住房公積金管理中心網(wǎng)站回復(fù)中獲悉，目前北京不能辦理“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。

將商業(yè)貸款改為公積金貸款，實(shí)際上是銀行與公積金中心的一種債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，公積金貸款與商業(yè)貸款是兩種不同的貸款。貸款的資金主體、對(duì)象、利率、審核、擔(dān)保等方面存在很大差異。

住房公積金管理中心方面透露，個(gè)別省市開辦“商轉(zhuǎn)貸”業(yè)務(wù)，主要是因?yàn)槠渥》抗e金個(gè)人貸款率、資金運(yùn)用率相對(duì)較低，而北京住房公積金個(gè)人貸款率、資金運(yùn)用率一直位于高位，故暫不符合開辦商貸轉(zhuǎn)公積金貸款業(yè)務(wù)的條件。

存量貸款利率之爭(zhēng)

在楊女士看來，利率下行的趨勢(shì)不會(huì)改變，至少在短期內(nèi)，存量房貸利率與新增房貸利率差距會(huì)越來越大，而房?jī)r(jià)卻不上漲，提前還貸也是“高位”購房者的一種自我心理安慰。

今年初以來，大批存量房貸客戶在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)上呼吁下調(diào)存量房貸的加點(diǎn)數(shù)，同時(shí)也有不少專業(yè)人士支持引導(dǎo)銀行適度下調(diào)存量房貸利率。

在招聯(lián)首席研究員董希淼看來，降低部分存量房貸利率，具有“一箭三雕”的作用。

他對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，首先有助于減少借款人房貸利息支出，穩(wěn)定和擴(kuò)大住房消費(fèi)需求，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展；同時(shí)有助于縮窄存量房貸與新增房貸利差，減少居民扎推提前還款和違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”行為，為銀行留住優(yōu)質(zhì)的房貸客戶；此外有助于減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，推動(dòng)居民將儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為消費(fèi)和投資，提振居民擴(kuò)大消費(fèi)的意愿和能力。

知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平也提出，存量房貸利率下調(diào)，利好宏觀經(jīng)濟(jì)，有助于提振消費(fèi)信心、擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，將推動(dòng)購房信心恢復(fù)，使消費(fèi)者打消房貸利率未來可能繼續(xù)下行造成損失的顧慮，有利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定。

但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，存量房貸利率的調(diào)整需謹(jǐn)慎，其中直接降低存量房貸利率對(duì)銀行業(yè)的影響不容小視。

截至2022年末，居民住房貸款規(guī)模已高達(dá)38.8萬億元，占各項(xiàng)貸款比例約18%，在如此龐大的貸款面前，存量房貸利率的調(diào)整，對(duì)于銀行的收入、息差等指標(biāo)都會(huì)產(chǎn)生較大影響。

就目前而言，銀行息差已經(jīng)“處于警戒區(qū)域”。而更讓業(yè)內(nèi)顧慮的是：存量房貸利率下調(diào)，真的能起作用嗎？

民生證券首席宏觀分析師周君芝曾在研報(bào)中指出，調(diào)整存量房貸利率是“治標(biāo)”不“治本”。

研報(bào)中分析，降低存量房貸利率并不能解決居民部門縮表的問題。下調(diào)存量房貸利率可以抑制“借新還舊”的違規(guī)操作，但在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)尚未企穩(wěn)，資產(chǎn)收益普遍低迷的情況下，居民仍有提前還貸的沖動(dòng)。

此外，有分析人士表示，消費(fèi)貸、經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市是個(gè)長(zhǎng)期的問題，如果試圖通過縮小房貸和經(jīng)營貸之間套利空間，從而遏制居民的套利行為，那如果未來經(jīng)營貸繼續(xù)下行，房貸是不是還要跟降？

如果存量房貸利率下降，你還會(huì)提前還貸嗎？對(duì)于這個(gè)問題，楊女士思考良久卻無法給出確切地答案。

“這算是一種契約精神吧。”楊女士對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說，雖然心里也會(huì)不平衡，但交易就是買定離手，總之她當(dāng)下想的是“把錢還完，心里就徹底踏實(shí)了”。

責(zé)任編輯：孟俊蓮 主編：張志偉

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